SIIC ou SCPI : quel investissement choisir ?

Dans un marché de l’immobilier en constante évolution, la question du choix de ses investissements se pose forcément. Cela, d’autant plus lorsque les investisseurs souhaitent diversifier leurs portefeuilles de placements en intégrant des véhicules tels que les OPCI, SIIC, SCPI, et potentiellement des ETFs pour ceux intéressés par la bourse.

La Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) et la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) sont des solutions intéressantes puisqu’elles permettent d’investir dans la pierre papier, plus précisément dans l’immobilier locatif indirect, tout en offrant une certaine flexibilité en termes de fiscalité.

Si investir dans une SIIC peut mener à des performances souvent plus élevées, assorties de dividendes attractifs, la gestion d’une SCPI est perçue comme plus stable et constante, proposant une diversification efficace pour ceux qui cherchent à sécuriser leur patrimoine sur le long terme. Le risque pris est donc plus élevé via une société foncière cotée, faisant de la décision entre SIIC ou SCPI une question clé qui dépend de vos objectifs de rendement, de votre profil d’investisseur, et de votre stratégie fiscale, tout cela étant à considérer à travers le prisme des évolutions récentes et futures du marché, année après année.

SIIC et SCPI : deux placements dans la pierre papier

Produits de placements situés dans la catégorie « pierre papier », les SIIC et les SCPI permettent d’investir via des actions ou des parts de société (le papier) sur l’immobilier (la pierre).

Le principal point commun entre un investissement en société foncière SIIC et dans une SCPI est l’objet de ce type de société.

En effet, les deux structures ont pour activité d’acheter et de gérer un parc immobilier dans le but d’en obtenir des loyers dont la majeure partie sera versée aux investisseurs (actionnaires). Dans tous les cas, ces deux solutions permettent d’investir même avec de petits montants, ce qui ouvre la voie à de nombreux profils d’investisseurs. Elles permettent de diversifier son patrimoine et d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à subir les contraintes inhérentes à ce type de placement.

Les principales différences entre SCPI et Société foncière cotée

La SIIC est une société cotée en bourse, contrairement à la SCPI. Egalement nommée « société foncière cotée », elle fonctionne selon une dynamique bien différente de la SCPI. Via l’émission d’actions, son capital augmente et permet d’acquérir des biens immobiliers, de les gérer et de les valoriser. De son côté, la SCPI utilise les fonds collectés via l’achat de parts de la société par les investisseurs.

Puisque les sociétés foncières sont cotées, elles sont par nature soumises à des fluctuations importantes. Leur cours varie fortement et expose donc l’investisseur à un risque de perte financière importante. Toutefois, la revente des SIIC est généralement très simple puisque les actions sont très liquides.

• Cela n’est pas le cas dans une SCPI où la revente de parts peut parfois prendre plusieurs semaines.

Une fiscalité différente entre la SCPI et la SIIC

La SCPI et la SIIC fonctionnent toutes deux selon une fiscalité différente :

• La société foncière cotée est soumise à la fiscalité des valeurs mobilières. Ainsi, si vous détenez des SIIC, vous êtes imposés à la flat tax, autrement dit au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. Cependant, cela ne compte pas pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce qui est un avantage intéressant si votre patrimoine est conséquent.
• Du côté de la SCPI, la fiscalité qui s’applique est celle de l’impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux. Tout dépend donc selon que vous êtes soumis au régime micro-foncier ou bien au régime réel. Sans oublier l’imposition au titre de l’IFI.

Les SCPI, gagnantes en termes de stabilité de performance sur le long terme

Les sociétés foncières cotées apportent des perspectives de rendement très importantes aux investisseurs, bien que cela soit plus incertain et fluctuant. De leur côté, les SCPI garantissent un rendement (on parle de Taux de Distribution) stable et constant, positif mais inférieur au rendement moyen des SIIC.

En réalité, si l’on se base sur le long terme (plus d’une dizaine d’années), les SCPI affichent un taux de distribution qui reste positif tandis que les SIIC ont pu afficher une hausse fulgurante suivie d’une baisse de plus de 20 %. La question de choisir entre une société foncière cotée et une SCPI se pose sur le plan de la performance au court, moyen et long terme et en tenant compte du niveau de sang-froid dont fait preuve l’investisseur. En effet, ce dernier aura rapidement des sueurs froides s’il se cramponne aux fluctuations du cours de sa société foncière. Sur le long terme investir dans une SCPI apportera plus de stabilité et de tranquillité d’esprit.

La SIIC, plus liquide que la SCPI

• Investir dans une SIIC permet à l’épargnant de profiter d’une liquidité importante

Cela s’exprime lorsqu’il souhaite revendre sa société foncière. En effet, si la conjoncture est positive, l’investisseur peut acheter son action rapidement et la revendre tout aussi simplement, sans avoir à payer de frais en plus. Ce n’est pas forcément le cas dans une SCPI puisque l’investisseur qui détient des parts doit généralement attendre plusieurs semaines (3 à 4 semaines en moyenne) pour vendre ses parts et recevoir les fonds.

La SCPI, moins endettée que la société foncière cotée

En termes de dette, la SIIC n’affiche pas un résultat positif, bien au contraire. En effet, le ratio d’endettement d’une société foncière cotée peut parfois dépasser les 40 % tandis qu’il reste très encadré pour la SCPI (15 % environ). Cela signifie concrètement que les crises et autres bouleversements sur les marchés boursiers impactent fortement les SIIC, pouvant même mettre en péril les placements des investisseurs.

Du côté de l’épargnant, il est possible d’avoir recours à une SCPI à crédit tandis que cela est impossible pour la SIIC qui ne permet pas le bénéfice d’effet de levier du prêt immobilier.