Investissement dans une SIIC et abattement des plus-values

La SIIC, ou Société d’Investissement Immobilier Cotée, est une société dont l'activité principale est l'achat et la construction d'ensembles immobiliers en vue de leur mise en location. Permettant aux investisseurs de diversifier leur portefeuille de placements, les SIIC sont fiscalement encadrées par un régime spécifique.

Par Rémy E.

6 min de lecture

10 avril 2024

Les SIIC sont en effet exonérées d'impôt sur les sociétés (IS) en contrepartie d'une obligation de distribution minimum de leurs bénéfices aux actionnaires. Ces derniers doivent payer des impôts sur les dividendes et les plus-values réalisées, conformément au régime des plus-values sur les valeurs mobilières. Cette imposition est au taux global de 30 % (flat tax) ou prélèvement forfaitaire unique, sans abattement. Pour bénéficier des abattements, l’investisseur doit choisir l’option de l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Plus-values dans une SIIC : de quoi parle-t-on ?

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La société foncière cotée est une structure assez récente en France puisqu'elle y a fait son apparition en 2003 seulement, sur le modèle américain. Sa caractéristique principale est la transparence fiscale, ce qui signifie que l'imposition fiscale est uniquement appliquée aux actionnaires et non pas à la SIIC en elle-même.

En outre, investir dans une SIIC permet de ne pas intégrer ces titres dans le calcul de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière), ce qui est un avantage important pour de nombreux investisseurs. 

En pratique, une SIIC investit ses capitaux dans l'achat et la construction d'immeubles afin de les mettre en location. Elle entretient l'ensemble et les valorise, tout en pouvant également les revendre, ce qui créé des plus-values de revente en plus des loyers perçus. Une fois que l'on déduit les frais, ces bénéfices sont distribués aux actionnaires sous la forme de dividendes.

Notons que depuis le 1er janvier 2019, le droit à la transparence fiscale pour la société cotée est rattaché à une obligation de distribution. La SIIC doit donc reverser à ses actionnaires la majorité de ses bénéfices, et plus particulièrement :

  • 95 % au moins des loyers perçus (contre 85 % avant 2013)

  • 70 % au minimum des plus-values réalisées sur les cessions

Cette réglementation vise à assurer que les bénéfices de l'activité immobilière soient effectivement retournés aux investisseurs, renforçant ainsi l'attractivité du modèle SIIC. De plus, ces conditions de distribution s'inscrivent dans une politique d'exonération fiscale avantageuse, permettant à la SIIC de fonctionner dans un cadre légal qui favorise à la fois la croissance de son portefeuille immobilier et la satisfaction de ses actionnaires.

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Imposition fiscale des plus-values dans une SIIC

Investir dans une SIIC apporte de nombreux avantages, au rang desquels on trouve une fiscalité plutôt avantageuse.

Cela concerne d'une part l'imposition fiscale des dividendes et d'autre part celle des plus-values réalisées. Depuis le 1er janvier 2018, l'imposition par défaut est celle du prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé Flat Tax. Les plus-values sont imposées selon le mécanisme des plus-values sur les valeurs mobilières, au taux global de 30 %. Ce taux se décompose en deux éléments :

  • 12,8 % pour l'impôt sur le revenu,

  • 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Notons également que sont fiscalement imposées les plus-values nettes, autrement dit celles qui sont réalisées une fois que l'on a déduit toutes les moins-values rencontrées durant l'exercice fiscal.

SIIC : Mise en place de la Flat Tax et suppression des abattements

Depuis la mise en place du PFU en janvier 2018, l'investisseur qui détient des titres de SIIC ne peut plus faire valoir le bénéfice d'abattements pour la durée de détention.

Ces derniers étaient proportionnels à la durée de détention des SIIC :

  • 50 % d'abattement des plus-values mobilières après deux ans,

  • 65 % après huit ans.

En outre, être imposé fiscalement via le PFU empêche toute possibilité de déduire la part de 6,8 % au titre de la CSG (contribution sociale généralisée) sur les plus-values mobilières.

Aujourd'hui, le seul moyen de continuer à appliquer ces abattements pour durée de détention et de pouvoir déduire partiellement la CSG sur les plus-values reste l'option pour l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

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Fiscalité des SIIC et options possibles

Bien que la Flat Tax soit l'élément clé en matière d'imposition des plus-values de sociétés foncières cotées, le contribuable garde toutefois la possibilité d'opter pour une imposition différente. Il peut ainsi choisir d'être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, conformément au régime en vigueur précédemment à 2018, si cela est plus favorable au regard de sa situation.

L'année suivant la réalisation de ses plus-values, il sera donc imposé selon ce barème progressif, ce qui lui permettra de bénéficier de certains avantages notables. Comme la conservation des abattements pour la durée de détention des titres.

Notons qu'en plus du barème progressif à l'impôt, les plus-values subissent des prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Les abattements ne s'appliquent pas aux prélèvements sociaux, ce qui est un élément à considérer au moment de faire son choix d'imposition, bien que la CSG continue d’être déductible à un taux de 6,8 %.

Le contribuable qui fait le choix d'être imposé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu fait en réalité un choix global. En effet, cette imposition s'applique alors aux plus-values réalisées, mais pas seulement puisqu'elle concerne l'ensemble des revenus en principe visés par la Flat Tax.

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