SIIC : Quelle fiscalité s’applique aux dividendes ?

Les SIIC, ou Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées, ont fait leur apparition en France en 2003. Inspirées des REITS ("Real Estate Investment Trusts") américains, les SIIC bénéficient d'un régime fiscal unique et bien encadré. L'objectif est de permettre aux actionnaires de retirer la majeure partie des bénéfices réalisés par la société foncière cotée, en contrepartie d'avantages fiscaux pour cette dernière.

Par Rémy E.

7 min de lecture

10 avril 2024

En pratique, les actions des SIIC cotées en bourse sont fiscalement imposées sous le régime des valeurs mobilières. Depuis janvier 2018, les plus-values et les dividendes sont soumis à la Flat Tax, autrement dit au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 %, avec une option possible au barème progressif à l’impôt sur le revenu. Zoom sur la fiscalité applicable aux dividendes dans une SIIC.

SIIC : une fiscalité de dividendes qui s'inscrit dans une dynamique vertueuse

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La loi a créé de toutes pièces un régime fiscal vertueux pour les SIIC, ce qui leur a permis de croître au fil des années en favorisant l'entrée de capitaux extérieurs.

Auparavant, l'afflux de capitaux était pour le moins entravé par un double prélèvement fiscal, ce qui ralentissait beaucoup les nouveaux investissements. Dans ce contexte, les sociétés foncières cotées avaient tendance à peu distribuer leurs bénéfices et à vendre leurs immeubles plus souvent, pour conserver au maximum les plus-values qui en résultaient.

En 2003, le régime des SIIC a changé la situation en dotant chaque société foncière cotée de la transparence fiscale. Cette décision a permis d’éviter une première imposition avant la distribution des bénéfices aux actionnaires investisseurs, en contrepartie d’une obligation de distribution des bénéfices pour la société. Cela a ouvert la voie à des investissements plus conséquents pour les personnes souhaitant investir dans une SIIC.

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Imposition de la SIIC et transparence fiscale

La législation offre aux SIIC un cadre fiscal spécifique et avantageux, sous le même schéma que les REITS aux États-Unis. La société foncière cotée bénéficie de la transparence fiscale et est exonérée de l'impôt sur les sociétés.

L'imposition concerne uniquement les dividendes détenus entre les mains des actionnaires lorsqu'ils les reçoivent. En contrepartie, la SIIC est tenue de redistribuer la majeure partie de ses bénéfices aux actionnaires, conformément à la réglementation établie par le Code général des impôts :

  • 95 % des bénéfices issus des revenus locatifs pour les biens immobiliers mis en location,

  • 70 % minimum des bénéfices portant sur les plus-values réalisées au moment de la vente des immeubles.

Si la SIIC ne respecte pas cette obligation de distribution, elle est alors tenue de s'acquitter de l'impôt sur l'ensemble des revenus sur l'exercice concerné.

Avant 2012, les dividendes distribués profitaient d'un abattement de droit commun de 40 % et d’un abattement fixe de 1 025 €. Ce n'est désormais plus le cas depuis la loi de finance de 2012.

Fiscalité des actionnaires de SIIC et Flat Tax

Quelles sont les règles encadrant l'imposition fiscale des actionnaires de sociétés foncières cotées ?

Depuis janvier 2018, la flat tax (ou prélèvement forfaitaire unique) de 30 % s'applique aux dividendes et aux plus-values. Ce taux de 30 % se divise en deux parties :

  • l'impôt sur le revenu à hauteur de 12,8 %,

  • les prélèvements sociaux qui s'élèvent à 17,2 %.

S'il le souhaite, l'actionnaire peut choisir une imposition sous le régime du barème progressif à l'impôt sur le revenu. Cela a pour conséquence de soumettre tous les revenus éligibles à la flat tax au barème progressif.

En outre, si l'actionnaire choisit d'être imposé sous ce régime, il continue à bénéficier de certains avantages applicables avant 2018. Autrement dit d'un abattement de 50 % après deux ans de détention des parts et de 65 % après huit ans. Il peut également prétendre à la CSG déductible des impôts de 6,8 %.

Si vous souhaitez bénéficier d'une exonération d'impôts, vous pouvez parfaitement bien acquérir des actions de SIIC en passant par un contrat d'assurance-vie. Cependant, cette possibilité est fortement restreinte aujourd'hui puisque les compagnies d'assurance sont rares à proposer cette option. Si vous parvenez à acheter des parts de société foncière cotée par ce biais, vous ne serez pas imposé sur les dividendes et les plus-values issues des ventes immobilières.

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La SIIC est-elle toujours une niche fiscale intéressante où investir ?

Face aux évolutions de la société foncière cotée à travers les années, la question se pose forcément de savoir si ce placement constitue toujours une niche fiscale où investir.

Nous l'avons vu, l'abattement de droit de 40 % a tout d'abord été supprimé en 2012, suivi de l'abattement fixe. En 2012, les SIIC ont également vécu un changement important par la suppression de leur éligibilité via le PEA (plan d'épargne en actions). En outre, l'imposition à la flat tax en 2018 a entraîné la fin de la CSG déductible et de l'abattement sur les plus-values immobilières, hormis en cas d’option pour une imposition au barème progressif.

Pour autant, investir dans une SIIC reste encore aujourd'hui une solution très avantageuse pour toutes les personnes qui souhaitent diversifier leur patrimoine dans l'immobilier. Il convient toutefois de noter qu'un tel placement entraîne une prise de risque, les SIIC étant cotées en bourse et fonctionnant donc sur le modèle du marché boursier.

Les investisseurs détenant des titres de SIIC sur un PEA ouvert avant 2012 bénéficient toujours des avantages fiscaux qui s'y rattachent. Autrement dit des exonérations propres aux PEA sur les dividendes et les plus-values.

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