Revente d’un appartement en résidence de tourisme

Le marché des résidences de tourisme offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs, mais il présente également des particularités qu'il faut connaître… surtout lorsqu'il s'agit de la revente !

Par Lydie B.

9 min de lecture

10 avril 2024

Car si la phase d’investissement est souvent largement expliquée et décryptée par les vendeurs (promoteurs, conseillers immobiliers), l’étape de la revente reste-t-elle souvent plus floue, opaque. Voici un éclairage pour comprendre comment bien investir dans une résidence de tourisme en anticipant la revente, quel que soit le programme choisi.

Le contexte fiscal lié à la revente d'un bien en résidence de tourisme

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En matière d’investissement locatif, choisir une résidence de tourisme est une alternative à l’achat classique !

À mi-chemin entre l’achat direct d’une résidence secondaire et un placement locatif classique, l’achat en résidence de tourisme offre plusieurs particularités. Celle de pouvoir profiter soi-même du bien par exemple, celle d’avoir accès à des services, à une rentrée d’argent fixe et connue à l’avance.

Un bail commercial lie le propriétaire et l'exploitant de la résidence, stipulant que ce dernier prend en charge les dépenses d'entretien et que le bien doit être loué pour une durée minimale.

C’est un investissement clé en main, plus simple que l’achat en direct (via une indivision ou une SCI) qui permet même de profiter d’un cadre fiscal avantageux. Mais attention à la phase de revente.

JB, Kadran

Selon le mode d’investissement retenu, les caractéristiques du bien acquis et le marché, il est possible d’avoir quelques surprises !

Revente appartement en résidence de tourisme Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, adopté en 2009, ciblait les investissements dans des résidences de services neuves ou rénovées (ayant plus de 15 ans). Il incluait divers types de résidences, tels que les EHPAD, les résidences de tourisme, d'affaires, pour seniors ou pour étudiants. Dans ce cadre, le logement devait être destiné à la location meublée pendant au minimum 9 ans. Ce dispositif n’a pas été prolongé en 2023, mais il vous concerne peut-être si vous l’avez utilisé pendant qu’il était encore actif.

Quand et comment revendre avec le Censi-Bouvard ?

Il est possible de revendre un bien acquis via le Censi-Bouvard après une détention de 9 ans. Vendre avant ce terme peut entraîner la requalification de l'avantage fiscal et sa restitution. Des dérogations existent - comme le décès ou le licenciement du propriétaire - mais l’horizon de placement long rend l’achat via le Censi-Bouvard peu liquide.

La récupération du montant de la TVA sur le prix du bien neuf (soit 20 % du prix de vente Hors Taxes) est possible en respectant ce délai.

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Revente appartement en résidence de tourisme LMNP ou LMP

Dans une résidence de tourisme, les logements sont loués, meublés et gérés sous bail commercial. Ces résidences offrent des services complémentaires divers comme la restauration, l’accès à un spa ou à une piscine, une salle de sport. Les revenus générés sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) avec le régime micro-BIC pour les investisseurs en LMNP. Un montage financier qui a des conséquences sur la revente.

Quand et comment revendre en LMP ou LMNP ?

Revendre un bien en résidence de service nécessite souvent l'intervention de spécialistes en immobilier géré sous bail commercial, car les agents immobiliers traditionnels peuvent être moins familiarisés avec ces transactions complexes.

La revente d'un appartement dans une résidence de tourisme se fait sur le marché secondaire.

Deux options s'offrent à vous pour la revente : la gérer vous-même ou faire appel à un professionnel spécialisé.

Dans tous les cas, des impôts sur les plus-values ainsi que des prélèvements sociaux s'appliquent, avec des abattements variables selon la durée de détention du bien et votre statut (loueur professionnel ou non).

Revente appartement résidence de tourisme LMNP : la fiscalité

Concernant la TVA, si le bien est revendu moins de 20 ans après son acquisition, la TVA doit être remboursée au prorata du temps restant (exemple : 50 % après 10 ans, 25 % après 15 ans). Toutefois, ce remboursement peut être évité si le contrat de gestion est repris par l'acheteur dans les mêmes conditions. À noter que le délai de 20 ans continue à courir lors de la reprise du contrat et ne redémarre pas de zéro.

Revente appartement résidence de tourisme LMP : la fiscalité

Lors de la vente d'un bien immobilier sous le statut Loueur Meublé Professionnel (LMP), les plus-values ou moins-values réalisées sont considérées comme "professionnelles". En cas de moins-value, il n'y a pas d'imposition supplémentaire. Pour les plus-values, il faut distinguer entre les plus-values à court terme et à long terme.

Il est possible d'être exonéré de l'impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux si l'activité est exercée sous le statut LMP depuis plus de 5 ans et que les recettes des deux années précédant la cession sont inférieures à 126 000 €. L'exonération est totale si ces recettes sont inférieures à 90 000 €, et partielle entre 90 000 € et 126 000 €.

Dans le contexte actuel, où le dispositif Censi-Bouvard a été abrogé, le statut LMNP demeure une alternative attrayante. Il offre notamment des avantages fiscaux par le biais d'amortissements et permet une gestion locative simplifiée. Le LMP peut vous concerner dans un second temps, si l’activité générée et notamment les montants perçus atteignent un niveau plus important, qui justifie de passer en professionnel !

Les étapes de la revente d’un appartement en résidence de tourisme

On ne vend pas un bien détenu dans une résidence de tourisme comme un appartement ou une maison “classiques”. Des règles propres sont à suivre, pour pouvoir maximiser la valorisation et le retour sur investissement lors de la vente.

L’évaluation du bien

La valorisation d'un appartement en résidence de tourisme n'est pas la même que pour un bien immobilier traditionnel. Ici, le loyer est le critère prédominant. En général, la valeur de votre bien dépendra de son rendement locatif, de la qualité du gestionnaire de la résidence, des charges, et de la durée du bail restant à courir.

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Inspections et négociations

Avant de mettre le bien sur le marché, des inspections rigoureuses doivent être effectuées. Ces inspections jouent un rôle clé dans les négociations avec les acheteurs potentiels. On vérifie l’état des parties communes, la réalité des services proposés, la réputation de la résidence. Autant d'éléments à la fois matériels et plus irrationnels, qui ont une influence directe sur la valorisation.

La prise en compte de la durée du bail

La durée restante du bail est un facteur à ne pas négliger. Plus le terme du contrat approche, plus le risque est grand pour l'acheteur, ce qui peut entraîner une baisse du prix de vente.

La revente d'un appartement en résidence de tourisme est un processus complexe qui demande une bonne compréhension du marché et des réglementations fiscales. Mais avec une préparation minutieuse et une stratégie réfléchie, vous pouvez maximiser votre retour sur investissement.

Un accompagnement pour estimer la valeur du bien est recommandé a minima. Sans ce regard professionnel, vous risquez de sous-évaluer le potentiel de votre investissement qui, depuis plusieurs années, a sans doute évolué.

JB, Kadran

À l’inverse, c’est peut-être une valeur réelle plus faible que ce que vous imaginez qui peut ressortir de cette analyse. Dans tous les cas, l’objectif est de trouver le prix le plus juste pour revendre et réaliser de nouveaux projets (réinvestir dans un nouveau projet immobilier ou effectuer un autre placement, transmettre, optimiser son patrimoine fiscal).

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