Quelles contraintes respecter pour créer un logement étudiant ?

Créer un studio étudiant dans le but de le louer et percevoir des loyers nécessite de respecter certaines contraintes liées à l’investissement en résidence étudiante : contraintes fiscales avec le statut LMNP, contraintes juridiques avec le bail commercial, contraintes qualitatives et géographiques relatives à la résidence universitaire, garanties…

Voici ce qu’il faut retenir pour investir en tant que bailleur dans une résidence étudiante de manière légale, précautionneuse et efficace.

Créer un logement étudiant : les contraintes liées à la qualité de la résidence et des logements

Offrir un logement décent à des étudiants pour plusieurs mois dans l’année (chambre, studio ou appartement) nécessite de respecter certaines précautions.

Les caractéristiques de la résidence étudiante

• La situation géographique : veillez à ce que la résidence étudiante soit située, dans l’idéal, à proximité d’une université, d’un campus ou d’une grande école, et proche des transports en commun. L’emplacement au cœur d’un centre-ville, proche des commerces et commodités, est aussi gage de qualité et recherché par les étudiants dans l’enseignement supérieur.
• Les prestations et services proposés au sein de la résidence pour étudiants : veillez à ce qu’ils correspondent aux besoins des étudiants et soient de qualité (WIFI, laverie, espace de coworking, salle de détente, sécurité, conciergerie…
• L’état de la résidence : la qualité de la construction est également primordiale pour le confort des étudiants et celui de l’exploitant qui bénéficiera ainsi d’un coût de gestion réduit.

Les caractéristiques des logements

Les logements doivent tout simplement répondre aux besoins inhérents des étudiants :

• L’état du logement doit respecter les normes en vigueur et ne pas nécessiter beaucoup de travaux afin d’optimiser sa rentabilité.
• La surface du logement ne doit pas être trop petite.
• Les équipements et l’éclairage au sein du logement doivent être optimaux (bureau, table et chaises, étagères, luminaires, lit, plaques de cuisson, etc.).

Créer un logement étudiant : les contraintes liées au bail commercial

Créer un logement étudiant impose la signature d’un bail commercial entre l’investisseur et l’exploitant gestionnaire de la résidence étudiante.

Sa durée est de 9 ans minimum. Comme tout contrat juridique possédant des clauses spécifiques (indexation des loyers, reconduction du bail ou résiliation, etc.), il est impératif de le respecter durant toute sa durée. Veillez donc à bien étudier en amont les différentes modalités et vous faire aider, si besoin, par un professionnel (avocat…).

Créer un logement étudiant : les contraintes liées à la fiscalité LMNP

En créant un logement étudiant au sein d’une résidence étudiante, vous pouvez profiter des avantages fiscaux du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Toutefois, ce statut implique de respecter les contraintes suivantes.

• Le logement doit bien évidemment être loué meublé.
• Le logement étudiant doit être neuf, en VEFA ou ancien réhabilité.
• Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ni dépasser plus de la moitié de vos revenus globaux.
• Vous devez choisir un régime fiscal adapté à votre situation : régime réel ou régime micro-BIC, et respecter les contraintes liées aux plafonds des revenus locatifs.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur la totalité des loyers perçus dans l’année à condition que vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €.

Le régime réel

Le régime réel vous permet de déduire vos charges (frais de gestion locative, frais administratifs, frais de notaire, taxe d’habitation, frais de dossier, impôts locaux, intérêt d’emprunt, frais de réparation et d’entretien, etc.) et vos amortissements afin de réduire considérablement le montant de vos impôts.

Vous pouvez également récupérer la TVA à 20 % si vous avez créé un logement étudiant dans le neuf.

Toutefois, vous ne pouvez pas opter pour ce régime fiscal avantageux si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 €. Par ailleurs, si vous y êtes soumis, il vous faudra sûrement faire appel à un comptable étant donné sa complexité.

Le statut LMNP est moins contraignant que certains autres dispositifs immobiliers : il n’impose en effet aucun plafond de loyers (excepté à Paris) ni aucune zone géographique. Vous pouvez en profiter quelle que soit la ville où vous souhaitez créer un logement étudiant.