Comment devenir propriétaire d'un appartement étudiant sans apport ?
Dans le cadre d’un financement à crédit, l’apport est fortement apprécié par les banques, qu'il s'agisse d'une acquisition au titre de résidence principale ou d'un achat lié à un dispositif de mise en location.
Toutefois, si vous désirez investir dans une résidence étudiante, sachez qu’il est possible de devenir propriétaire d’un appartement étudiant sans apport. Pour cela, il est indispensable de posséder une situation financière irréprochable, de prouver que votre projet d’investissement est rentable et d’établir un plan de financement cohérent qui optimise votre prêt. Les organismes étant en outre encore plus exigeants qu’avant à cause de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation.
Critères à respecter pour l'investisseur, calcul du rendement locatif et des avantages fiscaux liés au statut LMNP… voici comment constituer une demande solide et vous montrer convaincant face aux services des organismes prêteurs.
Pour quelles raisons devenir propriétaire d'un appartement étudiant sans apport ?
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Plusieurs raisons peuvent vous inciter ou vous contraindre à investir sans apport :
Vous souhaitez conserver votre épargne en cas de difficulté financière, d’imprévus, etc.
Vous souhaitez profiter de l’effet de levier immobilier.
Vous n’avez tout simplement pas d’épargne et n’avez pas d’autres choix que de vous tourner vers un financement à crédit intégral.
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Devenir propriétaire d'un appartement étudiant sans apport : les critères indispensables
Si votre projet d’investissement est sérieux et votre dossier solide, vous pouvez parvenir à obtenir un crédit immobilier sans apport.
Pour maximiser vos chances de devenir propriétaire d’un logement étudiant sans apport, il est important de respecter les points suivants afin de rassurer la banque prêteuse et lui prouver que vous allez honorer les remboursements de crédit :
Votre situation financière doit être stable (CDI ou revenus réguliers, pas de découvert récent, effort d’épargne, taux d’imposition, etc.). La banque prendra en compte les crédits en cours, vérifiera votre taux d’effort (35 % maximum), etc.
Votre projet d’investissement dans un appartement étudiant doit être solide et crédible. Pour cela, vous pouvez mettre en avant plusieurs éléments : emplacement attractif du bien, étude du marché locatif du secteur des résidences étudiantes, estimation du montant des loyers, etc.
Votre projet doit être rentable. Insistez donc sur la fiabilité de l’exploitant gestionnaire de la résidence (qui assurera le versement des loyers), l’emplacement stratégique de la résidence étudiante, la qualité de l’appartement et de la résidence (caractéristiques, état, etc.).
Ensuite, libre à vous de mettre en avant d’autres éléments pouvant jouer en votre faveur, comme la liste précise des charges liées à votre investissement (travaux éventuels, impôts locaux, etc.), les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre ou encore le bail commercial sécurisant l’investissement et garantissant la perception de loyers stables et réguliers.
Devenir propriétaire d’un appartement étudiant sans apport : calculer votre rentabilité et vos avantages fiscaux
Des régimes intéressants
Autre point important dans le cadre d’un investissement locatif sans apport : la fiscalité. En effet, investir dans un appartement au sein d’une résidence étudiante permet de profiter du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et des avantages fiscaux qui en découlent. Selon votre situation, vous pouvez opter pour le régime réel ou le régime micro-BIC :
Le régime réel vous permet de déduire toutes les charges de vos revenus locatifs ainsi que les amortissements. Vous pouvez également récupérer la TVA versée lors de votre acquisition en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
Le régime micro-BIC vous permet de profiter d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs.
Grâce à cette fiscalité avantageuse, les loyers que vous percevez sont peu, voire ne sont pas du tout imposés, ce qui vous permet d’optimiser votre investissement locatif en résidence étudiante. De plus, la signature d’un bail commercial avec le gestionnaire-exploitant de la résidence étudiante vous garantit le versement des loyers, qui sont en outre connus et fixés dès le départ et restent stables jusqu’au terme de l’échéance. Autant d’arguments en votre faveur que vous pouvez mettre en avant auprès de la banque.
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Calculer votre rendement locatif
Déterminer précisément le rendement locatif que vous pouvez espérer percevoir en devenant propriétaire d’un appartement étudiant sans apport est important pour parvenir à obtenir un financement à crédit sans apport. En effet, la banque pourra y voir un gage de sérieux et de fiabilité.
Voici comment procéder au calcul de la rentabilité de votre investissement :
En premier lieu, vous devez calculer le total des loyers annuels et diviser ce nombre par le montant de l’acquisition. Multipliez ensuite le résultat par 100 afin d’obtenir une rentabilité en pourcentage.
Par exemple : le prix de l’appartement étudiant que vous désirez acquérir s’élève à 240 000 €. Le montant des loyers annuels s’élève quant à lui à 12 000 €. Le rendement locatif LMNP est donc de (12 000 / 240 000) x 100 = 5 %.
Attention, il s’agit ici d’une rentabilité brute. Pour obtenir le rendement locatif net, il faut déduire certains frais :
Les frais de gestion
Les frais de notaire
Les charges
Les primes d’assurance
Les taxes et les impôts
Les intérêts d’emprunts
Les dépenses d’entretien.