Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) a la possibilité de déduire de son imposition les charges liées à son logement en location ou de les amortir. Il peut profiter de cet avantage à condition de choisir le régime réel. L’une des principales règles d’imposition des régimes réels, qu’ils soient simplifiés ou normaux, est que l’ensemble des charges afférentes au bien loué sont déductibles ou amortissables.
L’amortissement LMNP concerne plutôt les travaux importants, tandis que les dépenses dédiées à l’entretien du logement sont déductibles. Il est donc permis de déduire ces montats de ses impôts. Mais quelles charges exactement sont déductibles en LMNP ? Voici la liste :
Les frais d’acquisition
Les frais d’établissement
Les frais de gestion
La rémunération d’un(e) gardien(ne) ou d’un(e) concierge
La taxe foncière et les taxes annexes à la taxe foncière
Les assurances
Les frais de financement
Le mobilier sous certaines conditions
Focus sur chacune de ces dépenses et sur les règles à respecter pour les soustraire de son imposition en toute légalité.
Les frais d’acquisition sont une charge déductible en LMNP
Les frais d’acquisition sont ceux que le propriétaire a engagé lors de l’achat du logement. Ils comprennent :
Les frais de notaire
Les droits d’enregistrement
Les frais d’agence immobilière éventuellement.
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Concrètement, le bailleur a deux choix pour gérer ces frais. Première option : il peut opter pour l’inscription de ces dépenses à l’actif de son bilan en majoration des frais d'acquisition de l'immobilisation. S’il fait ce choix, il capitalise les frais d’acquisition. Ils ne sont pas immédiatement déduits des recettes locatives mais répartis sur une longue période. C’est ce qu’on appelle l’amortissement. Le propriétaire amorti ses frais d’acquisition au fil du temps en les imputant à son imposition chaque année pendant une certaine durée. Si les frais d’acquisition sont assez élevés, mieux vaut choisir cette option. Cela permettra de les étaler sur une longue période tout en optimisant sa fiscalité.
Autre option possible : déduire les frais d'acquisition immédiatement en les considérant comme des charges dans ses frais généraux. C’est-à-dire que ces frais sont immédiatement soustraits des revenus locatifs. Dès la première année, le revenu imposable est réduit. Dans ce cas, il faut que l’option soit formalisée sur papier libre et jointe à la déclaration des résultats du premier exercice concerné, lorsque le bailleur déclare ses revenus locatifs pour la première fois.
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Les frais d’établissement, des charges déductibles en LMNP, mais aussi amortissables
Les frais d’établissement désignent l’ensemble des dépenses engagées pour créer ou développer l’entreprise grâce à laquelle il est possible d’avoir accès au régime fiscal du LMNP. Cela peut être le coût d’immatriculation de l’entreprise, les frais de constitution d’un dossier bancaire professionnel, la rémunération d’un expert comptable ou encore les honoraires d’avocat. Ces frais ne sont pas directement liés à la production d’un service et peuvent donc être considérés comme des charges déductibles. Là encore, le propriétaire peut choisir de les inscrire à l’actif du bilan pour les rendre amortissables. Mais attention : le délai d’amortissement maximal des frais d’établissement est de 5 ans.
Les frais de gestion : des charges déductibles pour faciliter la mise en location
Les frais qui ont attrait à l’entretien du logement et à la gestion de la location peuvent être des charges déductibles. On compte parmi eux les frais de gestion locative si le propriétaire fait appel à une agence immobilière ou un gestionnaire. D’une manière plus globale, les frais engagés pour faire de la publicité ou du marketing autour de la location du bien sont déductibles. Création de site web, paiement d’annonces en ligne, impression de flyers…
Les logiciels que le bailleur utilise pour gérer son logement efficacement peuvent de même entrer en compte, tout comme les frais de déplacement. Peu importe par quel moyen le bailleur se rend à son logement pour une visite, par exemple, il peut déduire les frais d’essence, les billets de transport, les frais de stationnement…
J.B., Kadran
Les frais d’entretien en lien direct avec le logement peuvent être déduits des impôts
Tout ce qui peut permettre d’assurer au locataire un logement décent et bien entretenu peut être déduit de l’imposition du bailleur. Il peut s’agir des travaux de réparation d’une chaudière par exemple ou de tout équipement déjà présent au sein du logement. Le rafraîchissement de la peinture est aussi déductible puisque cela permet d’entretenir la location. Les frais de nettoyage, notamment au sein des parties communes sont aussi compris dans cette catégorie. Ajoutons-y les frais de jardinage pour l’entretien des espaces extérieurs afin d’être complets.
La rémunération d’un gardien ou concierge, une charge déductible en LMNP sous quelques conditions
L’installation d’un gardien ou d’un concierge peut totalement être considérée comme une charge déductible en LMNP. Toutefois, il y a quelques règles à respecter :
Le gardien ou le concierge doit assurer des tâches directement liées à l’appartement, comme par exemple la réception de colis.
Il faut que le contrat soit sur le long terme et non ponctuel.
Un contrat de travail doit être signé entre le propriétaire et le gardien.
Si toutes ces exigences sont respectées alors la rémunération sera déductible de l’imposition du bailleur.
La taxe foncière et les taxes annexes liées à la propriété sont déductibles en LMNP
Prélevée chaque année, la taxe foncière est bien connue des propriétaires. Sachez qu’il est possible en comptabilité de déduire la taxe foncière de ses impôts pendant la période où le bien en LMNP est loué. En cas de vacances locatives, la taxe foncière doit être entièrement réglée par le bailleur.
Les assurances : des dépenses utiles et déductibles
Assurance multirisque habitation, assurance responsabilité civile, assurance loyers impayés, assurance protection juridique… Elles sont nombreuses à être proposées aux propriétaires. Louer son bien comporte quelques risques. Certains propriétaires préfèrent alors s’assurer pour les minimiser. Qu’ils se rassurent, les assurances sont des charges entièrement déductibles en LMNP. Il ne faut donc pas s’en priver.
Les frais de financement : les intérêts et frais d’emprunts sont déductibles des impôts
Les frais d’emprunts payés pour l’acquisition du bien peuvent être déduits des impôts. Tout comme les prêts personnels ou les prêts à la consommation utilisés pour meubler le bien. Les frais de dossier sont aussi considérés comme des charges déductibles en LMNP.
Les dépenses liées au mobilier peuvent être des charges déductibles sous certaines conditions
Acheter du mobilier pour aménager son logement est un passage obligé en LMNP. En effet, il faut absolument que le bien soit meublé pour qu’il soit éligible au statut fiscal. Dans ce cas, est-ce possible de déduire les charges liées à l’achat des meubles en LMNP ?
Sous quelles conditions les dépenses liées aux meubles en LMNP peuvent être déductibles ?
Il y a deux conditions pour pouvoir déduire les charges liées au mobilier en LMNP :
Il faut que le mobilier affiche un prix unitaire de moins de 500 euros HT et 600 euros TTC.
Il faut que cet achat soit fait dans le but d’un renouvellement du mobilier et non pour un aménagement initial du bien.
Si ces deux conditions sont respectées, alors il est possible de déduire les dépenses engagées dans le mobilier en LMNP. Dans le cas contraire, ces dépenses sont amortissables.
J.B., Kadran
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Liste des meubles obligatoires et déductibles en LMNP
Certains mobiliers sont obligatoires en LMNP. Voici la liste des meubles en LMNP dont le prix d’achat est déductible ainsi que les pièces au sein desquelles ils doivent être présents :
Au sein de la chambre :
Un lit avec une couette ou une couverture
Un équipement qui permet d’occulter les fenêtres comme des rideaux ou des volets.
Au sein de la cuisine :
Des plaques de cuisson
Un four ou bien un four à micro-ondes
Un réfrigérateur
Un congélateur (ou un freezer au sein du réfrigérateur)
De la vaisselle : la quantité doit être suffisante pour prendre un repas.
Des ustensiles de cuisine
Une table
Plusieurs assises
Au sein de la location, peu importe la pièce :
Des étagères
Des luminaires
Du matériel d’entretien (eau, aspirateur, balai, etc.)