Quelle fiscalité pour le crowdfunding immobilier ?
Il est vrai que le taux de rendement relativement élevé du crowdfunding immobilier peut rapidement séduire les investisseurs. Il est toutefois à nuancer puisqu’une taxe est appliquée par le gouvernement français sur les bénéfices réalisés.
La fiscalité du crowdfunding immobilier est particulière :
Il existe deux modes d’imposition du crowdfunding immobilier pour lesquels vous pouvez opter selon votre tranche d’imposition.
Il est possible d’atténuer vos pertes en les imputant sur d’autres bénéfices réalisés.
Vous êtes exonéré d’impôt sur la fortune immobilière.
Faisons le point sur les particularités de la fiscalité et l’imposition pour investir en crowdfunding immobilier.
Imposition crowdfunding immobilier : le choix entre 2 méthodes d’imposition
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Le mode d’imposition des gains issus du crowdfunding immobilier a évolué. Jusqu’en 2018, ils étaient uniquement soumis aux mêmes taxes qu’un investissement dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou qu’un logement locatif ce qui signifie :
Des prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 % des bénéfices.
Un prélèvement supplémentaire qui est aligné avec la tranche de l’impôt sur le revenu auquel l’investisseur appartient en réalisant sa déclaration soit : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.
De ce fait, si vous misiez 5 000 euros sur un projet d’un an dont le rendement annuel est de 9 %, à 41 % d’imposition étant imposé à vous obtiendrez au final, en net : 8 % de 5 000 euros, soit 400 euros imposés à (41 % + 15,5 %), soit 174 euros.
Cette fiscalité avantageait donc les investisseurs dont les revenus ne sont pas trop élevés. Ils peuvent ainsi bénéficier, pour le même projet d’une imposition à 15,5 % ou à 26 %. Elle était prélevée en deux temps distincts. Tout d’abord, une retenue à la source à hauteur de 15,5 % et du taux auquel est assujetti l’investisseur lors de l’obtention du gain. Une régularisation est effectuée l’année suivante l’investissement selon l’impôt qui est réellement dû par le particulier.
Un taux unique à 30 % censé alléger les taxes appliquées sur les gains issus du crowdfunding
Depuis 2018, le gouvernement a proposé une Flat Tax aussi nommé Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU). Elle est de 30 % quel que soit le profil de l’investisseur et le montant du bénéfice réalisé. Elle est constituée :
De prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
D’un impôt sur le revenu fixe de 12,8 %.
Pour de nombreux investisseurs, ce mode de calcul permet d’alléger nettement les taxes appliquées sur les bénéfices d’un projet du crowdfunding immobilier. Si nous reprenons le même exemple que précédemment, les 5 000 euros investis permettront d’obtenir 280 euros nets. Les deux modes d’imposition sont aujourd’hui possibles pour les investisseurs. Ils peuvent choisir celui qui les avantage le plus.
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La fiscalité du crowdfunding immobilier permet d’atténuer les éventuelles pertes
Dans le cas de l’échec d’un projet, il est possible, grâce à la fiscalité du crowdfunding immobilier, de limiter les pertes. En effet, vous pouvez imputer les pertes subies sur les bénéfices reçus grâce à d’autres investissements en crowdfunding. Il faut, pour cela, que vous ayez misé sur d’autres projets immobiliers la même année ou au cours des cinq années suivantes pour que ce stratagème puisse fonctionner.
Cela permet aux investisseurs de minorer l’effet de leurs pertes sur leur compte en banque et de mutualiser ainsi les risques.
Grâce à la fiscalité du crowdfunding immobilier, les bénéfices ne sont pas soumis à l’IFI
Les bénéfices issus des sommes misées dans le cadre de projets financés par le crowdfunding immobilier ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, les placements de crowdfunding immobilier sont considérés comme des produits financiers et non comme des actifs immobiliers.
Mais attention, il y a des règles à respecter : le capital d’investissement ne doit pas aller au-delà de 150 000 euros pour un compte PEA-PME et de 225 000 euros pour un PEA classique. De même, votre adresse fiscale doit être située en France.
De quelle manière remplir sa feuille d’imposition lorsque l’on investit dans des projets de crowdfunding immobilier ?
Un imprimé fiscal unique vous est envoyé directement chaque année prérempli par la ou les plateformes par le biais desquelles vous investissez. Il est transmis l’année suivant vos investissements. Il indique déjà notamment la somme prélevée par la Flat Tax. Il suffit ensuite de remplir les cases suivantes :
2TT : les rentes provenant de votre prêt.
2TU: les pertes éventuelles que vous avez subi lors de vos investissements en crowdfunding immobilier.
Dans le cas où vous êtes exonéré du prélèvement à la source :
2TR : bénéfices provenant des produits de placement.
2CG : intérêts bruts issus de vos investissements.
Dans le cas où vous n’êtes pas exonéré du prélèvement à la source :
2CK : prélèvements appliqués sur les intérêts de remboursement.
Une fois ces points vérifiés, vous pouvez faire parvenir votre document d’imposition à l’Etat Français chaque année, en actualisant vos données.