Peut-on vendre un logement loué ? Voici les conditions d’une vente en location

Il est parfaitement possible de vendre son logement alors qu’il est occupé par un locataire, sous certaines conditions. Le propriétaire-bailleur a le choix entre vendre le bien libre, en donnant d’abord congé au locataire, ou le vendre occupé en transférant le bail au nouveau propriétaire.

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Voici comment vendre son logement dans les meilleures conditions, particulièrement dans le cas où celui-ci est loué.

Le locataire peut-il s’opposer à la vente d’un logement loué ?

Le Code civil prévoit que le contrat de bail se poursuit malgré la vente du logement loué. Autrement dit, le changement de propriétaire n’a pas d’impact sur la location en cours : le locataire reste dans les lieux et le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau bailleur.

Cela signifie que le propriétaire initial peut parfaitement vendre son bien pendant la durée du bail, sans avoir à demander l’accord du locataire ni à l’informer de son projet. Il doit seulement lui communiquer les coordonnées de l’acquéreur devenu bailleur, qui récupère tous les droits et obligations liés au bail.

Le locataire ne peut donc pas s’opposer à la vente, sauf s’il bénéficie d’un droit de préemption (priorité d’achat) dans certains cas spécifiques. Il n’a pas non plus de droit au relogement ni d’indemnité à réclamer du fait de la vente.

Vendre un logement loué : quelles sont les règles ?

Si le propriétaire choisit de vendre son bien avec le locataire en place, il doit respecter plusieurs règles :

1. Mentionner dans l’annonce de vente et dans le compromis que le bien est vendu « occupé », en précisant les caractéristiques du bail (durée restante, montant du loyer, dépôt de garantie…) 
2. Informer le locataire de son intention de vendre, par courrier simple ou recommandé, en lui indiquant qu’il devra laisser visiter le logement à des acquéreurs potentiels 
3. Organiser les visites en respectant un délai de prévenance raisonnable et les horaires légaux (en semaine entre 9h et 19h, le samedi entre 9h et 18h) 
4. Transmettre une copie du bail et des dernières quittances de loyer à l’acquéreur avant la signature de la vente 
5. Remettre le dépôt de garantie à l’acquéreur le jour de la vente, charge à lui de le restituer au locataire en fin de bail 

Quel est l’impact de la présence d’un locataire sur le prix de vente d’un bien immobilier ?

La vente d’un logement occupé peut être moins valorisée qu’une vente libre, car elle restreint le marché aux investisseurs. Selon la durée du bail restant à courir et le niveau du loyer, la décote peut aller de 5 à 20 % par rapport au prix du bien libre. Mais dans les zones tendues, la demande locative est telle que l’impact est souvent limité.

Selon la durée du bail restant à courir et le niveau du loyer, la décote peut aller de 5 à 20 % par rapport au prix du bien libre.

Vendre un appartement loué : les précautions à prendre

Pour réussir la vente d’un logement loué, quelques précautions s’imposent :

1. Bien estimer la valeur locative et vénale du bien, en tenant compte de l’occupation, pour fixer un prix de vente cohérent. Utiliser un simulateur d’estimation de maison sans inscription en ligne est une bonne idée pour entamer cette démarche, la plupart du temps gratuite.

1. Privilégier une vente en début de bail pour attirer plus d’acquéreurs, l’idéal étant une durée restante de 2 ans maximum 
2. Préparer un dossier complet sur la location (bail, état des lieux, diagnostics, quittances, taxe foncière…) pour rassurer les acheteurs 
3. Maintenir de bonnes relations avec le locataire pendant le processus de vente, en l’informant des visites et en répondant à ses questions 
4. Faire appel à un professionnel (agent immobilier, notaire) pour sécuriser la transaction et gérer les aspects juridiques et fiscaux 
5. Anticiper sa future imposition, la vente d’un bien loué étant soumise soit à l’impôt sur le revenu, soit aux prélèvements sociaux, selon le statut fiscal du bailleur 

Si malgré ces précautions, la vente du bien occupé s’avère difficile, le propriétaire peut alors envisager de donner congé au locataire pour vendre libre. Mais il devra respecter un préavis de 6 mois et ne pourra récupérer le logement que pour le vendre ou l’occuper lui-même, pas pour le relouer.

Comment demander à un locataire de quitter le logement avant de vendre ?

Si le propriétaire préfère vendre son bien vide, il doit commencer par résilier le bail en cours en donnant congé au locataire. Il ne peut le faire que pour 3 motifs :

• Reprendre le logement pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint 
• Vendre le logement vide, en justifiant de la mise en vente au prix du marché dans les 3 mois suivant le départ du locataire 
• Motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés ou des troubles de voisinage, après avoir assigné le locataire en justice 

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de 6 mois (3 mois si le bailleur est âgé, malade ou en difficulté économique).

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Si le congé est délivré pour vendre, le propriétaire doit informer le locataire de son droit de préemption, c’est-à-dire de sa priorité pour acheter le logement aux conditions de la vente projetée. Le locataire a alors 2 mois pour se porter acquéreur, délai pendant lequel le bailleur ne peut pas proposer le bien à d’autres acheteurs.

Vendre un logement loué : ce qu’il faut retenir

• Il est possible de vendre un logement occupé par un locataire, sans que cela mette fin au bail en cours 
• Le propriétaire-bailleur peut vendre à tout moment, sans accord ni information préalable du locataire, sauf droit de préemption 
• La vente d’un bien loué se fait avec une décote par rapport au prix libre, variable selon la durée du bail et le niveau du loyer 
• Des précautions sont à prendre pour réussir la vente : bonne estimation, dossier complet, relations apaisées avec le locataire… 
• Le bailleur peut aussi choisir de donner d’abord congé au locataire pour vendre libre, en respectant un préavis de 6 mois