Comment informer un locataire de la vente du logement ?

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un logement qu’il loue, il doit respecter certaines règles pour informer le locataire en place. En effet, la vente d’un logement loué n’entraîne pas automatiquement la fin du bail ni le départ du locataire. Il faut tout de même l’avertir de la vente avec un recommandé avec accusé de réception.

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Voici tout ce qu’il faut savoir pour vendre un logement en location.

L’obligation d’information du locataire lors de la vente d’un logement

Si le bailleur a le droit de vendre le logement loué sans demander l’accord du locataire, il a en revanche l’obligation de l’en informer. Et ce, quel que soit le moment où intervient la vente par rapport à l’échéance du bail.

Comment informer la location de la vente d’un logement ?

Cette information doit se faire par écrit, selon l’un des moyens suivants :

• Lettre recommandée avec avis de réception 
• Acte d’huissier 
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement 

La voie recommandée est la plus sûre car elle permet de prouver la date de réception du courrier par le locataire. C’est important car cette date fait courir certains délais (droit de préemption, préavis…).

Quelles sont les informations à fournir au locataire lors de la vente du logement ?

La lettre doit indiquer :

• L’intention de vendre le logement 
• Le prix et les conditions de la vente 
• Le droit de préemption du locataire, s’il en bénéficie (voir ci-dessous) 
• La possibilité de visiter le logement pour les acheteurs potentiels 

En cas de vente d’un logement loué vide, le bailleur doit en plus reproduire dans son courrier les 5 premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte encadre le droit de préemption du locataire.

Quels sont les risques si le locataire n’est pas prévenu de la vente de son logement ?

Si le locataire n’est pas prévenu de la vente de son logement reçu en héritage, plusieurs risques importants peuvent survenir :

Non-respect du droit de préemption

Le principal risque est de ne pas respecter le droit de préemption du locataire. En effet, la loi prévoit que le locataire doit être informé en priorité de la mise en vente du logement qu’il occupe. Ne pas le faire constitue une violation de ses droits légaux.

Nullité de la vente

La vente pourrait être annulée si le locataire prouve qu’il n’a pas été informé et que son droit de préemption n’a pas été respecté. Il peut demander la nullité de la vente dans un délai de 4 mois à compter du jour où il a eu connaissance de la vente.

Dommages et intérêts

Le locataire pourrait réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la violation de son droit de préemption.

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Impossibilité de donner congé

Si le nouveau propriétaire souhaite donner congé au locataire pour vendre le bien libre ou pour y habiter, il pourrait se voir opposer la nullité du congé si le locataire n’a pas été informé de la vente initiale.

Complications lors du transfert du bail

Le transfert du bail au nouveau propriétaire pourrait être compliqué si le locataire n’a pas été informé du changement de propriétaire. Cela peut entraîner des difficultés pour la gestion du bien (paiement des loyers, travaux, etc.).

Risques fiscaux

Dans le cadre d’une succession, ne pas informer le locataire pourrait être interprété comme une dissimulation d’information, ce qui pourrait avoir des conséquences fiscales pour les héritiers.

Atteinte à la relation bailleur-locataire

Même si la vente est valide, le fait de ne pas avoir informé le locataire peut créer une méfiance et détériorer la relation entre le nouveau propriétaire et le locataire.

Complications pour les visites

Si le locataire n’est pas au courant de la vente, il pourrait refuser l’accès au logement pour les visites, ce qui compliquerait le processus de vente.

Risques juridiques supplémentaires

Le locataire pourrait engager des procédures judiciaires pour faire valoir ses droits, ce qui entraînerait des frais et des délais supplémentaires.

Le droit de préemption du locataire

Lorsque le logement loué est vendu vide, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour l’acheter. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption.

Concrètement, le bailleur doit proposer la vente au locataire avant de mettre le bien sur le marché. Il doit le faire au prix et aux conditions qu’il envisage pour la vente, et laisser au locataire un délai de 2 mois pour répondre.

• Si le locataire accepte l’offre dans ce délai, il bénéficie alors de 2 mois supplémentaires pour réaliser la vente (4 mois s’il recourt à un prêt). Pendant ce temps, le bail se poursuit jusqu’à la signature de l’acte authentique. 

• Si le locataire refuse l’offre ou ne répond pas dans les 2 mois, il perd son droit de préemption. Le bailleur peut alors vendre le logement à un tiers, sans pouvoir proposer des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire. 

Ce droit ne s’applique pas si le logement est vendu à un proche du bailleur (parent, conjoint…) qui souhaite l’occuper lui-même. Il est aussi exclu pour les logements loués meublés.

Informer un locataire de la vente du logement : ce qu’il faut retenir

• Un bailleur peut vendre un logement loué sans l’accord du locataire, mais il doit l’en informer par écrit 
• Le locataire est maintenu dans les lieux jusqu’au terme de son bail, le nouveau propriétaire devenant le nouveau bailleur 
• Pour un logement loué vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption pendant 2 mois 
• Pour récupérer le bien, le bailleur doit donner congé au locataire en respectant un préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) 
• Des règles spécifiques s’appliquent aux baux soumis à la loi de 1948, aux baux mobilité et aux logements HLM