Appartement vendu loué : comment le récupérer ?

Lorsqu’on achète un appartement déjà occupé par un locataire, il n’est pas toujours possible d’en disposer immédiatement. En effet, acheter un bien loué pour le relouer ou le revendre, obéit à des règles spécifiques. Il peut, sous certaines conditions, récupérer son bien pour l’habiter ou le vendre libre. C’est le cas des logements soumis à la loi de 1948.

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Voici tout ce qu’il faut savoir à propose de la vente un logement en location.

Peut-on demander à un locataire de partir d’un appartement vendu loué ?

La première chose à savoir est que la vente d’un logement occupé n’entraîne pas automatiquement le départ du locataire. Au contraire, le Code civil prévoit que le bail se poursuit de plein droit entre le locataire et le nouveau propriétaire, qui devient le nouveau bailleur.

Concrètement, cela signifie que l’acquéreur récupère le contrat de location en l’état, sans pouvoir en modifier les conditions (durée, loyer, charges…). Il doit respecter le terme du bail et ne peut donner congé au locataire que dans les cas prévus par la loi.

Cette règle s’applique pour tous les baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989, qu’ils soient vides ou meublés. Elle vise à protéger le droit au maintien dans les lieux du locataire, qui ne peut être expulsé du seul fait de la vente. Il existe cependant quelques exceptions à ce principe, notamment pour les baux soumis à la loi de 1948.

Le cas particulier des baux soumis à la loi de 1948

Enfin, il faut savoir que certains logements anciens (construits avant 1948) sont encore soumis à un régime locatif spécifique, dit « loi de 1948« . Ce régime, qui tend à disparaître, se caractérise par :

Des loyers très bas, sans commune mesure avec ceux du marché libre
Un droit au maintien dans les lieux quasi illimité pour le locataire et ses proches
Des motifs de congé très restreints pour le bailleur

Lorsqu’on achète un logement occupé par un locataire relevant de la loi de 1948, il est donc très difficile d’en récupérer la jouissance. Le nouveau propriétaire ne peut donner congé que pour habiter lui-même le logement, en respectant un préavis de 6 mois et en proposant au locataire un relogement adapté à ses besoins et ses ressources.

Mais ce droit de reprise est lui-même limité si le locataire a plus de 70 ans et de faibles revenus. Dans ce cas, le bailleur ne peut plus lui donner congé jusqu’à son décès.

Compte tenu de ces contraintes, les logements vendus occupés sous le régime de la loi de 1948 subissent une très forte décote, pouvant aller jusqu’à 40 ou 50% de leur valeur libre. Leur achat relève donc plus de la niche fiscale ou successorale que de l’investissement immobilier classique.

Quels sont les délais pour récupérer un bien acheté loué ?

Si l’acquéreur souhaite récupérer le logement qu’il vient d’acheter pour l’occuper lui-même ou le vendre libre, il doit respecter certains délais avant de pouvoir donner congé au locataire.

Ces délais varient selon la date d’échéance du bail en cours au moment de la vente :

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Si le bail prend fin moins de 2 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner congé au locataire pour la fin du bail, mais ce congé ne prendra effet qu’à l’issue d’un délai de 2 ans suivant la date de l’acte de vente. Autrement dit, le locataire est assuré de pouvoir rester au moins 2 ans dans les lieux.
Si le bail prend fin plus de 2 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner congé au locataire à l’échéance du bail, en respectant un préavis de 6 mois (logement vide) ou 3 mois (meublé).
Si le bail est reconduit ou renouvelé après l’achat : le nouveau propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre à la fin du bail renouvelé ou reconduit, en respectant le même préavis. En revanche, s’il veut récupérer le logement pour l’habiter, il devra attendre la fin d’un délai de 2 ans à compter de l’acte de vente.

Dans tous les cas, le congé doit être motivé (reprise pour habiter ou pour vendre), notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, et indiquer que le locataire est prioritaire pour acheter le logement s’il le souhaite (droit de préemption).

Quel est l’impact sur le prix de vente d’un appartement vendu loué ?

Un logement vendu occupé subit généralement une décote par rapport à sa valeur libre. Il y a donc un véritable intérêt à comprendre quelles sont les modalités pour congédier un locataire. Cette décote, qui se situe en moyenne entre 10 et 15 %, s’explique par plusieurs facteurs :

La moindre visibilité locative pour l’acquéreur, qui ne pourra pas choisir son locataire ni fixer librement le loyer
L’impossibilité de récupérer rapidement le bien pour l’occuper ou le revendre, ce qui réduit les acheteurs potentiels
L’incertitude sur le comportement du locataire en place (paiement des loyers, entretien du logement…)

Le niveau de la décote dépend notamment :

De la durée restante du bail : plus elle est longue, plus la décote sera forte
Du montant du loyer : s’il est inférieur au prix du marché, la décote sera plus importante
Du profil du locataire : s’il est âgé et a de faibles ressources, il sera plus difficile de lui donner congé
De l’état du logement : s’il nécessite des travaux de remise en état, la décote sera plus élevée

Avant d’acheter un bien loué, il est donc crucial d’analyser finement sa situation locative pour en mesurer les contraintes et les opportunités.

Récupérer un appartement vendu loué : ce qu’il faut retenir

Un appartement acheté loué ne peut pas être récupéré immédiatement par son nouveau propriétaire, qui doit respecter le bail en cours
Pour donner congé au locataire, l’acquéreur doit attendre un délai de 2 ans après son achat ou la prochaine échéance du bail
Le congé doit être motivé par une reprise pour habiter ou pour vendre, et respecter un préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé)
Un bien vendu loué subit une décote de 10 à 15 % en moyenne par rapport à sa valeur libre, en fonction de sa situation locative
Les logements relevant de la loi de 1948 sont très difficiles à récupérer et subissent une très forte décote à la vente