Les grandes règles d'abattement sur la plus-value immobilière

La revente d’un bien immobilier peut générer une plus-value, taxée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, et soumise à des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Toutefois, un mécanisme d’abattement plus value immobilière pour durée de détention permet de réduire progressivement le montant imposable.

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L’exonération devient totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Un calcul d’abattement différencié entre impôt et prélèvements sociaux

Le calcul de l’abattement pour durée de détention s’effectue de manière différente selon qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.

Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e année, puis de 4 % pour la 22e année. Ainsi, au bout de 22 ans de détention du bien, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement est moins favorable : il est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e année, puis de 1,60 % pour la 22e année. Ensuite, il passe à 9 % pour chaque année au-delà de la 22e et jusqu’à la 30e année. L’exonération totale des prélèvements sociaux n’est donc atteinte qu’au bout de 30 ans de détention du bien.

Il est important de noter que la résidence principale échappe à cette fiscalité : la plus-value immobilière réalisée lors de sa vente est totalement exonérée d’impôt, sans condition de durée de détention.

De la plus-value brute à la plus-value imposable

Pour déterminer le montant de la plus-value imposable, il faut d’abord calculer la plus-value brute. Celle-ci correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien (ou sa valeur déclarée en cas de donation ou succession).

Ce prix d’acquisition peut être majoré de certains frais et dépenses :

Les frais d’acquisition tels que les droits d’enregistrement et frais de notaire. À défaut de justificatifs, une majoration forfaitaire de 7,5 % est appliquée.
Les dépenses de travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, à condition qu’elles aient été réalisées par des entreprises. Au-delà de 5 ans de détention, une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition peut aussi être appliquée.

Une fois la plus-value brute déterminée, les taux d’abattement correspondant à la durée de détention du bien sont appliqués. On obtient alors le montant final de la plus-value imposable, sur lequel seront calculés l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Ainsi, la maîtrise des règles d’abattement sur la plus-value immobilière est essentielle pour bien préparer son projet de vente et en optimiser la fiscalité.

Votre notaire pourra vous accompagner pour étudier précisément votre situation et les opportunités d’exonération liées à la durée de détention de votre bien. Sa connaissance fine des mécanismes juridiques et fiscaux en matière de transactions immobilières sera un précieux atout pour sécuriser votre vente et en maximiser le produit net.
JB

Un dispositif temporaire d’abattement exceptionnel jusqu’en 2024

En plus des abattements récurrents liés à la durée de détention, la loi prévoit actuellement un dispositif d’abattement très avantageux mais temporaire jusqu’au 31 décembre 2024. Celui-ci vise à encourager certaines opérations de démolition-reconstruction dans le secteur immobilier résidentiel.

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Si le bien vendu doit être démoli par l’acquéreur pour laisser place à un programme immobilier comportant des logements neufs, dont une partie au moins sera affectée à l’habitation principale, un abattement exceptionnel de 70 % s’applique sur le montant brut de la plus-value avant abattement pour durée de détention. Cet abattement peut même atteindre 85 % si au moins la moitié des nouveaux logements est destinée à la location dans le secteur social ou intermédiaire.

Ce régime très avantageux vient s’ajouter aux abattements de plein droit selon les années de détention. Il représente une opportunité intéressante à ne pas manquer pour les propriétaires envisageant une cession dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain d’ici fin 2024.

Pour résumer

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Un mécanisme d’abattement pour durée de détention permet de réduire progressivement le montant imposable de cette plus-value.
L’exonération totale est atteinte au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La résidence principale n’est pas concernée : sa vente est totalement exonérée d’impôt, quelle que soit la durée de détention.

Sources : https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/plus-values-immobilieres-les-abattements/ , https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864