Que change la réforme plus-value immobilière en 2025 ?

Le projet de loi de finances 2025 (PLF), publié le 31 décembre 2024 au Journal Officiel, introduit des nouveautés pour la plus-value immobilière. Le budget 2025 pourrait imposer une durée minimale de 5 ans de détention pour bénéficier de l’exonération sur la résidence principale. Ces changements visent à encadrer davantage les transactions immobilières et à lutter contre la spéculation immobilière dans un contexte de régulation renforcée du marché immobilier, sous pression en 2024.

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En 2024, un premier volet instaurait un abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % sur les plus-values de cession de terrains à bâtir ou d’immeubles dans ces zones. Un second abattement de 60 % est également prévu pour certaines zones spécifiques.

Les évolutions amenées par la PLF au 1er janvier 2025

Conditionnement de l’exonération des plus-values immobilières à une durée de détention de 5 ans

Actuellement, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt, quelle que soit la durée de détention. Le PLF 2025 propose de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans, afin de freiner la spéculation immobilière dans les zones de forte demande, tendues.

Fin du dispositif Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel, qui s’applique aux biens neufs proposés à la location, arrive à son terme le 31 décembre 2024. Le PLF 2025 ne prévoit pas de prolongation ni de remplacement de ce dispositif, laissant les investisseurs potentiels sans alternative pour l’achat de logements neufs.

Alignement de la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues

Un rapport remis au gouvernement en juillet 2024 préconise d’aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues. Cette mesure viserait notamment les locations de courte durée, comme les meublés de tourisme, afin de réguler le marché et d’assurer une équité fiscale entre les différents types de locations.

Ces mesures, encore en discussion, pourraient évoluer avant l’adoption définitive du PLF 2025. Elles traduisent une volonté de réformer le secteur immobilier pour limiter la spéculation et harmoniser la fiscalité entre les différents types de locations.

L’abattement exceptionnel sur la plus-value immobilière introduits depuis 2024

Voici le détail des nouveaux abattements dont vous pouvez peut-être profiter sur votre plus-value immobilière.

Abattement de 70 % ou 85 % dans les zones tendues

Le premier volet de la réforme concerne les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou d’immeubles bâtis. Il faut qu’ils soient situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

Dans ces zones dites « tendues », un abattement exceptionnel de 70 % est applicable sur la plus-value imposable. Cet abattement peut même être majoré à 85 % si au moins 50 % de la surface totale des constructions est dédiée à des logements sociaux ou intermédiaires.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, la promesse de vente doit avoir été signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025. La vente doit ensuite être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.

De plus, l’acquéreur du bien doit s’engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs. Les travaux de construction devront être achevés dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition.

Abattement de 60 % dans les zones A, A bis et B1

Un second abattement exceptionnel, cette fois de 60 %, est prévu pour les cessions réalisées dans les zones A, A bis et B1, toujours sous conditions.

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Là encore, la promesse de vente doit avoir été signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025. L’acquéreur doit s’engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, dans un délai de 4 ans.

Cet abattement de 60 % s’applique sur la plus-value imposable, tant pour le calcul de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux.

Les objectifs de ces réformes de la plus-value immobilière

Ces mesures d’abattement exceptionnelles sur les plus-values immobilières visent à atteindre deux objectifs principaux :

Encourager la construction de logements, notamment de logements sociaux, dans les zones où la demande est la plus forte. En effet, en allégeant la fiscalité sur les plus-values, les propriétaires sont davantage incités à céder leurs biens, permettant ainsi de libérer du foncier constructible.
Lutter contre l’artificialisation des sols et la rétention foncière, phénomènes qui contribuent à la pénurie de l’offre de logements dans ces zones tendues. En contrepartie de l’abattement, l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des immeubles collectifs, favorisant ainsi une utilisation plus intensive du foncier.

Ces réformes s’inscrivent donc dans une logique de « choc de l’offre » visant à stimuler la construction de nouveaux logements, en particulier dans les zones où les besoins sont les plus criants.

Le maintien des délais d’exonération

Malgré ces nouveaux abattements exceptionnels, les délais d’exonération totale des plus-values immobilières restent inchangés par rapport à la réforme de 2014.

Pour l’impôt sur le revenu, la plus-value est totalement exonérée au bout de 22 ans de détention du bien.
Pour les prélèvements sociaux, l’exonération est acquise au bout de 30 ans de détention.

Entre ces deux bornes, des abattements progressifs s’appliquent chaque année, permettant de réduire progressivement la part imposable de la plus-value.

Ainsi, même si la réforme 2024 vise à encourager la construction de logements, elle maintient les principes fondamentaux de la taxation des plus-values immobilières, en conservant les délais d’exonération déjà en vigueur.

Exemples de calcul des plus-values immobilières

Pour illustrer concrètement l’impact de ces nouveaux abattements exceptionnels, voici quelques exemples de calcul :

Exemple 1 : Cession d’un terrain à bâtir en zone tendue

Prix d’acquisition du terrain : 250 000 €
Prix de vente du terrain : 500 000 €
Plus-value brute : 250 000 €
Avec l’abattement exceptionnel de 70 % : plus-value nette imposable de 75 000 €
Avec l’abattement exceptionnel de 85 % (si 50 % de logements sociaux) : plus-value nette imposable de 37 500 €

Exemple 2 : Cession d’un immeuble bâti en zone A, A bis ou B1

Prix d’acquisition de l’immeuble : 300 000 €
Prix de vente de l’immeuble : 500 000 €
Plus-value brute : 200 000 €
Avec l’abattement exceptionnel de 60 % : plus-value nette imposable de 80 000 €

Ces exemples montrent à quel point les nouveaux abattements peuvent alléger significativement la fiscalité sur les plus-values immobilières, dans les zones où la construction de logements est jugée prioritaire.

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Pour résumer !

Abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % sur les plus-values de cession de terrains à bâtir ou d’immeubles dans les zones tendues
Abattement exceptionnel de 60 % pour les cessions dans les zones A, A bis et B1, sous conditions
Objectif : encourager la construction de logements, notamment sociaux, dans les zones tendues
Maintien des délais d’exonération totale : 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux
Exemples de calcul montrant l’impact significatif des nouveaux abattements