Abattement sur la plus-value immobilière : le tableau à connaître absolument

Lorsque vous vendez un bien immobilier que vous détenez depuis plusieurs années, la plus-value réalisée (différence entre le prix de vente et le prix d’achat) est imposable. Mais pas en totalité. En effet, un abattement pour durée de détention s’applique, venant réduire l’assiette de calcul des impôts sur le revenu (19 %) et des prélèvements sociaux (17,2 %).

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Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce mécanisme fiscal avec l’abattement de plus-value année par année.

Un abattement progressif chaque année de détention

L’abattement sur la plus-value immobilière est progressif : il augmente chaque année, jusqu’à une exonération totale d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention, et une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Concrètement, cela signifie que plus vous conservez longtemps votre bien avant de le revendre, moins la plus-value réalisée sera fiscalisée. C’est un paramètre important à prendre en compte si vous envisagez de vendre un bien immobilier que vous détenez depuis de nombreuses années, comme une résidence secondaire, un bien locatif ou encore des parts de SCPI.

Chaque année de détention au-delà de la 5ème vous permet de bénéficier d’un abattement supplémentaire, qui viendra réduire la base de calcul de votre impôt.

Voici un tableau récapitulatif du mécanisme d’abattement sur la plus-value immobilière.

Voici ce tableau avec le détail année par année.

Ainsi, au bout de 22 ans de détention, la plus-value immobilière est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Il faut attendre 30 années pleines de détention pour ne plus payer du tout de prélèvements sociaux.

Tous les biens immobiliers ne sont pas logés à la même enseigne

• Tout d’abord, les plus-values réalisées sur la vente de la résidence principale sont exonérées d’office d’impôt, sans condition de durée de détention. Vous pouvez donc vendre votre résidence principale au bout de 2, 5 ou 10 ans sans que la plus-value réalisée ne soit fiscalisée. C’est un avantage non négligeable par rapport aux autres biens immobiliers !
• Ensuite, certains biens ne bénéficient de l’abattement pour durée de détention que depuis une date récente. C’est le cas notamment des terrains à bâtir, qui ne sont concernés par ce dispositif que depuis le 1er septembre 2014. Si vous avez acheté un terrain avant cette date, la plus-value réalisée lors de sa revente sera donc taxée selon les anciennes modalités.
• Enfin, l’abattement ne s’applique pas en cas de vente à soi-même ou à un membre de son foyer fiscal. Si vous revendez un bien à votre conjoint, vos enfants ou vos parents par exemple, vous ne pourrez pas bénéficier de l’exonération progressive.

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

Avant d’appliquer l’abattement pour durée de détention, encore faut-il calculer le montant de la plus-value immobilière réalisée. Celle-ci correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien.

Mais ce n’est pas si simple ! Pour déterminer le prix d’acquisition à retenir, il faut tenir compte :

• Du prix d’achat du bien proprement dit
• Des frais d’acquisition (comme les frais de notaire par exemple)
• Du montant des travaux réalisés sur le bien, sous certaines conditions
• De l’érosion monétaire, via un coefficient d’indexation qui varie chaque année

Le prix de vente à retenir est quant à lui le prix net vendeur, c’est-à-dire le prix figurant dans l’acte de vente diminué des frais de cession (diagnostics immobiliers, honoraires d’agence…).

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Une fois la plus-value brute déterminée, vous pouvez alors appliquer l’abattement pour durée de détention, en fonction du nombre d’années écoulées depuis l’acquisition du bien.

Conseils pour optimiser votre opération immobilière

Comme vous l’aurez compris, bien connaître les règles d’abattement sur la plus-value immobilière vous permettra de choisir le meilleur moment pour vendre votre bien, afin d’optimiser votre opération fiscalement.

• Conservez vos biens immobiliers le plus longtemps possible avant de les revendre. Chaque année de détention au-delà de la 5ème vous permet de bénéficier d’un abattement supplémentaire.
• Visez les durées d’exonération totale d’impôts : 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Pour une opération la plus rentable possible !
• Si vous envisagez de revendre, pensez à faire des simulations pour estimer le montant d’impôt que vous aurez à payer sur la plus-value en fonction de la durée de détention de votre bien.
• Faites-vous accompagner dans votre projet de vente. Entre la fixation du prix du bien, les diagnostics à réaliser, les démarches juridiques et la fiscalité à appréhender, mieux vaut être bien conseillé pour mener à bien votre opération dans les meilleures conditions.

En suivant ces conseils, et en gardant en tête le mécanisme d’abattement fiscal, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réaliser une vente immobilière réussie !