Quels impôts sur la plus-value pour une revente de maison avant 5 ans ?

Lorsque le bien est revendu dans les 5 premières années, il n’y a pas d’abattement, ce qui entraîne une imposition plus élevée de 36,2 %. Elle comprend 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

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Une surtaxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute si la plus-value dépasse 50 000 euros. Il est donc souvent conseillé d’attendre au moins 6 ans avant de revendre un bien immobilier.

Calcul de la plus-value sur la vente d’une maison avant 5 ans

Les étapes de calcul de la plus-value immobilière sont les mêmes, quelle que soit la durée de détention du bien. En revanche, l’imposition à appliquer varie en fonction de la durée de possession.

Déterminer le prix de vente du bien moins de 5 ans après l’achat

La première étape consiste à déterminer le prix de vente du bien immobilier. Même avec une durée de détention aussi courte, le marché a pu changer. Les éventuels travaux effectués peuvent aussi impacter le prix de vente auquel est proposé le bien au moment de la vente.

C’est le prix mentionné dans l’acte d’achat signé chez le notaire. Il peut être majoré de différents frais comme les droits d’enregistrement, frais de notaire, les dépenses de travaux ou encore les frais de voirie et réseaux liés à l’acquisition du bien immobilier.

Absence d’abattement pour une maison achetée il y a moins de 5 ans

Lorsque le bien est revendu dans les 5 premières années de détention, il n’y a pas d’abattement applicable sur la plus-value. Celle-ci sera donc imposée à 36,2 %, soit 19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, sans bénéficier des réductions progressives.

L’imposition de la plus-value pour une maison vendue moins de 5 ans après achat est élevée

Taux d’imposition

La plus-value nette, après déduction des frais et majorations, est donc soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %. S’ajoutent également les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Soit une imposition totale de 36,2 % sur la plus-value.

À cela, vient s’ajouter une surtaxe, qui peut faire toute la différence sur la somme réellement récupérée par les vendeurs.

Surtaxe sur les plus-values élevées même avant 5 ans

Si la plus-value imposable dépasse 50 000 euros, une surtaxe supplémentaire s’applique, en fonction du montant de la plus-value :

• De 50 001 € à 60 000 € : 2 % de la plus-value,
• De 60 001 € à 100 000 € : 2 % de la plus-value,
• De 100 001 € à 110 000 € : 3 % de la plus-value,
• De 110 001 € à 150 000 € : 3 % de la plus-value,
• De 150 001 € à 160 000 € : 4 % de la plus-value,
• De 160 001 € à 200 000 € : 4 % de la plus-value
• De 200 001 € à 210 000 € : 5 % de la plus-value,
• De 210 001 € à 250 000 € : 5 % de la plus-value
• De 250 001 € à 260 000 € : 6 % de la plus-value,
• Au-delà de 260 000 € : 6 % de la plus-value

L’intérêt d’attendre 6 ans avant de revendre son logement

Comme évoqué précédemment, il est souvent préférable d’attendre au moins 6 ans avant de revendre un bien immobilier, afin de bénéficier d’abattements sur la plus-value.

Abattements sur l’impôt sur le revenu

À partir de la 6ème année de détention, un abattement de 6 % par an s’applique sur la plus-value, jusqu’à la 21ème année !

Abattements sur les prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, de 1,6 % pour la 22ème année, puis de 9 % de la 23ème à la 30ème année.

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Autres cas d’exonération pour une maison ou un appartement acheté il y a moins de 5 ans

Outre les abattements liés à la durée de détention, il existe d’autres cas d’exonération totale de la plus-value immobilière :

• Vente de la résidence principale
• Vente d’un bien dont le prix de cession n’excède pas 15 000 euros
• Première vente d’une résidence secondaire, sous conditions
• Vente à un organisme de logement social ou à un opérateur s’engageant à construire du logement social

Ces différentes situations permettent de ne pas être imposé sur la plus-value, en complément des abattements liés à la durée de détention.

Pour résumer : vendre avant 5 ans, mauvaise idée !

• Lors d’une revente dans les 5 premières années, pas d’abattement sur la plus-value
• Imposition à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux)
• Surtaxe supplémentaire de 2 % à 6 % si la plus-value dépasse 50 000 euros
• À partir de 6 ans, abattements progressifs jusqu’à exonération totale au bout de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux
• Autres cas d’exonération (résidence principale, bien de faible valeur, première vente résidence secondaire, vente à un organisme de logement social)
• Il est donc souvent préférable d’attendre au moins 6 ans avant de revendre