Construction sur un terrain familial reçu en succession : à qui appartient le bien ?

Lorsqu’on hérite d’un terrain familial dans le cadre d’une succession (entre époux ou autres membres de la famille), il est fréquent de vouloir y construire une maison pour son usage personnel ou pour en tirer des revenus locatifs.

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Mais à qui appartient réellement ce terrain reçu en héritage, d’après le testament ? La réponse dépend de plusieurs facteurs, notamment du régime juridique du terrain et des modalités de financement des travaux de construction qui font suite au décès.

L’accession immobilière pour la construction d’un bien sur un terrain familial reçu en succession

En droit français, le principe de l’accession immobilière veut que le propriétaire du sol soit également propriétaire de tout ce qui s’y incorpore de manière durable, comme les constructions, plantations et autres aménagements.

Cela signifie que si vous avez hérité d’un terrain en pleine propriété et que vous y faites construire une maison à vos frais, vous êtes automatiquement propriétaire de cette bâtisse. Le fait qu’il s’agisse d’un terrain familial issu d’une succession n’a pas d’incidence sur l’application de ce principe.

Le cas de l’indivision successorale pour un terrain familial reçu en succession

Les choses se compliquent lorsque le terrain reçu en héritage est indivis, c’est-à-dire qu’il appartient à plusieurs héritiers sans que les quotes-parts de chacun aient été déterminées. Dans cette situation, si l’un des indivisaires entreprend des travaux de construction sur le terrain familial sans l’accord des autres, plusieurs cas peuvent se présenter.

1. La construction profite à tous les indivisaires

Si les travaux ont été réalisés dans l’intérêt commun et qu’ils ont apporté une plus-value au terrain familial, la construction appartient à tous les indivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision successorale.

L’héritier qui a financé les travaux pourra alors demander le remboursement de ses frais à ses co-indivisaires lors du partage de la succession, au titre d’une créance d’indivision.

2. La construction ne profite qu’à son constructeur

Si les travaux n’ont été réalisés que dans l’intérêt personnel de l’héritier constructeur, sans apporter de plus-value au terrain familial, la construction lui appartient en propre.

Pour autant, cela ne lui confère aucun droit supplémentaire sur le terrain qui reste la propriété indivise de tous les héritiers. Lors du partage successoral, l’indivisaire constructeur pourra se voir attribuer la parcelle bâtie avec une soulte à verser à ses cohéritiers, ou être contraint de démolir son édifice s’il n’obtient pas le terrain.

3. La construction est autorisée par une convention d’indivision

Pour éviter les conflits, les héritiers peuvent conclure une convention d’indivision prévoyant les conditions dans lesquelles l’un d’eux peut construire sur le terrain familial.

Ce document précisera notamment :

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• L’identité de l’indivisaire autorisé à construire
• La nature et la destination des constructions envisagées
• Les modalités de financement et de remboursement des travaux
• Le sort de la construction lors du partage successoral

En présence d’une telle convention, la propriété de la construction dépendra des stipulations prévues par les parties.

Si le terrain vous a été transmis par donation ou legs particulier, avec une clause vous imposant d’y construire votre résidence principale, la maison édifiée vous appartiendra en propre, même si le terrain est grevé d’une indivision successorale. En effet, la volonté expresse du défunt de vous attribuer ce terrain pour y bâtir votre logement primera sur les règles de l’indivision. Vos cohéritiers ne pourront donc pas prétendre à la propriété de votre construction.

Les précautions à prendre avant de construire sur un terrain familial successoral

Pour vous prémunir contre d’éventuelles contestations de vos cohéritiers, il est préférable de prendre certaines précautions avant d’entreprendre une construction sur un terrain issu d’une succession familiale :

• Informer vos cohéritiers de votre projet et obtenir si possible leur accord écrit
• Faire établir un document d’arpentage pour délimiter précisément la parcelle concernée
• Solliciter un certificat d’urbanisme pour vérifier la constructibilité du terrain
• Privilégier un financement personnel des travaux, sans engager de frais pour l’indivision
• Conserver toutes les factures et justificatifs relatifs à la construction
• Faire régulariser une convention d’indivision chez un notaire pour encadrer votre projet

En respectant ces quelques règles et en maintenant le dialogue avec votre famille, vous limiterez les risques de litiges sur la propriété de votre construction.

Quels sont les recours pour revendiquer la propriété d’un bien construit sur un terrain familial reçu en succession ?

Lorsqu’un bien immobilier a été construit sur un terrain reçu en héritage, il est possible de revendiquer la propriété de cette construction, même si elle n’a pas été édifiée par vous-même.

Plusieurs options s’offrent alors :

• Demander le partage du bien en nature, afin d’obtenir la propriété du bâtiment et du terrain correspondant
• Engager une action en revendication de propriété si le bien a été construit sans votre accord
• Négocier un dédommagement avec les autres héritiers pour leur céder vos droits sur le terrain

Dans tous les cas, il est recommandé de se faire assister par un professionnel du droit pour faire valoir ses droits et trouver la meilleure solution.

Construction sur un terrain familial : ce qu’il faut retenir

• Le propriétaire d’un terrain familial reçu en succession est en principe propriétaire des constructions qu’il y édifie
• En cas d’indivision successorale, la propriété de la construction dépend de son intérêt pour l’indivision et d’une éventuelle convention entre héritiers
• Une construction imposée par une donation ou un legs appartient à son bénéficiaire même en cas d’indivision
• Avant de construire sur un terrain familial successoral, mieux vaut prendre certaines précautions juridiques et tenir ses cohéritiers informés