Calculez le montant de l’impôt en cas de vente d'une maison reçue en héritage

Lors de la succession, la valeur vénale du bien détermine le montant des droits de succession à acquitter, mais aussi la base de calcul de la future plus-value imposable en cas de revente (impôt vente maison héritage).

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Cette plus-value, correspondant à la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée au moment de l’héritage, est taxée au taux global de 36,2 %. Cependant, des abattements selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000 € en ligne directe, permettent de réduire les droits de succession initialement payés.

Les règles fiscales pour la revente d’un bien hérité

Lorsque vous héritez d’une maison suite au décès d’un proche et que vous décidez de la vendre, il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales spécifiques qui s’appliquent. En effet, le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée lors de cette vente obéit à des modalités particulières dans le cadre d’une succession.

Les démarches obligatoires auprès du notaire lors d’une succession immobilière

Quand un bien immobilier entre dans une succession, le notaire en charge du dossier doit établir une attestation de propriété (ou attestation immobilière). Cet acte authentique officialise le transfert de propriété du bien aux héritiers. Si ces derniers décident de sortir de l’indivision, un acte de partage sera également rédigé pour attribuer à chacun sa part.

Ces formalités entraînent le paiement d’émoluments (honoraires) au notaire, calculés selon un barème progressif en fonction de la valeur du bien. À cela s’ajoutent différents frais annexes : taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, frais d’enregistrement, etc. Pour un acte de partage, l’addition est encore plus salée puisqu’une taxe supplémentaire de 1,1 % pour frais d’enregistrement et de publicité foncière est prélevée.

Comment est calculée la plus-value immobilière lors d’une succession ?

Au moment de la succession, vous avez dû remettre à l’administration fiscale une déclaration listant les biens immobiliers hérités et mentionnant leur valeur vénale. Cette dernière correspond au prix que vous pourriez obtenir de leur vente sur le marché à ce moment précis.

C’est cette valeur, et non le prix d’achat initial par le défunt, qui servira de base au calcul de votre plus-value immobilière le jour où vous revendrez la maison. Plus-value qui correspondra donc à la différence entre le prix de vente effectif et la valeur déclarée au moment de l’héritage. D’où l’importance d’être le plus exact possible dans son estimation lors de la succession.

Si vous avez « sous-évalué » le bien et que vous le revendez rapidement bien plus cher, le fisc risque de vous demander des comptes.
Une surévaluation n’est pas non plus idéale : certes, vous paierez moins de plus-values, mais les droits de succession seront plus élevés.

L’idéal est donc de coller au plus près de la réalité du marché, quitte à rectifier ultérieurement la déclaration de succession initiale si besoin.

Les abattements applicables pour réduire les droits de succession

Heureusement, des abattements permettent d’alléger la note sur les droits de succession d’un bien immobilier. Le plus avantageux, de 100 000 €, concerne les héritages en ligne directe, c’est-à-dire ceux transmis aux enfants ou aux parents. Cet abattement s’applique pour chaque enfant/parent héritier.

Un abattement supplémentaire de 20 % est prévu si le bien en question est la résidence principale du défunt et qu’elle est toujours occupée par le conjoint survivant, le partenaire pacsé ou des enfants mineurs. Cette ristourne ne joue toutefois pas si le logement avait été donné du vivant de son propriétaire.

Enfin, d’autres abattements, moins élevés, existent en fonction du degré de parenté éloigné : 15 932 € pour les successions entre frères et sœurs, 7 967 € pour les neveux et nièces, 1 594 € pour les petits-enfants et arrière-petits-enfants. Les personnes extérieures à la famille ne bénéficient elles « que » de 1 594 € d’abattement.

Comment est imposée la plus-value réalisée sur un bien hérité ?

Venons-en maintenant à l’imposition de la plus-value immobilière en tant que telle lorsque vous revendez une maison précédemment reçue en héritage. Si le prix de vente est supérieur à la valeur mentionnée dans la déclaration de succession, vous serez taxé sur la différence (la fameuse « plus-value ») au taux global de 36,2 %.

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Ce taux se décompose en deux parties :

19 % au titre de l’impôt sur le revenu
17,2 % pour les prélèvements sociaux

Cette fiscalité peut sembler lourde. C’est pourquoi il est essentiel de bien fixer la valeur vénale du bien lors de la succession, au plus proche de la réalité du marché. Si vous vous rendez compte après coup que vous l’avez sous-évaluée, effectuez sans attendre une déclaration rectificative avant de signer la promesse de vente.

Pour résumer !

Les droits de succession d’une maison sont calculés sur sa valeur vénale au jour du décès
La déclaration de succession doit donc être la plus précise possible
Des abattements (jusqu’à 100 000€ en ligne directe) réduisent ces droits
La plus-value réalisée lors de la revente du bien sera imposée à 36,2 %
Une déclaration de succession rectificative est possible avant la vente effective
En cas de moins-value, un remboursement partiel des droits trop perçus est envisageable

Parfois, la vente intervient finalement à un prix inférieur à l’estimation de départ. On parle alors de « moins-value ». Dans ce cas, vous avez la possibilité de demander au fisc la restitution du surplus de droits de succession payés. Un moyen de récupérer un peu d’argent sur une vente décevante.