Comment vendre un terrain agricole sans passer par la SAFER ?
La SAFER dispose d'un droit de préemption qui lui permet d'acquérir en priorité tout terrain agricole mis en vente. Nombreux sont les propriétaires à vouloir vendre un terrain agricole sans passer par cet organisme.
Il existe quelques exceptions permettant de contourner ce droit de préemption lors de la vente d'un terrain agricole. C'est notamment le cas en cas de partage des biens suite à une succession ou encore de terrain loué.
Les exceptions au droit de préemption de la SAFER pour la vente d’un terrain agricole
Voici les cas pouvant vous permettre d'échapper au droit de préemption de la SAFER sur votre terrain agricole.
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Quand l’acheteur loue le terrain agricole
L'agriculteur qui loue le terrain agricole qu'il souhaite acheter dispose d’un droit de préemption prioritaire. Pour qu'il soit applicable, il doit remplir deux conditions :
Exploiter les terres depuis au moins 3 ans
Obtenir l'autorisation d'exploiter délivrée par l'autorité administrative compétente
Si ces conditions sont remplies, le propriétaire peut lui vendre directement son terrain sans que la SAFER ne puisse intervenir. Cela permet au fermier d'agrandir son exploitation et de s'installer durablement.
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La vente d’un terrain à un proche ou dans le cadre d'un partage
La vente à un proche parent ou dans le cadre d'un partage d'indivision constitue une autre exception au droit de préemption de la SAFER. Dans ce cas, le propriétaire peut vendre son terrain à un membre de sa famille ou à un co-indivisaire sans que la SAFER ne puisse s'y opposer.
Cela permet de faciliter la transmission du patrimoine foncier au sein de la famille ou de régler plus simplement les situations d'indivision. Cependant, il faut veiller à bien respecter les formalités légales pour que la vente soit valable.
Les biens mixtes et le droit de préemption de la SAFER
Lorsque le bien comprend à la fois des terres agricoles et d'autres types de biens (bâtiments, terrains constructibles, etc.), la SAFER ne peut pas préempter l'ensemble du bien. Le propriétaire peut alors le vendre sans passer par elle, à condition de bien séparer les différents éléments du bien.
Par exemple, si un terrain comprend une partie agricole et une partie constructible, le propriétaire pourra vendre la partie constructible sans que la SAFER ne puisse intervenir. Cela peut être une solution intéressante pour valoriser au mieux son patrimoine foncier.
Les risques à éviter quand on vend un terrain sans la SAFER
Nombreux sont les propriétaires d'un terrain agricole à vouloir vendre leur terrain via un agent immobilier seul. Cependant, il faut être vigilant car la SAFER peut tout de même remettre en cause certaines transactions si elle estime que le but était de contourner son droit de préemption.
Le risque de bail fictif pour vendre un terrain agricole
Par exemple, si le bail et le compromis de vente ont été signés concomitamment, la SAFER pourra considérer que le bail n'est pas opposable et exercer son droit de préemption. Il est donc recommandé d'attendre au moins 3 ans avant de vendre à un fermier en place.
De même, si les circonstances de la transaction révèlent la volonté des parties de faire échec au droit de préemption de la SAFER, celle-ci pourra également remettre en cause la vente.
Le risque de montage juridique
La SAFER est également attentive aux montages juridiques qui visent à contourner son droit de préemption. Par exemple, si la vente est réalisée à un proche parent dans des conditions très avantageuses, la SAFER pourra considérer qu'il s'agit d'une donation déguisée. Elle peut alors exercer son droit de préemption.
Il est donc important de bien justifier la vente et de respecter les conditions légales, sous peine de voir la SAFER remettre en cause la transaction.
Sécuriser la vente avec l'accompagnement de la SAFER
Malgré ces exceptions, la solution la plus sûre reste généralement de passer par la SAFER pour sécuriser la vente d'un terrain agricole. En effet, la SAFER dispose d'une expertise et d'un réseau qui peuvent être précieux pour le propriétaire.
La SAFER est également attentive aux montages juridiques qui visent à contourner son droit de préemption. Par exemple, si la vente est réalisée à un proche parent dans des conditions très avantageuses, la SAFER pourra considérer qu'il s'agit d'une donation déguisée. Elle peut alors exercer son droit de préemption.
Il est donc important de bien justifier la vente et de respecter les conditions légales, sous peine de voir la SAFER remettre en cause la transaction.
Le rôle de la SAFER dans la vente d’un terrain agricole
Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre son terrain agricole, il doit en informer la SAFER par l'intermédiaire de son notaire. La SAFER va alors examiner le projet de vente et peut, si elle le juge nécessaire, exercer son droit de préemption.
Si tel est le cas, elle fera une offre d'achat au propriétaire dans un délai de 2 mois. Le propriétaire aura alors le choix entre accepter cette offre, retirer son bien de la vente ou demander une révision du prix au tribunal.
Les avantages de passer par la SAFER
Même si cela peut sembler contraignant, passer par la SAFER présente plusieurs avantages pour le propriétaire :
Elle dispose d'une bonne connaissance du marché foncier local et peut l'aider à fixer un prix de vente juste
Elle peut l'accompagner dans les démarches administratives et juridiques
Elle peut l'aider à trouver un acquéreur sérieux et fiable, notamment s'il s'agit d'un jeune agriculteur qui souhaite s'installer
De plus, en passant par la SAFER, le propriétaire s'assure de la régularité de la transaction et évite les risques de contentieux ultérieurs.
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Vendre un terrain agricole sans passer par la SAFER : ce qu'il faut retenir
Il est possible de vendre un terrain agricole sans passer par la SAFER dans 3 cas :
Si l'acheteur est un fermier en place depuis au moins 3 ans,
S'il s'agit d'une vente à un proche parent ou un indivisaire,
Si le bien comprend à la fois des terres agricoles et d'autres types de biens.
Mais il faut être vigilant car la SAFER peut remettre en cause la transaction si elle estime qu'il y a eu volonté de contourner son droit de préemption.