Comment vendre un terrain agricole loué ?

Comment vendre un terrain agricole loué est une question fréquente pour les propriétaires fonciers. Sachez que vous pouvez en effet vendre votre terrain même s’il est déjà loué à un agriculteur.

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Cependant, le statut du bail rural encadre strictement cette possibilité et impose plusieurs démarches à respecter quant à la parcelle et à son exploitation. Votre locataire dispose aussi d’un droit de préemption, lui permettant d’être prioritaire pour acheter le terrain agricole.

Vendre un terrain agricole loué : le droit de préemption du locataire

Le premier point essentiel est de prendre en compte le droit de préemption du locataire en place. En effet, le locataire est prioritaire pour se positionner en tant qu’acquéreur du terrain.

Selon l‘article L 412-5 du code rural, le bailleur reste libre de déterminer le prix de vente et de trouver un acquéreur avant même de proposer les terres à son preneur. Lorsqu’un accord avec un tiers a été trouvé, le notaire chargé de la vente doit « purger » le droit de préemption en notifiant le projet de vente au preneur.

À réception de la notification, le locataire du terrain a le choix :

• De préempter, c’est-à-dire d’acquérir les terres louées aux conditions et prix proposés. Il se substitue alors à l’éventuel tiers acquéreur.
• De ne pas préempter. Dans ce cas, la vente se réalise au profit du tiers acquéreur (ou de la Safer si elle préempte).
• De saisir le tribunal paritaire des baux ruraux s’il estime, par exemple, que le prix est trop élevé. Le juge déterminera alors les conditions de la vente puis chaque partie sera libre de les accepter ou de les refuser.

Vendre un terrain agricole loué : le droit de préemption de la SAFER

Même si le locataire ne préempte pas, vous devrez informer la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) de votre projet de vente. Cette dernière dispose également d’un droit de préemption qu’elle pourra exercer. Il est donc important de bien respecter cette formalité.

La SAFER a un délai de 2 mois pour faire valoir son droit de préemption à compter de la notification de la vente. Si elle ne l’exerce pas, la vente pourra alors se conclure avec le tiers acquéreur.

Comment trouver un acquéreur intéressé pour un terrain agricole loué ?

Une fois ces étapes préalables réalisées, vous pourrez alors chercher un acquéreur pour votre terrain. Celui-ci pourra être un investisseur souhaitant réaliser un placement immobilier en percevant des loyers, ou bien un agriculteur qui souhaite à terme récupérer le bien pour l’exploiter lui-même.

Il est important de bien communiquer sur les particularités du bien, notamment le fait qu’il soit déjà loué. Cela permettra d’attirer des acquéreurs avertis, prêts à s’engager dans un investissement de long terme.

Pour trouver ce type d’acquéreur, n’hésitez pas à poster votre annonce sur différents supports. Vous pouvez miser sur les sites d’annonce spécialisés dans la vente de terrains agricoles. Les Chambres d’agriculture ou encore la SAFER peuvent aussi faire la promotion de la vente de votre bien.

Vente d’un terrain agricole loué : qu’advient-il du bail ?

Selon l’article L 411-32 du code rural, le tiers acquéreur devient le nouveau bailleur du preneur en place. Le bail se poursuit donc dans les mêmes conditions entre le nouveau propriétaire et l’exploitant agricole.

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Gérer le paiement des fermages

Un point important à prendre en compte est le paiement des fermages (loyers) pendant la période de transition. En effet, le locataire devra continuer à verser ses loyers au propriétaire initial jusqu’à la conclusion définitive de la vente.

Une fois la vente réalisée, le nouveau propriétaire deviendra le bénéficiaire des fermages. Il devra donc s’organiser pour récupérer les loyers auprès du locataire, en l’informant des nouvelles coordonnées bancaires à utiliser.

Respecter les engagements du bail agricole

Le nouveau propriétaire devra également respecter les engagements du bail rural en cours. Cela signifie qu’il ne pourra pas modifier unilatéralement les conditions du contrat, notamment la durée ou le montant du loyer.

Le locataire conserve en effet les droits qui lui sont accordés par le statut du fermage, comme le droit au renouvellement automatique du bail tous les 9 ans. Le nouveau propriétaire devra donc s’y conformer.

Sécuriser la transaction immobilière avec l’aide d’un expert

Vendre un terrain agricole loué est tout à fait possible, mais nécessite de bien connaître les règles du statut du bail rural pour sécuriser la transaction. En plus de votre agent immobilier, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du droit rural, comme un notaire ou un avocat spécialisé, pour mener à bien cette opération.

Leur expertise vous permettra de :

• Respecter scrupuleusement les délais et formalités légales
• Négocier au mieux les conditions de la vente
• Anticiper et résoudre d’éventuels points de blocage avec le locataire
• Sécuriser la transaction sur le plan juridique

Grâce à leur accompagnement, vous pourrez vendre votre terrain agricole loué dans les meilleures conditions, tout en préservant les intérêts du locataire en place.

Comment vendre un terrain agricole loué : en bref

• Respecter le droit de préemption du locataire en place
• Informer la SAFER du projet de vente
• Trouver un acquéreur intéressé (investisseur ou futur exploitant)
• Finaliser la vente en respectant les délais légaux
• Gérer le paiement des fermages pendant la transition
• Respecter les engagements du bail en cours
• Se faire accompagner par un expert du droit rural