Vente de terrain agricole de particulier à particulier : étapes et modèle de compris

La vente d’un terrain agricole entre particuliers est possible, mais elle est encadrée par des règles strictes. La SAFER dispose d’un droit de préemption et la destination agricole doit être respectée. La transaction passe obligatoirement par un notaire pour sécuriser l’acte et vérifier les contraintes juridiques.

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Estimer un bien

Pour vendre votre terrain agricole à un particulier, armez-vous de patience : après avoir informé la SAFER locale, vous devrez formaliser la transaction par un compromis avant d’attendre l’éventuel utilisation du droit de préemption exercé par cet organisme. En son absence, la vente ne pourra aller à son terme.

Vente de terrain agricole de particulier à particulier : cadre général

Étape 1 : Informer la SAFER de votre intention de vendre

Lorsque vous avez pris la décision de vendre votre terrain agricole, la première démarche à effectuer est d’en informer la SAFER locale. Même si cette étape n’est pas obligatoire, elle est fortement recommandée. En effet, en vous rapprochant dès le départ de cet organisme, vous bénéficierez de son expertise du marché foncier rural.

Concrètement, cette prise de contact préalable vous permettra d’obtenir une estimation fiable du prix de votre bien. La SAFER s’appuiera pour cela sur son « Observatoire des marchés fonciers », une base de données qui recense l’ensemble des transactions de terres agricoles. Vous aurez ainsi l’assurance de fixer un prix de vente en phase avec les réalités du marché local.

Informer la SAFER présente un autre avantage : celui de trouver plus facilement un acquéreur. Une fois avertie de votre projet de vente, elle se chargera en effet de rechercher des candidats potentiels. Elle étudiera ensuite leurs motivations et leurs capacités financières afin de sélectionner le profil le plus en adéquation avec les enjeux locaux (installation d’un jeune agriculteur, constitution d’une exploitation viable, etc.).

Étape 2 : Formaliser la vente avec un compromis

Après cette première étape de préparation du projet, vient le moment de concrétiser la vente. Dès qu’un accord est trouvé avec un particulier souhaitant acquérir votre terrain agricole, vous rédigez ensemble un compromis de vente. Nous vous recommandons fortement l’appui d’un professionnel de l’immobilier pour vous assurer de la parfaite conformité de ce document qui a valeur d’avant-contrat. Il formalise l’engagement des deux parties à finaliser la transaction. Il explique en détail comment vendre un terrain agricole avec chaque élément bien détaillé.

Sur le plan juridique, le compromis de vente d’un terrain agricole peut prendre deux formes :

• Une promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s’engage à vendre son bien, l’acheteur bénéficiant d’une option pour acquérir ou non le terrain.
• Une promesse synallagmatique de vente : les deux parties s’engagent réciproquement à conclure la vente, sous réserve de la levée des conditions suspensives.

Le choix entre ces deux formes dépend du degré d’engagement que vous souhaitez avoir avec votre acheteur. Dans les deux cas, il est essentiel que le compromis soit le plus complet possible. Il doit ainsi mentionner l’identité et les coordonnées du vendeur et de l’acheteur, la désignation exacte du terrain (référence cadastrale, superficie, présence de bâtiments ou de servitudes, etc.), le prix et les modalités de paiement, la date prévisionnelle de signature de l’acte authentique, etc.

Voici un modèle de compromis de vente d’un terrain agricole entre particuliers, uniquement à titre d’exemple :

COMPROMIS DE VENTE DE TERRAIN AGRICOLE ENTRE PARTICULIERS

Entre les soussignés :

Le vendeur :

Nom et prénom : ………………………………………………………

Adresse : ………………………………………………………

Date et lieu de naissance : ………………………………………

Et l’acquéreur :

Nom et prénom : ………………………………………………………

Adresse : ………………………………………………………

Date et lieu de naissance : ………………………………………

Il a été convenu ce qui suit :

Le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur, qui accepte, un terrain à usage agricole situé à ……………………………………, commune de ……………………………………, cadastré section ……… numéro ………, pour une superficie de …………… m² / ha.

Le vendeur déclare être pleinement propriétaire du bien, l’avoir acquis par ……………………………………, aux termes d’un acte reçu par Maître ……………………………………, notaire à ……………………………………, en date du ……………………………………

La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de …………… euros, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

À titre d’indemnité d’immobilisation, l’acquéreur verse ce jour la somme de …………… euros, correspondant à environ 5 à 10 % du prix de vente, somme qui sera séquestrée chez le notaire.

La vente est conclue sous les conditions suspensives suivantes : absence d’exercice du droit de préemption de la SAFER, obtention d’un financement par l’acquéreur le cas échéant, absence de servitudes ou contraintes nouvelles révélées après signature, et obtention de toutes autorisations administratives nécessaires. À défaut de réalisation de l’une de ces conditions dans un délai de …………… mois, le présent compromis sera réputé nul et non avenu, sans indemnité de part ni d’autre.

L’acquéreur déclare acquérir le terrain en l’état, sans autre garantie que celles prévues par la loi, notamment au titre des vices cachés.

L’acquéreur reconnaît que le terrain est classé en zone agricole au plan local d’urbanisme et qu’aucune construction ne pourra y être édifiée en dehors des usages autorisés par la réglementation en vigueur.

L’acte authentique de vente sera signé chez un notaire au plus tard le ……………………………………, les frais étant à la charge de l’acquéreur.

Conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification du présent compromis.

Pour l’exécution des présentes, les parties élisent domicile à leurs adresses respectives. Tout litige relatif à la présente vente relèvera de la compétence des tribunaux du lieu de situation du bien.

Fait à ……………………………………, le ……………………………………

Signature du vendeur

Signature de l’acquéreur

⚠️ Ce modèle est indicatif : pour sécuriser la vente (SAFER, droit de préemption, fiscalité), la signature définitive doit passer par un notaire.

Étape 3 : L’exercice du droit de préemption par la SAFER

En effet, la loi confère à cet organisme un droit de préemption sur l’ensemble des ventes de biens ruraux. Cela signifie que la SAFER peut décider de se substituer à l’acquéreur initial, en se portant elle-même candidate au rachat de votre terrain.

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L’objectif de ce droit de regard est de permettre à la SAFER d’orienter le devenir des terres agricoles. Elle vérifie ainsi que le projet de l’acheteur pressenti est conforme aux enjeux d’aménagement et de développement rural du territoire concerné. Plusieurs critères entrent en ligne de compte pour guider la décision de préempter ou non.

Si la SAFER considère que ces critères sont remplis par votre acquéreur, elle n’exercera pas son droit de préemption. Vous pourrez alors poursuivre la vente avec le particulier que vous aviez choisi.

En revanche, si elle estime que le profil ou le projet de l’acheteur ne correspond pas aux orientations qu’elle défend, elle pourra préempter. Dans ce cas, deux possibilités s’offrent à vous :

• Accepter de vendre votre terrain au prix fixé par la SAFER, même s’il est inférieur au prix initialement convenu avec l’acheteur
• Renoncer à la vente et retirer votre bien du marché

Si vous contestez le prix proposé par la SAFER, vous avez également la possibilité de saisir le Tribunal de grande instance pour demander une révision. La juridiction tranchera alors en fixant un prix qui s’imposera aux deux parties.

Étape 4 : La signature de l’acte authentique de vente

Une fois le délai de préemption de la SAFER expiré, vous pouvez enfin finaliser la vente de votre terrain agricole. Cette dernière étape se concrétise par la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est ce document officiel qui matérialise le transfert de propriété de votre bien à l’acheteur.

Lors du rendez-vous de signature, le notaire s’assure que l’ensemble des conditions suspensives mentionnées dans le compromis sont bien levées (purge du droit de préemption de la SAFER, obtention du prêt par l’acquéreur, absence de servitudes, etc.). Il procède ensuite à la lecture de l’acte et recueille la signature des parties.

C’est également à ce moment que s’effectue le paiement effectif du prix de vente. Si des arrhes ou une indemnité d’immobilisation avaient été versées lors du compromis, leur montant vient en déduction du prix à payer le jour de la vente.

Une fois l’acte signé, le notaire se charge des dernières formalités : enregistrement à la Conservation des hypothèques, publication au Service de publicité foncière, paiement des taxes… Vous pouvez alors considérer que la vente de votre terrain est définitivement conclue.

Pour résumer !

• En amont, informer la SAFER locale de votre projet pour obtenir une estimation fiable et identifier des acquéreurs potentiels.
• Une fois l’acquéreur trouvé, rédiger un compromis de vente détaillant tous les éléments de la transaction envisagée.
• Respecter l’étape de notification du compromis à la SAFER et son délai de préemption éventuelle du terrain.
• Si la SAFER valide l’acquéreur, procéder à la signature définitive de l’acte authentique devant notaire pour conclure la vente.