Tout savoir sur la plus-value d'une résidence secondaire

La plus-value réalisée sur un bien, est tout simplement la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revient. Par exemple, pour une maison achetée 120 000 € et revendue 140 000 €, la plus-value est de 20 000 €. Cela signifie que le propriétaire a gagné 20 000 € sur sa première dépense.

Dans les faits, le calcul de la plus-value est un peu plus complexe. Au prix d'achat de la maison, peuvent venir s'ajouter certains frais, comme les émoluments du notaire ou encore les droits d'enregistrement. Certains travaux d'agrandissement ou de reconstruction peuvent aussi être pris en compte dans ce qu'on appelle le prix de revient du bien.

C'est ensuite la différence entre ce prix de revient et le prix de cession, que l'on appelle la plus-value.

La plus-value est généralement imposée par l'État. Les particuliers devront ainsi payer des impôts sur le revenu, proportionnellement au montant de la plus-value. Il faudra aussi s'acquitter de ce qu'on appelle les prélèvements sociaux.

L'imposition s'effectue exclusivement sur la plus-value, et non pas sur la totalité de la valeur de la session. En reprenant notre exemple précédent, si aucuns frais ni travaux ne sont à déduire, l'assiette imposable ne sera pas de 120 000 €, mais bel et bien de 20 000 €.

Une surtaxe peut aussi s'ajouter, quand la plus-value réalisée est de plus de 50 000 €.

La plus-value sur une résidence secondaire est tout d'abord soumise à l'impôt sur le revenu. Cela représente 19 % du montant total de la plus-value. Au-delà de 5 ans de détention du bien, la plus-value taxable est réduite via un abattement de :

• 6 % par an, pour 6 à 21 ans de détention,

• 4 % pour la 22ème année de détention.

Au-delà d’une durée de 22 ans de détention, le propriétaire n'aura pas à s'acquitter d'un impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée sur une résidence secondaire.

Lorsqu'on vend une résidence secondaire en réalisant une plus-value, il faut aussi s'acquitter des prélèvements sociaux. Ils représentent à eux seuls 17,2 % du montant total de la plus-value. Ici aussi, il existe un abattement forfaitaire à hauteur de :

• 1,65 % pour 6 à 21 ans de détention,

• 1,60 % pour la 22ème année de détention,

• 9 % de 23 à 30 années de détention.

Au-delà de 30 ans, il n'y a pas de prélèvements sociaux à payer.

En règle générale, il suffit de réunir deux conditions pour être exonéré de taxes sur la plus-value d'une résidence secondaire. Il faut tout d'abord ne pas être propriétaire de sa résidence principale, dans les 4 ans précédant la vente de la résidence secondaire.

Par ailleurs, il faut réinvestir la totalité du montant de la vente de la résidence secondaire, dans un délai maximum de 2 ans. Attention, si le réinvestissement de cette somme est partiel, l'exonération sera elle aussi partielle, et proportionnelle à la part du montant réinvesti.

Pour les personnes âgées, et les personnes souffrant d'un handicap de 2e et de 3e catégorie, il est aussi possible d'être exonéré de résidence secondaire. Pour cela, il faut répondre aux conditions de revenu mentionnés dans l’article 1417 du Code Général des Impôts. Ce cas d'exonération est effectivement réservé aux foyers les plus modestes.

On peut aussi être exonéré de taxe foncière, en cas de vente d'une résidence secondaire, si :

• Le montant de la vente est inférieur à 15 000 €,

• La vente fait suite à une expropriation,

• L'acheteur est une personne publique.

Le simulateur de plus-value sur une résidence secondaire prend en compte plusieurs facteurs. Le particulier va ainsi être sondé sur les caractéristiques du bien, les dates d'acquisition et de vente, ainsi que les montants des transactions. Certaines informations, comme les exonérations dont le particulier a précédemment profité seront essentielles, pour proposer un calcul le plus fiable possible.

Le simulateur de plus-value peut permettre de savoir avec exactitude le montant d'impôt à payer, sur la plus-value d'une résidence. Le particulier pourra aussi effectuer plusieurs simulations, pour savoir quelle économie réaliser en fonction de la date de la vente. Cet outil de prospection semble donc indispensable, pour mieux anticiper son budget.