Comment fonctionnent les taxes sur la plus-value immobilière ?
Les taxes sur la plus-value immobilière s'appliquent lors de la revente de certains biens immobiliers, si vous réalisez un gain en comparaison au prix d'achat. Cet impôt peut représenter un montant conséquent. Il est donc important de bien comprendre son fonctionnement avant de vendre, et ainsi évaluer le futur impôt dû.
Voyons ensemble quels sont les biens concernés (les résidences secondaires, les logements vacants ou encore les terrains à bâtir, par exemple), comment se calculent les taxes sur la plus-value immobilière, quels sont les taux d'imposition et les possibilités d'exonération.
Quels biens sont soumis aux taxes sur la plus-value immobilière ?
Contrairement à une idée reçue, tous les biens immobiliers ne sont pas concernés par cet impôt. Votre résidence principale en est totalement exonérée, et ce quelle que soit la plus-value réalisée.
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En revanche, la taxation s'applique lors de la vente de biens immobiliers secondaires comme :
Les résidences secondaires et biens locatifs
Les logements vacants et locaux commerciaux
Les terrains à bâtir (depuis le 1er septembre 2014)
Les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI
Si vous vendez l'un de ces biens avec une plus-value, vous serez soumis à cet impôt, sauf cas d'exonération. Il est donc essentiel d'anticiper sa fiscalité avant de signer la vente.
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Calcul de la plus-value immobilière imposable
Le premier réflexe est souvent de comparer simplement le prix de vente au prix d'achat pour déterminer son gain, et ainsi connaître la plus-value immobilière. Mais le calcul fiscal est un peu plus complexe. Pour obtenir la plus-value brute, il faut reconstituer un prix d'acquisition dit "corrigé", en ajoutant au prix d'achat les frais liés à l'acquisition (frais de notaire, droit de mutation, etc.) ainsi que le montant des travaux de construction, reconstruction ou amélioration réalisés.
En l'absence de justificatif, l'administration fiscale admet un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition pour les frais d'achat. Pour les travaux, le forfait applicable est de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Une fois cette plus-value brute déterminée, elle est réduite d'un abattement pour durée de détention qui varie selon le type de taxation :
pour l'impôt sur le revenu (au taux de 19 %) : 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % pour la 22e. L'exonération est totale au bout de 22 ans.
pour les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e année puis 9 % par an jusqu'à la 30e. L'exonération est totale au bout de 30 ans.
Le tableau ci-dessous résume les abattements applicables selon la durée de détention du bien.
C'est sur le montant brut initial de la plus-value que s'appliquent en premier lieu les différents abattements permis par la législation, afin d'obtenir un montant net réduit qui sera effectivement soumis à l'impôt sur la plus-value au taux de 19 % le cas échéant.
MG, Kadran
Taux d'imposition des plus-values immobilières et cas d’exonération
Une fois la plus-value nette déterminée après abattement pour durée de détention, elle est soumise à deux types de prélèvement :
Un prélèvement forfaitaire d'impôt sur le revenu au taux de 19 %
Les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %
Le taux marginal d'imposition est donc 36,2 %. A cela peut s'ajouter une surtaxe sur les plus-values élevées (supérieures à 50 000€), allant de 2 % à 6 % selon le montant du gain.
Déclarer la plus-value immobilière
La taxation des plus-values est une donnée importante à prendre en compte dans tout projet de cession immobilière, en dehors de sa résidence principale. Son taux élevé (jusqu'à 36,2 %) peut peser lourd dans le gain net de l'opération, d'autant que le calcul fiscal est parfois complexe.
Lorsque vous réalisez une plus-value lors de la vente d'un bien immobilier au cours d'une année, vous devez obligatoirement la déclarer à l'administration fiscale l'année suivante, dans le cadre de votre déclaration de revenus annuelle. Pour ce faire, vous devez remplir la case spécifique 3VZ de la déclaration d'ensemble des revenus n°2042 C. Dans cette case, vous indiquerez le montant net de la plus-value après application des abattements auxquels vous avez droit (abattement forfaitaire pour frais, abattements pour durée de détention, etc.). Le notaire qui a officialisé la vente calculera ce montant et vous le communiquera. En parallèle, le notaire se chargera de déclarer et payer lui-même l'impôt dû sur la plus-value au moyen du formulaire fiscal n°2048-IMM.
Votre déclaration dans la case 3VZ permet simplement au fisc d'intégrer ce revenu exceptionnel dans le calcul de votre revenu fiscal de référence pour l'année concernée.
Les possibilités d'exonération de plus-values immobilières
En plus de la résidence principale qui échappe à cet impôt, d'autres cas d'exonération totale de plus-value immobilière sont prévus par la loi. C'est le cas notamment lorsque le prix de cession du bien est inférieur à 15 000€, ou lors de la première vente d'une résidence secondaire en vue de l'achat de la résidence principale.
Des exonérations sont également possibles sous conditions de ressources pour les personnes âgées ou handicapées qui vendent leur bien pour entrer en maison de retraite ou en établissement spécialisé. Les non-résidents peuvent aussi bénéficier d'exonérations spécifiques.
Enfin, certaines opérations d'urbanisme comme les expropriations et remembrements fonciers se voient appliquer des règles fiscales particulières.
N'hésitez pas à vous faire accompagner dans vos démarches de cession par des professionnels avisés (notaire, conseil en gestion de patrimoine, agents immobiliers...) qui sauront vous aider à optimiser la vente et sa fiscalité. Pour accélérer votre vente et maximiser son prix de cession tout en sécurisant la transaction, le recours à un agent immobilier expérimenté reste souvent la meilleure option.
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Pour résumer !
Les biens concernés par la taxe sur la plus-value immobilière sont les résidences secondaires, locaux commerciaux, terrains et parts immobilières. La résidence principale est exonérée.
Pour calculer la plus-value imposable, on déduit les frais d'acquisition du prix de vente, puis des abattements s'appliquent.
Les taux sont de 19 % sur les revenus et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %.
Une surtaxe de 2 à 6 % frappe les plus-values élevées supérieures à 50 000 euros.