Comment bien déclarer sa plus-value immobilière : le guide complet

Vous avez vendu un bien immobilier (maison, appartement, terrain...) et réalisé un gain par rapport au prix d'achat initial ? Comment calculer et effectuer une déclaration de plus value immobilière ? Identifiez d'abord si votre situation ouvre droit à une exonération totale d'impôt sur la plus-value, par exemple pour la vente de la résidence principale.

Calculez ensuite minutieusement le montant de la plus-value imposable en appliquant les abattements légaux, notamment celui lié à la durée de détention du bien vendu. Enfin, effectuez les démarches déclaratives auprès du notaire ou de l'administration fiscale pour régler l'imposition due sur cette plus-value.

Par Marion J.

5 min de lecture

24 juillet 2024

Démarches pour déclarer et payer l'impôt sur la plus-value immobilière

Dans la majorité des cas, c'est le notaire qui s'occupe des formalités déclaratives et du paiement de l'impôt lors de la vente d'un bien immobilier.

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Il va calculer la plus-value imposable, remplir la déclaration n°2048-IMM et payer pour votre compte l'impôt dû lors de l'enregistrement de l'acte à la Conservation des hypothèques. Vous n'avez donc aucune démarche à faire.

Cependant, si la vente porte sur des parts de sociétés immobilières (SCI par exemple), l'intervention du notaire n'est pas obligatoire. Il vous appartient alors d'aller déposer au service des impôts l'acte de vente sous seing privé, accompagné de la déclaration n°2048-M et du paiement de l'impôt.

Que la vente soit conclue devant notaire ou non, vous avez aussi une petite formalité à effectuer l'année suivante au moment de remplir votre déclaration de revenus. Il faut reporter le montant de votre plus-value immobilière imposable dans la case correspondante.

Afin de déclarer cette plus-value aux impôts et permettre à l'administration fiscale de prendre en compte ce revenu exceptionnel dans le calcul de votre revenu fiscal de référence, vous devez renseigner la case 3VZ du formulaire 2042 C lors de votre déclaration de revenus annuelle.

Une plus-value exonérée n'est généralement pas à mentionner, sauf s'il s'agit de la première vente d'un logement autre que votre résidence principale pour remployer le produit de la vente.

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Les cas d’exonération de taxe sur la plus-value immobilière

Pour certaines ventes, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value immobilière. C'est le cas lorsqu'il s'agit de la vente de votre résidence principale. En effet, aucune taxe ni aucun impôt sur la plus-value n'est dû dans ce cas précis.

De même, si le prix d'acquisition, y compris après la majoration des coûts de travaux éventuels, est égal à la valeur du prix de vente, alors aucune plus-value ne sera à déclarer.

L'exonération de la taxe sur la plus-value immobilière s'applique également lorsque le propriétaire détient son bien depuis plus de 30 ans (lire ci-après l’exonération selon la durée de détention). Quand la valeur du bien immobilier vendu n'excède pas 15 000 euros, il n'y a pas non plus d'impôt sur la plus-value à acquitter, ce qui est généralement le cas pour les parkings ou les caves. Dans la même logique, si la quote-part du propriétaire est inférieure à 15 000 euros lors de la vente d'un bien immobilier, alors il y aura une exonération sur la plus-value.

Par ailleurs, pour la cession d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif, l'exonération est possible à condition de remplir deux exigences cumulatives : ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis moins de 4 ans et réemployer tout ou partie du prix de vente pour l'achat ou la construction d'une résidence principale dans les 2 ans suivant la vente.

Vous pouvez également bénéficier de l'exonération de la taxe sur la plus-value immobilière, mais à la double condition de ne pas avoir été assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière l'avant-dernière année précédant celle de la cession et de disposer d'un revenu fiscal de référence limité.

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