Comment calculer la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'acquisition. Ce calcul est essentiel car la plus-value est généralement soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Pour la déterminer, il faut prendre en compte le prix de vente, le prix d'acquisition et un éventuel abattement pour durée de détention.
Le calcul de la plus-value immobilière
Voici les étapes qui vous attendent, si vous souhaitez vous lancer dans le calcul de la plus-value immobilière sur votre bien.
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1.Déterminer le prix de vente
Le prix de vente à retenir est le prix réel stipulé dans l'acte de vente, indépendamment de ses modalités de paiement. Ce prix peut être diminué, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession (frais versés à un intermédiaire, frais de diagnostics, etc.).
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2.Calculer le prix d'acquisition
Le prix d'acquisition dépend de la manière dont le bien a été acquis :
S'il a été acheté, le prix d'acquisition correspond au prix réel stipulé dans l'acte d'achat. Il peut être majoré des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) et des dépenses de travaux.
S'il a été reçu par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur vénale déclarée, majorée des frais réels (rémunération du notaire) et des droits de mutation à titre gratuit supportés par le donataire ou l'héritier.
3.Majorer le prix des frais d'acquisition
Les frais d'acquisition comprennent les droits d'enregistrement et les frais de notaire. S'ils ne peuvent être justifiés, ils sont évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d'achat.
4.Majorer le prix d'acquisition des dépenses de travaux
Le prix d'acquisition peut également être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées par le vendeur. Ces dépenses peuvent être prises en compte :
Pour leur montant réel, sur justificatifs (factures de travaux soumises à TVA). Les travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles.
De manière forfaitaire, à hauteur de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans et en l'absence de justificatifs.
L'abattement pour durée de détention dans le calcul de la plus-value
Une fois le calcul de la plus-value brute, un abattement peut être appliqué en fonction de la durée de détention du bien. Cet abattement permet de réduire la plus-value imposable.
Les taux d'abattement sont différents pour le calcul de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.
Pour l'impôt sur le revenu :
Moins de 6 ans de détention : 0 %
De la 6ème à la 21ème année : 6 % par an
22ème année révolue : 4 %
Au-delà de 22 ans : exonération
Pour les prélèvements sociaux :
Moins de 6 ans de détention : 0 %
De la 6ème à la 21ème année : 1,65 % par an
22ème année révolue : 1,60 %
Au-delà de 22 ans : 9 %
Au-delà de 30 ans : exonération
Les plus-values immobilières exonérées d'impôt
Certaines plus-values immobilières peuvent être exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, notamment dans les cas suivants.
Vente de la résidence principale
La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, etc.) est totalement exonérée d'impôt.
Vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans
Les plus-values réalisées sur la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans sont exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Vente d'un bien de faible valeur
Les plus-values sur la vente d'un bien dont le prix de cession n'excède pas 15 000 euros pour une personne seule, ou 30 000 euros pour un couple marié sous le régime de la communauté, sont également exonérées.
Autres cas d'exonération
D'autres situations peuvent donner lieu à une exonération, comme la vente d'un bien exproprié, la vente d'un droit de surélévation, ou encore la vente par des retraités ou invalides de condition modeste.
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L'imposition de la plus-value immobilière
Lorsque la plus-value n'est pas exonérée, elle est soumise à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %.
Une taxe complémentaire de 2 à 6 % peut également s'appliquer sur les plus-values supérieures à 50 000 euros.
Le notaire chargé de la vente calcule le montant de la plus-value imposable, prélève l'impôt sur le prix de vente et effectue le paiement auprès des services de la publicité foncière. Cependant, le vendeur doit également déclarer la plus-value sur sa déclaration de revenus.
Pour résumer !
Le prix de vente est le montant indiqué dans l'acte, diminué des frais liés à la vente
Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'achat et des dépenses de travaux
Un abattement pour durée de détention permet de réduire la plus-value imposable
Certaines plus-values sont exonérées d'impôt (résidence principale, biens anciens, etc.)
La plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)
Le notaire calcule et paie l'impôt, mais le vendeur doit aussi déclarer la plus-value