Quels impôts sur la plus-value pour un bien locatif ?

Le prix de vente à retenir est celui indiqué dans l'acte de vente. On peut déduire certains frais liés à la cession, comme les diagnostics obligatoires ou la commission d'agence. On peut également y ajouter la TVA acquittée lors de l'achat, si le bien était neuf.

Le prix de vente doit non seulement prendre en compte la valeur du logement, mais aussi sa valeur locative, si le logement est vendu loué à un investisseur. Il reste conseillé de faire appel à un agent immobilier pour estimer le prix de vente le plus juste.

Le prix d'acquisition correspond au prix mentionné dans l'acte d'achat. Il peut être majoré de différents frais :

• Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel ou de manière forfaitaire (7,5 % du prix d'achat)

• Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) pour leur montant réel ou de manière forfaitaire (15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans)

• Frais de voirie et réseaux

Une fois la plus-value brute calculée, des abattements peuvent être appliqués en fonction de la durée de détention du bien selon les barèmes suivants :

Pour l'impôt sur le revenu :

• Moins de 6 ans de détention : 0 % d'abattement

• De 6 à 21 ans : 6 % d'abattement par an

• 22ème année : 4 % d'abattement

• Au-delà de 22 ans : exonération totale

Pour les prélèvements sociaux :

• Moins de 6 ans de détention : 0 % d'abattement

• De 6 à 21 ans : 1,65 % d'abattement par an

• 22ème année : 1,6 % d'abattement

• De 23 à 30 ans : 9 % d'abattement par an

• Au-delà de 30 ans : exonération totale

La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale et de ses dépendances est exonérée d'impôt. En général, le bien locatif n'est pas la résidence principale des propriétaires. Il ne sera donc pas possible de profiter de cette cause d'exonération de la plus-value.

La plus-value sur la vente d'un bien dont le prix de cession n'excède pas 15 000 euros est également exonérée d'impôt. Ici, il peut parfaitement s'agir d'un bien locatif.

Les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 4 ans et qui vendent pour la première fois leur résidence secondaire peuvent bénéficier d'une exonération. Il faut néanmoins utiliser le produit de la vente pour acquérir leur future résidence principale dans les 2 ans.

La plus-value est exonérée lorsque le bien est vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social, ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser des logements sociaux.

Lorsque la plus-value n'est pas exonérée, elle est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une surtaxe supplémentaire de 2 % à 6 % peut également s'appliquer si la plus-value imposable dépasse 50 000 euros.

À titre d'exemple, pour une plus-value de 100 000 euros sur un bien détenu 10 ans :

• Abattement IR : 30 % (6 % x 5 ans) soit 30 000 euros

• Plus-value imposable IR : 70 000 euros

• Impôt sur le revenu : 70 000 x 19 % = 13 300 euros

• Abattement prélèvements sociaux : 8,25 % (1,65 % x 5 ans) soit 8 250 euros

• Plus-value imposable prélèvements sociaux : 91 750 euros

• Prélèvements sociaux : 91 750 x 17,2 % = 15 781 euros

• Soit un total d'impôts de 29 081 euros

• La plus-value sur un bien locatif est imposable, sauf exceptions

• Elle est soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)

• Des abattements s'appliquent en fonction de la durée de détention (exonération au-delà de 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux)

• Certaines ventes bénéficient d'une exonération totale (résidence principale, bien de faible valeur, première vente d'une résidence secondaire, vente à un organisme de logement social)

• Des abattements exceptionnels de 70 % ou 85 % existent dans les zones tendues, sous conditions de démolition-reconstruction

• Le calcul de l'impôt tient compte des abattements applicables