Vendre une maison avec une installation électrique qui n'est pas aux normes
Vendre un bien immobilier dont l'installation électrique n'est pas aux normes est tout à fait possible, mais vous avez l’obligation légale en tant que vendeur d'en informer les acheteurs potentiels en leur fournissant un diagnostic électrique réalisé par un professionnel certifié.
Cette non-conformité peut être un argument de négociation pour l'acquéreur afin de faire baisser le prix, à moins que vous n’ayez anticipé la situation en effectuant des travaux de mise aux normes avant la vente. Bien que contraignante, cette transparence est essentielle pour garantir la sécurité des transactions immobilières.
Le diagnostic électrique, un état des lieux de l’installation obligatoire
Depuis le 1er janvier 2009, la loi impose à tout vendeur d'un logement de plus de 15 ans de fournir un diagnostic électrique à l'acquéreur potentiel. Ce document essentiel fait partie intégrante du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui doit obligatoirement être annexé au compromis de vente puis à l'acte authentique.
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Le diagnostic électrique ne peut être réalisé que par un professionnel certifié disposant d'une attestation de compétence délivrée par un organisme agréé. Son rôle est de dresser un état des lieux complet et objectif de l'installation électrique du logement mis en vente. Lors de son intervention, le diagnostiqueur va ainsi examiner en détail :
La vétusté et la conformité du tableau électrique et des différents appareillages (prises, interrupteurs, points lumineux, etc.)
La présence, le bon fonctionnement et le calibrage des dispositifs de sécurité (disjoncteur, interrupteur différentiel, etc.)
L'existence de conducteurs non protégés mécaniquement ou de matériels inadaptés à l'usage.
Le respect des règles de liaison équipotentielle dans les pièces humides (salle de bains, cuisine, WC).
À l'issue de ces vérifications, le professionnel établit un rapport qui liste l'ensemble des points contrôlés, en précisant pour chacun s'il est conforme ou non à la réglementation.
Il y consigne également les éventuels risques et désordres constatés (risques d'électrisation, d'électrocution ou d'incendie) ainsi que des recommandations pour leur correction.
En tant que vendeur, vous avez l'obligation de remettre ce document aux potentiels acquéreurs, et ce même si vous savez que votre installation électrique n'est pas récente ou totalement aux normes. Son absence ou sa non-conformité vous exposent à des sanctions. L'acheteur pourrait notamment engager votre responsabilité pour vice caché et obtenir une indemnisation.
M.H, Kadran
Vendre un bien avec une électricité non conforme, c'est possible !
Contrairement à une idée reçue, vous pouvez tout à fait vendre votre maison même si le diagnostic électrique met en évidence des non-conformités par rapport aux normes actuelles.
En effet, la loi autorise la vente d'un bien dont l'installation électrique n'a pas été refaite, du moment que vous en informez clairement l'acquéreur en lui fournissant le rapport du diagnostiqueur, comme nous venons de l’évoquer.
C'est ensuite à ce dernier de décider en toute connaissance de cause s'il souhaite donner suite à son projet d'achat malgré les défauts identifiés et les éventuels travaux de mise en conformité à prévoir. Notez toutefois qu'un diagnostic électrique négatif peut devenir un argument de poids pour l'acheteur afin de renégocier le prix de vente à la baisse. Afin de conserver la pleine maîtrise des négociations, vous avez donc tout intérêt à anticiper cette situation.
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Valoriser son bien en anticipant les travaux de remise aux normes
Si lors de la mise en vente, vous savez déjà que votre installation électrique date de plusieurs décennies et comporte des défauts importants, il peut être judicieux d'entreprendre vous-même certains travaux ciblés avant de commencer les visites.
C'est notamment le cas si votre tableau électrique est encore équipé de fusibles en porcelaine, si votre logement ne dispose pas de prises de terre ou si certains appareillages sont manifestement vétustes et dangereux (prises ou interrupteurs cassés par exemple). En faisant appel à un électricien qualifié pour mettre votre installation en sécurité, vous pourrez non seulement rassurer les potentiels acheteurs mais aussi valoriser votre bien immobilier.
Bien sûr, l'investissement peut sembler conséquent au départ, mais il peut très vite s'avérer rentable. D'une part en vous permettant d'afficher un prix de vente plus élevé. D'autre part en accélérant le processus de vente, puisque les acheteurs seront moins réticents à faire une offre sur un bien sain et conforme. À l'inverse, une installation électrique obsolète peut faire fuir certains candidats à l'acquisition et vous obliger à baisser votre prix pour trouver preneur.
En résumé, si vous souhaitez vendre une maison dont l'électricité n'est pas aux normes, retenez ces points essentiels :
Le diagnostic électrique est obligatoire pour la vente d'un logement de plus 15 ans. Il doit être réalisé par un professionnel certifié.
Une installation non conforme n'empêche pas la vente, mais le vendeur a l'obligation d'en informer l'acheteur via le rapport du diagnostiqueur.
Les non-conformités révélées peuvent servir d'argument à l'acquéreur pour négocier le prix à la baisse.
Rénover tout ou partie de l'installation électrique avant la mise en vente permet de valoriser le bien et d'en tirer un meilleur prix.
Le diagnostic électrique fait partie des documents obligatoires du Dossier de Diagnostic Technique à fournir à l'acheteur.