Le DPE immeuble : quelles obligations pour les copropriétés ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est un document qui sert principalement à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre (GES) d'un bâtiment collectif. Il a pour objectif d'informer les copropriétaires sur la performance énergétique de leur immeuble et de les guider dans les travaux de rénovation à entreprendre. 

Le DPE collectif comporte plusieurs éléments clés : 

• La quantité d'énergie consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de GES associées 

• Un classement énergétique et climatique du bâtiment, de A (très performant) à G (très énergivore) 

• Des informations sur les conditions d'aération et de ventilation 

• Des recommandations de travaux pour améliorer les performances du bâtiment 

• Une estimation des dépenses énergétiques théoriques 

Ce diagnostic est plus complet qu'un DPE individuel, puisqu'il prend en compte l'ensemble des parties communes de l'immeuble.

La réglementation évolue sur ce sujet. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021 : 

• À partir du 1er janvier 2024 : les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots doivent réaliser un DPE collectif 

• À partir du 1er janvier 2025 : les copropriétés entre 50 et 200 lots 

• À partir du 1er janvier 2026 : les copropriétés de moins de 50 lots 

Ces obligations s'appliquent aux bâtiments dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. 

Il existe cependant une exception pour les copropriétés d'au moins 50 lots dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001. Dans ce cas, un audit énergétique est requis à la place du DPE collectif. 

Le syndic de copropriété doit inscrire la réalisation du DPE collectif à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires. Lors de cette AG, plusieurs devis peuvent être présentés afin que les copropriétaires choisissent le prestataire qui réalisera le diagnostic. 

Une fois le diagnostiqueur choisi, il se rend sur place pour inspecter l'immeuble. Il s'appuie sur plus de 60 critères pour évaluer les différents éléments du bâtiment : isolation, fenêtres, système de chauffage, ventilation, etc. 

À l'issue de sa visite, le diagnostiqueur établit un rapport détaillé. Celui-ci comprend : 

• La consommation énergétique et les émissions de GES de l'immeuble 

• Le classement énergétique et climatique du bâtiment 

• Des recommandations de travaux pour améliorer la performance 

• Une estimation des dépenses énergétiques théoriques 

Après avoir reçu le rapport, le syndic convoque une nouvelle assemblée générale pour le présenter aux copropriétaires. C'est à cette occasion que peut être voté un plan pluriannuel de travaux (PPT) visant à réduire la consommation énergétique de l'immeuble. 

Le DPE collectif doit être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf exception : 

• Si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 a classé le bâtiment en catégorie A, B ou C, il n'a pas besoin d'être renouvelé. 

• Les DPE collectifs réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022. 

• Ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu'au 31 décembre 2024. 

Le non-respect de l'obligation de DPE collectif peut entraîner des sanctions pour le syndic de copropriété : 

• Amendes pouvant aller jusqu'à 1 500 € s'il fait appel à un diagnostiqueur non certifié 

• Amendes jusqu'à 1 500 € si le diagnostiqueur ne transmet pas les résultats à l'ADEME 

Les copropriétaires peuvent également engager la responsabilité du syndic s'ils subissent un préjudice du fait de l'absence de DPE.

L'audit énergétique est plus complet que le DPE. Il comprend une analyse détaillée de la consommation énergétique, des préconisations de travaux chiffrées et un plan de financement. Il est obligatoire pour les ventes de logements classés F ou G. 

Le DTG dresse un état global de l'immeuble, tant sur le plan technique que patrimonial et juridique. Il comprend notamment un DPE collectif ou un audit énergétique. 

Seul un diagnostiqueur titulaire d'une certification "tous types de bâtiments" est habilité à réaliser un DPE collectif. Il doit notamment : 

• Être indépendant et impartial, sans lien avec le syndic ou les entreprises pouvant intervenir dans l'immeuble 

• Disposer d'un certificat de compétence délivré par un organisme agréé 

• Souscrire une assurance responsabilité professionnelle 

Pour trouver un diagnostiqueur certifié, les copropriétaires peuvent consulter l'annuaire en ligne de l'ADEME. 

Selon l'ADEME, le coût d'un DPE collectif se situe généralement entre 1 000 et 4 000 € pour toute la copropriété. Ce prix varie en fonction du nombre de lots, de la surface, du système de chauffage, etc. 

Les copropriétés qui réalisent un DPE collectif pour se conformer à l'obligation réglementaire ne peuvent pas bénéficier d'aides financières. Cependant, si la copropriété souhaite évaluer sa situation énergétique sans y être obligée, elle peut parfois obtenir une subvention de l'ADEME couvrant jusqu'à 50% du coût du diagnostic. 

Voici les points clés à retenir sur le DPE immeuble : 

• Le DPE collectif est une obligation pour de nombreuses copropriétés, en fonction de leur taille et de la date du permis de construire 

• Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et voté en assemblée générale des copropriétaires 

• Ce diagnostic permet d'identifier les axes d'amélioration du bâtiment et d'orienter les travaux de rénovation 

• Bien que coûteux, le DPE collectif peut s'avérer un outil précieux pour réduire les consommations d'énergie et valoriser le patrimoine 

• Des aides financières existent pour soutenir ces démarches de transition énergétique en copropriété