Compromis ou promesse de vente : que choisir en tant que vendeur ?
Lorsque vous vous apprêtez à vendre votre bien immobilier, vous devez signer un avant-contrat avec l'acheteur une fois votre accord trouvé sur le prix et les conditions de la vente. Il existe deux grands types de documents d'avant-contrats : le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente.
Le compromis engage les deux parties, tandis que la promesse n'engage que le vendeur. Mais le choix entre promesse de vente ou compromis est plus complexe. Engagement, clauses, on vous dit tout.
Définition du compromis de vente
Le compromis de vente, aussi appelé "contrat de promesse" ou "avant-contrat", est un contrat synallagmatique par lequel le vendeur et l'acquéreur s'obligent respectivement à vendre et à acquérir un bien immobilier déterminé (maison, appartement, terrain, etc.), moyennant une somme d’argent et des conditions convenues. C'est un engagement réciproque contraignant pour les deux parties.
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Une fois signé, le compromis a force obligatoire et produit des effets juridiques importants pour les contractants.
Pour le vendeur :
Obligation de réserver le bien à l'acquéreur pendant la durée convenue.
Impossibilité de se rétracter, sauf motifs légitimes limitativement énumérés (perte d'emploi, décès du conjoint, divorce, incapacité d'exercer dans la région prévue pour l'acquisition...)
Exécution forcée possible sur demande de l'acquéreur si le vendeur ne respecte pas ses engagements.
Pour l'acquéreur :
Obligation de lever les conditions suspensives s'il en existe (obtention du prêt, permis de construire...) dans les délais impartis.
Possibilité de se rétracter pendant un délai de 10 jours suivant la signature, sans avoir à justifier de motifs.
Au-delà, perte généralement définitive du dépôt de garantie représentant 5 à 10 % du prix, sauf exceptions prévues au compromis.
Le vendeur peut également demander l'exécution forcée en justice.
Le compromis contient les éléments essentiels de la vente : désignation précise de l'immeuble, prix, charges et conditions particulières convenues. Il constitue la preuve de l'accord des volontés.
Le compromis de vente est généralement signé chez un professionnel (notaire, agent immobilier) qui assure le rôle de séquestre pour la réception du dépôt de garantie. C’est cette option que nous vous recommandons, pour sécuriser l’accord et partir sur une bonne base avec l'acheteur.
H.P, Kadran
Définition de la promesse unilatérale de vente
Contrairement au compromis de vente qui lie les deux parties, la promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur. Par cet avant-contrat, le propriétaire s'oblige à vendre son bien immobilier déterminé à un bénéficiaire désigné, pendant un délai fixé (généralement 2 à 3 mois), moyennant un prix et des conditions définis.
L'acquéreur potentiel dispose ainsi d'une option d'achat exclusive pendant la durée de validité de la promesse. S'il décide de lever l'option et d'acquérir le bien, le vendeur sera tenu de réaliser la vente aux termes convenus. En revanche, s'il renonce, il perd seulement le droit de préférence, matérialisé par une indemnité d'immobilisation versée au vendeur, usuellement de 5 à 10 % du prix de vente projeté.
Pendant la période définie, le vendeur est juridiquement lié et ne peut proposer le bien à un tiers acquéreur sans s'exposer à des dommages et intérêts.
La promesse unilatérale de vente présente un caractère solennel et doit impérativement être reçue par acte authentique notarié. L'acte doit en outre être obligatoirement enregistré auprès du service des impôts dans un délai de 10 jours suivant sa signature, moyennant le paiement de droits d'enregistrement au taux de 125 € HT.
Cette formalité confère une date certaine à l'acte et permet sa conservation ainsi qu'une meilleure sécurité juridique en cas de conflit sur l'existence ou la validité de la promesse.
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Quelle option privilégier en tant que vendeur ?
En tant que vendeur, le choix entre le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente dépendra de votre niveau d'exigence en termes de sécurisation de la transaction et des garanties souhaitées en cas de rétractation de l'acquéreur. Voici les principaux éléments à prendre en compte.
Avantages du compromis de vente pour le vendeur
Le principal avantage du compromis de vente pour le vendeur réside dans l'engagement ferme et réciproque des deux parties dès la signature de l'avant-contrat. Le vendeur et l'acquéreur sont juridiquement liés de manière synallagmatique.
Cela confère au vendeur des prérogatives importantes. En premier lieu, si l'acquéreur décide de se rétracter une fois expiré le délai légal de rétractation de 10 jours, le vendeur a la possibilité de demander l'exécution forcée de la vente en justice. De plus, les pénalités financières encourues par l'acquéreur sont généralement très dissuasives en cas de rétractation injustifiée, puisqu'il perd alors la totalité du dépôt de garantie versé, représentant usuellement entre 5 et 10 % du prix de vente convenu. Enfin, l'ensemble de ces dispositions offre au vendeur une grande sécurité juridique quant à la concrétisation finale de l'opération de vente, sauf motifs légitimes d'annulation.
Avantages de la promesse unilatérale pour le vendeur
A l'inverse du compromis de vente qui lie les deux parties, la promesse unilatérale n'engage juridiquement que le vendeur tandis que l'acquéreur conserve une option de renoncement. Cependant, si ce dernier décide de ne pas donner suite, le vendeur perçoit une indemnité d'immobilisation représentant généralement entre 5 et 10 % du prix de vente initialement convenu. Cette indemnité vient compenser le fait que durant la période de validité de la promesse, le bien est immobilisé et ne peut être proposé à d'autres acquéreurs potentiels.
En cas de rétractation de l'acquéreur, le vendeur récupère la pleine liberté de vendre son bien à un tiers. Un autre avantage de la promesse unilatérale est son caractère solennel puisque son établissement par acte authentique notarié est obligatoire. Bien que le compromis apparaît plus protecteur pour le vendeur en sécurisant davantage la concrétisation finale de la vente, la promesse unilatérale demeure une option intéressante si le vendeur souhaite accorder plus de flexibilité à l'acquéreur potentiel en début de processus de vente, tout en se prémunissant contre un éventuel renoncement de ce dernier via l'indemnité d'immobilisation.
Pour résumer !
Le compromis engage les deux parties, tandis que la promesse n'engage que le vendeur
Le compromis est gratuit, la promesse implique environ 125 € de frais d'enregistrement
Les deux prévoient un dépôt de garantie/une indemnité d'immobilisation
L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours dans les deux cas
Le compromis est plus sécurisant pour le vendeur mais la promesse reste une option satisfaisante