Les possibilités de rétractation d’un compromis de vente pour le vendeur

En tant que vendeur, vous ne disposez pas d’un délai légal de rétractation après avoir signé le compromis de vente, contrairement à l’acheteur qui bénéficie de 10 jours pour se rétracter sans justification, une sorte de garantie pour confirmer sa décision.

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Votre seule option de rétractation après compromis de vente pour vous désengager est de négocier une annulation à l’amiable avec l’acquéreur en le dédommageant de son acompte et de ses frais engagés. À défaut d’accord, l’acquéreur pourra exiger l’exécution forcée de la vente et demander réparation de son préjudice devant la justice.

Le délai légal de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur

Lorsqu’un acquéreur signe un compromis de vente, la loi lui accorde un délai de rétractation incompressible de 10 jours. Pendant cette période, il peut renoncer à l’achat de votre bien sans avoir à se justifier ni à vous verser de pénalités. Ce délai commence à courir le lendemain de la remise en main propre du compromis (ou de la promesse) par le notaire, ou le lendemain de la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception si le compromis a été envoyé par courrier. Si le dernier jour tombe un dimanche ou un jour férié, il est reporté au 1er jour ouvrable suivant.

Si l’acquéreur exerce son droit de rétractation dans les temps en vous envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, vous devez lui rembourser intégralement la somme versée en guise d’acompte sous 21 jours. Vous êtes alors délié de vos engagements réciproques sans aucun frais. Vous pouvez remettre votre bien en vente immédiatement.

Vos recours en cas de rétractation de l’acquéreur au-delà du délai légal

Que se passe-t-il si l’acquéreur se rétracte après les 10 jours légaux ? Tout dépend des clauses suspensives prévues dans votre compromis de vente. Ces clauses permettent à l’acquéreur d’annuler son achat si certaines conditions ne sont pas remplies. La clause d’obtention de prêt est obligatoire depuis la loi Scrivener mais d’autres peuvent être négociées : droit de préemption, découverte de vices cachés avant ou après la transaction, servitudes non déclarées dans l’acte.

Si l’acquéreur invoque à juste titre l’une de ces clauses suspensives en vous fournissant un justificatif (refus de prêt), vous devrez accepter l’annulation de la vente et lui restituer son acompte. En revanche, s’il se rétracte hors délai légal sans motif légitime, vous pouvez conserver l’acompte en guise d’indemnité, voire lui réclamer un dédommagement plus important (5 à 10 % du prix) si une clause de dédit est incluse au compromis.

Comment vous rétracter à l’amiable d’un compromis de vente ?

Contrairement à l’acquéreur, vous ne disposez pas de délai légal de rétractation en tant que vendeur. Une fois le compromis signé, vous êtes définitivement engagé vis-à-vis de lui. Si vous changez d’avis pour une raison personnelle (mutation professionnelle, séparation, problème de santé), votre seule possibilité est de négocier une annulation à l’amiable du compromis avec l’acquéreur.

Pour cela, envoyez-lui un courrier recommandé pour lui exposer votre situation et votre souhait de ne plus vendre. Proposez-lui de renoncer à la clause pénale et de lui restituer non seulement son acompte mais aussi les frais qu’il aura déjà engagés. L’acquéreur peut accepter cette résiliation amiable s’il est de bonne composition. Sinon il est en droit d’exiger que vous honoriez votre engagement.

Un compromis engage les deux parties de manière irrévocable. Pour éviter d’en arriver à une rétractation, assurez-vous d’être prêt à vendre avant de vous engager, au prix et aux conditions fixés. En cas de difficulté ou de litige, votre notaire ou agent immobilier sont là pour vous aider à trouver une solution dans le respect de vos intérêts.

Pour résumer

• L’acquéreur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours sans frais ni justification après signature du compromis. Son acompte doit lui être remboursé. 
• Au-delà, l’acquéreur peut encore annuler la vente s’il remplit une clause suspensive inscrite dans le compromis. Sinon il s’expose à des pénalités (indemnité de dédit). 
• En cas de rétractation abusive, vous pouvez conserver l’acompte voire réclamer un dédommagement plus important si une clause de dédit est prévue. 
• Vous ne disposez pas de délai légal de rétractation mais pouvez négocier une annulation amiable en dédommageant l’acquéreur.