Quels sont les délais d'un compromis de vente ?
Il faut compter en moyenne 3 mois entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique. Ce délai de compromis de vente est notamment lié au délai de rétractation de 10 jours pour l'acquéreur, au temps nécessaire pour l'obtention de son prêt immobilier, ainsi qu'aux vérifications administratives du notaire.
Certains événements comme la non-réalisation d'une condition suspensive peuvent permettre aux parties de se rétracter sans pénalités durant cette période. En dehors de ces cas précis, s'engager dans une rétractation unilatérale les exposera à de lourdes conséquences financières voire judiciaires.
Les causes du délai incompressible d’un compromis de vente
La fameuse durée de 3 mois entre le compromis de vente et la vente définitive n'est pas qu'une simple habitude. Il s'explique par plusieurs facteurs qui rendent cette période incompressible dans la plupart des cas.
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Tout d’abord, c’est à cause du délai légal de rétractation de l'acquéreur que cette période incompressible débute. Dès la signature du compromis, l'acheteur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter sans avoir à motiver sa décision. Un droit dont il ne peut se priver, même s'il est sûr de son choix. Durant ce laps de temps, impossible donc pour vous de considérer la vente comme acquise !
Vient ensuite la levée des conditions suspensives. Le compromis de vente est généralement assorti de plusieurs conditions (obtention du prêt par l'acquéreur, conformité du bien à l'urbanisme, absence de servitudes, etc.). Tant que celles-ci ne sont pas réalisées, l'engagement des parties reste conditionnel. Cela laisse un peu de marge à l'acheteur... et repousse d'autant la vente ferme et définitive !
Les vérifications et formalités qui incombent au notaire amènent également à avoir un délai après la signature du compromis. Dès réception du compromis, le notaire entame diverses démarches pour s'assurer de la régularité de la vente : demande de pièces auprès des administrations, purge du droit de préemption urbain de la mairie, vérification de l'absence de servitudes ou d'hypothèques, etc. Là encore, ce travail de fourmi prend du temps et retarde un peu l'échéance finale.
Enfin, il faut aussi intégrer le temps nécessaire à l'acquéreur pour boucler son financement. S'il recourt à un prêt immobilier, ce qui est le cas dans une majorité des transactions, votre acheteur aura besoin de quelques semaines pour démarcher les banques et obtenir une offre conforme à son besoin. Légalement, les établissements de crédit ont 30 jours minimum pour étudier un dossier, mais dans la pratique, mieux vaut tabler sur 45 à 60 jours ! Un paramètre à intégrer dans votre timing.
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Vous l'aurez compris, ce délai moyen de 3 mois est difficilement compressible. Sauf cas particulier (vente au comptant, procédures accélérées). Il faudra vous armer d'un peu de patience pour voir votre vente se concrétiser après le compromis !
M.H, Kadran
Peut-on se dédire pendant ce délai du compromis de vente ?
Vendeur comme acquéreur, la signature du compromis vous engage fortement. Néanmoins, il est encore possible de faire marche arrière dans certains cas précis, sans trop de pénalités.
Durant le délai de rétractation de l'acheteur. Comme vu précédemment, ce dernier a 10 jours pour revenir sur sa décision sans avoir à se justifier. Une mauvaise surprise donc de son côté, mais une contrariété surmontable pour vous en tant que vendeur.
En cas de non-réalisation d'une condition suspensive. Si une ou plusieurs des clauses prévues au compromis ne se réalisent pas dans le délai imparti (refus de prêt, retard dans l'obtention du permis de construire...), l'acheteur est en droit de renoncer sans frais à la vente. Les sommes déjà versées devront lui être restituées.
Sur un motif légitime ultérieur. Pour des événements imprévisibles apparus après la signature (perte d'emploi, maladie, divorce...), il est parfois possible de se désengager moyennant la preuve de sa bonne foi. Ce sera alors au juge d'apprécier le bien-fondé de la demande.
En dehors de ces situations particulières, la rétractation de l'une ou l'autre des parties post-compromis est périlleuse. En cas de refus non justifié de régulariser la vente au terme des 3 mois, le fautif s'expose à des dommages-intérêts, voire à une exécution forcée de la transaction devant les tribunaux !
Peut-on raccourcir le délai entre compromis et signature définitive ?
Il n'existe malheureusement pas de baguette magique pour accélérer les choses après un compromis. Néanmoins, certaines "bonnes pratiques" peuvent fluidifier un peu le processus de vente.
Anticipez la constitution de votre dossier
Dès la mise en vente de votre bien, pensez à réunir tous les diagnostics obligatoires, votre titre de propriété, les informations d'urbanisme, les documents de copropriété, etc. Mieux vaut tenir ces pièces prêtes pour les communiquer sans délai au notaire et à l'acheteur !
Choisissez un notaire réactif
Un officier public expérimenté en droit immobilier saura mener tambour battant les démarches nécessaires à la régularisation de la vente (vérifications hypothécaires, demande d'urbanisme...). De quoi grappiller quelques jours sur le calendrier global.
Restez disponible pour lever rapidement les éventuelles réserves
Si des éléments complémentaires vous sont réclamés en cours de route, ne tardez pas à les fournir pour éviter de retarder un peu plus la conclusion de l'acte authentique.
Dialoguez avec l'acquéreur
En cas de difficulté ou de retard de sa part (dans l'obtention de son financement par exemple), n'hésitez pas à en discuter ouvertement avec lui. Le but ? Comprendre les raisons de ce délai et trouver ensemble des solutions, sans braquer inutilement votre interlocuteur.
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Ce qu'il faut retenir sur les délais d'un compromis de vente
Après un compromis de vente, comptez en moyenne 3 mois avant de pouvoir signer l'acte authentique chez le notaire.
Ce délai incompressible s'explique par le droit de rétractation de l'acheteur (10 jours), les démarches bancaires liées à son financement, les vérifications notariales, etc.
Sauf exceptions (rétractation dans les 10 jours, non-réalisation des conditions suspensives), ce délai est contraignant pour les deux parties.
Il est possible de fluidifier un peu le processus en anticipant la constitution de son dossier de vente et en choisissant un notaire réactif.
En cas de difficulté, mieux vaut privilégier le dialogue avec l'acquéreur pour trouver des solutions plutôt qu'un rapport de force.