Les clauses suspensives que l'on peut retrouver dans un compromis de vente
Le compromis de vente est un contrat essentiel dans l'acquisition d'un bien immobilier, car il protège à la fois l'acheteur et le vendeur grâce aux clauses suspensives. Ces clauses suspensives du compromis de vente conditionnent la réalisation de la vente à des éléments cruciaux comme l'obtention du prêt immobilier, la délivrance du permis de construire ou l'absence de servitudes grevant le bien.
Comprendre leur fonctionnement permet d'éviter les mauvaises surprises et de sécuriser pleinement cette étape clé de la transaction immobilière.
La condition suspensive d'obtention du prêt immobilier
Dans l'immense majorité des cas, l'acheteur a besoin de souscrire un crédit immobilier pour financer son acquisition. C'est pourquoi la clause suspensive d'obtention du prêt est quasi-systématique dans les compromis de vente.
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Elle conditionne la vente à l'obtention par l'acquéreur d'un crédit aux caractéristiques précisées dans le compromis :
Montant emprunté
Taux d'intérêt maximum
Durée de remboursement
Type de prêt
Un délai de 45 jours est généralement prévu pour l'obtention de ce financement. Si dans ce délai, l'acheteur n'obtient pas le prêt demandé malgré ses démarches auprès d'au moins deux établissements bancaires, il pourra se désengager de la vente sans pénalité. L'acompte qu'il a versé à la signature du compromis (5 à 10 % du prix) devra lui être intégralement restitué.
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La condition suspensive d’obtention du permis de construire
Lors de l'achat d'un terrain à bâtir, il est indispensable de conditionner la vente à l'obtention du permis de construire si celui-ci n'a pas encore été délivré. La demande de permis doit être déposée rapidement après la signature du compromis.
Les services de l'urbanisme disposent d'un délai de 2 mois pour instruire le dossier (3 mois en secteur protégé). La clause doit donc prévoir un délai suffisant, généralement de 3 à 4 mois, pour que l'acheteur obtienne une réponse.
Si le permis est refusé ou s'il est accordé mais non conforme au projet de l'acquéreur, celui-ci pourra se rétracter sans frais. À l'inverse, si le permis est accepté en l'état, l'acheteur ne pourra plus invoquer cette clause pour se désister.
La condition suspensive de réalisation des diagnostics immobiliers
Depuis la loi Alur de 2014, le vendeur doit fournir les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, termites, DPE, électricité, gaz) dès la promesse de vente.
Cependant, certains diagnostics peuvent nécessiter l'intervention d'un professionnel certifié dans un délai de quelques semaines après la signature du compromis (par exemple recherche d'amiante avant travaux).
Il est alors possible d'insérer une condition suspensive prévoyant la remise de ces diagnostics dans un certain délai. S'ils révèlent un problème majeur (présence d'amiante, consommation énergétique élevée), l'acquéreur pourra se rétracter ou renégocier le prix de vente.
K.P, Kadran
La condition suspensive d'absence de servitude et de droit de préemption
Le notaire doit vérifier à l'occasion de la vente l'absence de servitude grevant le bien (droit de passage, interdiction de construire), ainsi que l'absence de droit de préemption urbain au profit de la commune. Il est recommandé d'insérer une condition suspensive à ce titre. Si une servitude ou un droit de préemption est révélé, l'acquéreur pourra renoncer à son achat sans pénalité.
La condition suspensive de vente d'un autre bien
Lorsque l'achat est conditionné à la vente préalable d'un autre bien immobilier par l'acquéreur, il est important de le préciser dans le compromis.
La condition suspensive doit alors indiquer :
La désignation du bien à vendre
Le prix minimum espéré
Le délai accordé pour réaliser cette vente (généralement 2 à 3 mois)
Si à l'expiration du délai la vente n'a pas eu lieu au prix indiqué, l'acheteur pourra se désister sans pénalité. Ce processus de vente en cascade demande de la préparation, et une confiance en l’acheteur. Parfois, il est possible, même si la vente du premier n’a pas eu lieu, de prolonger l’accord que vous avez trouvé avec lui. On parle alors de prorogation du compromis de vente.
La condition suspensive de réalisation de travaux par le vendeur
Avant la signature définitive de l'acte de vente, le vendeur peut s'engager à réaliser certains travaux de réparation ou de mise aux normes. Cet engagement doit être formalisé par une condition suspensive détaillant précisément les travaux à effectuer et le délai imparti.
Si à l'issue de ce délai le vendeur n'a pas honoré son engagement, l'acquéreur aura le choix entre :
Renoncer à l'acquisition sans frais
Faire une décote sur le prix de vente
Exiger du vendeur qu'il réalise les travaux sous astreinte financière
Les clauses suspensives sont un élément clé du compromis de vente, offrant une protection indispensable à l'acquéreur. Leur rédaction précise conditionne la possibilité pour celui-ci de se rétracter si certains éléments ne sont pas réunis. L'inclusion de clauses suspensives adaptées permet de sécuriser pleinement cette étape également pour vous, vendeur.
K.P, Kadran
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Pour résumer !
La clause d'obtention de prêt, incontournable en cas de financement, permet la rétractation de l'acquéreur si le prêt échoue.
L'obtention du permis de construire est essentielle pour un terrain à bâtir et autorise l'acquéreur à renoncer si le permis est refusé.
Les diagnostics techniques doivent être inclus, l'acquéreur pouvant se rétracter en cas de vice révélé.
L'absence de servitudes grevant le bien immobilier doit être vérifiée, et permet à l'acquéreur de se désengager le cas échéant.
La vente d'un autre bien par l'acquéreur peut conditionner l'achat, lui permettant de se désister si sa vente échoue.
Des travaux à effectuer par le vendeur peuvent être prévus, obligeant ce dernier à les réaliser sous peine de rétractation de l'acquéreur.
Les clauses suspensives sont donc essentielles pour sécuriser l'acquéreur dans la promesse.