Tout savoir sur l'avenant au compromis de vente
L'avenant au compromis de vente permet d'intégrer par écrit les modifications intervenues après la signature initiale, qu'elles soient substantielles ou non.
Acte juridique à part entière, il doit être rédigé avec soin et préserver les intérêts des deux parties. En cas de changement majeur, l'acquéreur dispose d'un nouveau délai de rétractation de 10 jours à réception de l'avenant.
L'intérêt de l'avenant au compromis de vente
Vous vous apprêtez à signer le fameux compromis de vente, cet avant-contrat qui vous engage ? Mais parfois, entre ce moment clé et la vente définitive chez le notaire, de nouvelles informations ou imprévus peuvent venir modifier la donne : découverte d'un vice caché, retard dans l'obtention du prêt par l'acheteur, délais de déblocage des fonds, etc. Comment intégrer sereinement ces changements sans remettre en cause la vente ? C'est là tout l'intérêt de l'avenant au compromis de vente.
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Modification du contrat initial, l’avenant est un acte juridique permettant d'acter par écrit les nouveaux éléments, qu'ils soient mineurs ou plus conséquents.
Tous les changements intervenus après la signature du compromis ne nécessitent pas forcément un avenant. Comme son nom l'indique, ce dernier vise surtout à modifier certaines clauses du contrat initial, sans pour autant retarder la vente.
En pratique, on distingue deux types de modifications pouvant donner lieu à un avenant au compromis :
Les modifications substantielles, qui portent sur un élément déterminant du consentement de l'acheteur ou du vendeur. La question à se poser est simple : aurais-je contracté en connaissance de ce changement ? Si la réponse est non, mieux vaut faire un avenant !
Les modifications non substantielles, qui ne remettent pas en cause l'engagement des parties. C'est le cas par exemple d'un allongement des délais (obtention du prêt, purge du droit de préemption, signature de l'acte authentique...). Un simple courrier du notaire peut alors suffire.
Si l'un de ces éléments apparaît après la signature du compromis, un avenant s'impose pour acter les conséquences sur la vente.
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Formalisme et contenu de l'avenant au compromis de vente
Dès lors que les parties s'accordent sur la nécessité d'un avenant, reste à savoir comment le rédiger. Même s'il n'existe pas de forme imposée, certaines mentions sont indispensables pour garantir sa validité.
On conseille donc d'y faire figurer :
La date et le lieu de signature
L'identité complète du vendeur et de l'acquéreur
Les références du compromis initial et des éventuels avenants précédents
L'objet précis de l'avenant (ajout, retrait, modification de clause...)
Les termes exacts de la ou des dispositions modifiées
La confirmation des clauses du compromis qui demeurent inchangées
La signature des deux parties
Comment rédiger un avenant au compromis ?
Voici quelques règles à respecter lors de la rédaction de l’avenant au compromis de vente :
Faire signer l'avenant en autant d'exemplaires que de parties (acheteur, vendeur, mais aussi notaire et agence immobilière le cas échéant).
Rappeler les termes du compromis initial et les éventuels avenants précédents.
Mentionner de façon claire et précise les modifications apportées au contrat (ajout, suppression, rectification) ainsi que les clauses qui restent inchangées.
Préciser la date d'effet de l'avenant et son impact sur la suite de la vente (nouveau délai de signature, modalités de paiement révisées).
Si l'avenant porte sur un élément substantiel, notifier sa signature à l'acheteur. Ce dernier bénéficiera alors d'un nouveau délai de rétractation de 10 jours. En cas de refus de sa part, le compromis initial reste valable.
L'appui précieux du notaire pour un avenant au compromis de vente
En pratique, mieux vaut faire appel à votre notaire pour rédiger l'avenant. Ce professionnel du droit saura trouver les bons mots et intégrer toutes les mentions nécessaires pour sécuriser l'acte et lui donner une vraie force juridique.
De plus, il pourra estimer au cas par cas si les modifications envisagées relèvent vraiment d'un avenant ou s'il suffit d'un simple courrier pour les acter. Une expertise qui vous permettra de doser vos efforts pour adapter le compromis sans mettre en péril la vente.
Comptez en moyenne entre 150 et 300 € pour la rédaction d'un avenant par le notaire. Un coût certes, mais la garantie d'un document béton qui préservera vos intérêts tout en respectant ceux de votre acquéreur.
J.O, Kadran
Peut-on refuser de signer un avenant ?
En tant que vendeur, vous n'êtes pas tenu d'accepter toutes les demandes de l'acheteur. Si les modifications exigées vous semblent abusives ou contraires à vos intérêts, rien ne vous oblige à donner votre accord ! Deux cas de figure sont alors possibles.
Soit les parties finissent par s'entendre sur un compromis, qui sera acté dans l'avenant. Soit le désaccord persiste, auquel cas le compromis initial reste valable et la vente se poursuit selon les conditions prévues au départ. Attention toutefois si le refus de l'avenant émane de votre fait alors que la demande de l'acheteur est légitime (par exemple la prise en charge financière d'un vice caché). Votre responsabilité pourrait être engagée si ce refus mettait en péril la vente !
Ce qu'il faut retenir sur l'avenant au compromis de vente
Un avenant au compromis permet de modifier le contrat initial sans bloquer la vente. Il acte les changements intervenus après la signature.
On distingue les modifications substantielles (prix, consistance du bien, vices cachés) des modifications non substantielles (simples ajustements de délais).
L'avenant doit être rédigé et signé en bonne et due forme. Son contenu doit être clair, précis et rappeler les clauses modifiées comme celles qui restent valables.
En présence d'un changement substantiel, l'acheteur doit être informé de la signature de l'avenant et bénéficie d'un nouveau délai de rétractation de 10 jours.
Le vendeur n'est pas obligé d'accepter toutes les demandes de l'acheteur. En cas de désaccord persistant, le compromis initial reste valable.