Comment savoir si un bien est surévalué ?

Première étape à réaliser (normalement) avant même la mise en vente du bien : faire une étude de marché sur les biens en vente qui sont similaires au vôtre et établir une moyenne et une médiane des prix. Vous saurez ainsi à quel tarif afficher votre logement pour être attractif sur le marché, sans surévaluer votre bien ou le dévaluer.

Attention aux attentes que vous avez : il se peut que le prix de vente soit plus bas que celui auquel vous avez acheté votre logement à l’époque. Les tarifs des biens évoluent et fluctuent en fonction de la situation économique du pays et de divers éléments. S’il ne correspond pas à ce que vous attendez, deux solutions s’offrent à vous pour ne pas surévaluer votre bien (ce qui dans tous les cas ne sera pas bénéfique). Reporter la vente en espérant un environnement (fiscal, social, etc.) plus favorable ou réviser à la baisse vos attentes et vos futurs projets qui en dépendent.

Afin d’obtenir une estimation réelle de la valeur de son logement avant de le mettre en vente, il est d’usage de faire appel à un ou plusieurs agents immobiliers. À la suite d’une visite détaillée et de l’observation de plusieurs critères, leur travail est de donner chacun leur meilleure estimation pour votre bien. Elles sont gratuites et sans engagement. Elles se présentent sous la forme d’une fourchette entre une estimation haute et une estimation basse, accompagnée de pertinents conseils. Au-delà, votre bien est surévalué, en deçà, il est sous-évalué.

Même en faisant appel à ces experts, il est possible de surévaluer le prix de votre bien. Deux cas sont possibles :

• Vous avez choisi l’agent immobilier qui vous a livré l’évaluation la plus haute. Pour gagner des mandats plus facilement, certains font de belles déclarations et surévaluent les biens des potentiels clients.

• Vous avez choisi la somme la plus haute de la fourchette. Dans ce cas, votre logement risque d'être surévalué.

Un logement qui peine à se vendre contrairement au voisinage (parfois dans le même immeuble pour un appartement !) est le signe le plus significatif d’une surévaluation. Il ne suscite que peu de visites, voire pas du tout. Et cela s’explique très logiquement : un prix trop élevé n’intéresse pas les potentiels acquéreurs qui ne cliquent même pas sur l’annonce présente sur les sites spécialisés ! Si le manque de succès d’un bien en vente peut être une grande source de découragement - justifiée - pour les vendeurs, il est aussi considéré comme un signal négatif par les futurs acquéreurs ! Un logement en vente depuis très (trop) longtemps active une alerte de danger. Voyant le bien revenir de nombreuses fois dans leurs recherches, les acheteurs supposent qu’il y a sûrement un souci avec le bien et sont donc plus enclins à négocier le prix ou bien tout simplement à passer leur tour (et c'est leur droit !).

Si vous avez de la chance et que votre bien séduit malgré le prix fort affiché, vous pouvez constater que les offres reçues sont bien en dessous du prix affiché ! Encore un indicateur qu’un bien est surévalué. Il attire l’attention, mais les acheteurs potentiels ne souhaitent pas faire l’effort financier demandé pour l'achat.

Il est aussi possible que les visiteurs évoquent eux-mêmes le souci du tarif demandé. En effet, si lors des visites organisées, le bien plaît énormément mais que la problématique du prix revient fréquemment, il est fort probable que ce dernier soit bien le souci… Également, si les potentiels acquéreurs vont plus loin, le taux de refus de financement peut être élevé. Les banques peuvent effectivement estimer que le prix de vente est trop élevé par rapport au prix du marché et refuser l'accord du prêt avant même la signature chez le notaire !

Lorsqu’un bien n’est pas surévalué mais estimé au juste prix, vous ne rencontrez pas l’ensemble des soucis évoqués plus haut. Votre logement, aligné au prix du marché et à celui des autres biens similaires en vente, se vendra sans grandes difficultés. Si cela est cependant le cas, ce sera plutôt sur d’autres critères importants qu’il faudra vous pencher comme la localisation qui n’est pas attractive, la proximité des commerces ou des écoles ou tout simplement une décoration qui n’est plus au goût du jour. Un petit rafraîchissement suffira.