Comment vendre un appartement occupé en cours de bail ?
La vente d'un logement loué est tout à fait possible, même si le bien est occupé par un locataire en cours de bail. Le propriétaire-bailleur a en effet le droit de vendre à tout moment, sans avoir à demander l'accord préalable du locataire ni à résilier le contrat de location. Le prochain propriétaire devra généralement reprendre le bail, tel qu'il a été signé par le vendeur.
Voici ce qu'il faut savoir pour vendre un logement loué.
La différence entre la vente d'un appartement occupé et la vente d'un appartement libre
Face à un appartement loué qu'il souhaite vendre, le bailleur a le choix entre deux grandes options :
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Vendre le bien libre de toute occupation, en donnant d'abord congé au locataire. C'est la solution la plus classique, qui permet de présenter un bien vide aux acquéreurs potentiels et d'en optimiser le prix de vente. Mais cela suppose de respecter un délai de préavis de 6 mois (logement vide) ou 3 mois (meublé) et d'attendre le départ effectif du locataire.
Vendre le bien en l'état, c'est-à-dire occupé par le locataire en place. C'est une option plus rapide, qui évite d'avoir à gérer la libération des lieux et permet de maintenir des revenus locatifs jusqu'à la vente. Mais elle restreint le marché aux investisseurs et implique généralement une décote sur le prix.
Le choix entre ces deux options dépend de plusieurs critères : l'échéance du bail en cours, la volonté de vendre vite ou au meilleur prix, la capacité à assumer un préavis et une vacance locative, les opportunités du marché local...
Les règles de la vente d'un bien occupé
Si le bailleur opte pour une vente "occupée", il doit respecter un certain nombre de règles :
Maintien du bail en cours : le contrat de location se poursuit de plein droit avec le nouveau propriétaire, sans modification des conditions (durée, loyer, charges...). L'acquéreur devient le nouveau bailleur et récupère tous les droits et obligations attachés au bail.
Information du locataire : même s'il n'a pas d'accord à demander, le bailleur doit informer le locataire de son intention de vendre, par courrier simple ou recommandé. Il doit ensuite lui communiquer les coordonnées de l'acquéreur devenu bailleur.
Pas de droit de préemption du locataire : contrairement à une vente libre, le locataire n'a pas de priorité pour acheter le bien qu'il occupe. Le bailleur peut vendre à l'acquéreur de son choix sans proposer la vente au locataire. Celui-ci peut néanmoins se porter acheteur comme n'importe quel candidat.
Décote sur le prix : un bien vendu occupé subit généralement une décote par rapport à sa valeur libre, pour tenir compte de la moindre visibilité locative et des contraintes induites par le bail en cours. Cette décote est variable selon la durée restante du bail, le niveau du loyer, le profil du locataire...
Transfert des accessoires du bail : le dépôt de garantie, l'acte de cautionnement, les quittances... sont transmis à l'acquéreur qui en devient titulaire. Charge à lui de les restituer au locataire en fin de bail. Toute assurance loyers impayés doit en revanche être résiliée.
La vente d'un appartement occupé en cours de bail vous laisse deux options : vendre le bien libre de toute occupation, en donnant d'abord congé au locataire, ou vendre le bien en l'état, c'est-à-dire occupé par le locataire en place.
Damien, Kadran
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Quand peut-on vendre une maison en location ?
Une vente occupée peut être envisagée dans différentes situations :
Quand l'échéance du bail est encore lointaine (plus de 6 mois) et que le bailleur ne peut pas attendre pour vendre
Quand l'échéance du bail est trop proche (moins de 6 mois) pour laisser le temps de donner congé et de trouver un acquéreur
Quand le bailleur veut éviter les contraintes et les coûts d'une vacance locative entre le départ du locataire et la vente
Quand le bailleur souhaite céder un bien locatif "clé en main", avec un locataire fiable et un rendement garanti
Quand le marché locatif local est tendu et porteur, attirant une demande d'investisseurs
À l'inverse, mieux vaut privilégier une vente libre si le bail arrive bientôt à échéance, si le bien nécessite des travaux importants, si le locataire est source de difficultés, ou si le marché immobilier local est plus favorable aux résidences principales.
Les précautions à prendre pour vendre un logement loué
Pour réussir une vente occupée, quelques précautions pour le vendeur. Il faut :
Bien évaluer la décote acceptable par rapport au prix libre, pour fixer un prix de vente réaliste
Informer le locataire en amont et organiser les visites en concertation avec lui
Rassembler tous les documents liés à la location (bail, état des lieux, diagnostics, quittances...)
Privilégier un acquéreur fiable et solvable, capable d'assumer la poursuite du bail
Préciser les modalités de transfert du dépôt de garantie et des autres accessoires
Vendre un appartement occupé ou en cours de bail : ce qu'il faut retenir
Un bailleur peut vendre un logement occupé sans avoir à résilier le bail ni à obtenir l'accord du locataire
La vente occupée permet de vendre plus vite et de maintenir des revenus locatifs, mais avec une décote de prix
Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire qui devient bailleur, sans modification des conditions
Le locataire n'a pas de droit de préemption mais peut se porter acheteur comme tout autre candidat
Des précautions sont nécessaires côté vendeur (information, organisation, anticipation) et acquéreur (vérification, projection, négociation)