Vendre son appartement ou le louer ? Les clés pour faire un choix

Propriétaire d'un appartement, vous vous interrogez : faut-il le vendre son appartement ou le louer ? Si vous avez besoin de liquidités rapidement, par exemple pour un nouveau projet immobilier, la vente est la solution à privilégier, malgré les frais et impôts à prévoir sur la plus-value.

En revanche, si vous recherchez des revenus complémentaires réguliers sur le long terme, la location est plus indiquée, à condition d'accepter les contraintes de gestion locative au quotidien. Votre décision dépendra aussi de vos perspectives d'évolution personnelle ou professionnelle, ainsi que des tendances du marché immobilier local en termes de prix et de demande locative. 

Par Marion J.

6 min de lecture

24 juillet 2024

Les atouts et les obligations de l'investissement locatif

Lorsque vous décidez de louer votre appartement, vous optez pour la solution vous assurant des revenus complémentaires réguliers sur le long terme. À chaque loyer encaissé, vous engrangez en effet une rentrée d'argent supplémentaire, après déduction des charges et impôts. Pas besoin de vous poser la question de savoir quand vendre sa maison ou son appartement, vous restez propriétaire ! 

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Récupérer progressivement un apport personnel en vue d'un nouvel achat immobilier est aussi une possibilité. Mettre son bien en location offre cette souplesse de pouvoir engranger des liquidités, sans avoir à vendre dans la précipitation. Vous profiterez ainsi pleinement de la valorisation du patrimoine immobilier sur le long terme, tout en étant prêt à saisir la prochaine opportunité d'achat quand elle se présentera. Le statut de bailleur peut donc s'avérer une étape financièrement judicieuse dans un parcours d'accession progressive à la propriété, à nouveau. 

Le rendement locatif est particulièrement intéressant dans les zones où la demande locative est forte et les loyers élevés. C'est souvent le cas dans les grandes métropoles régionales et dans certains quartiers très recherchés. Devenir bailleur peut alors constituer un véritable complément de revenus non négligeable. 

Autre avantage de taille : conserver la propriété du bien vous évite d'avoir à payer des impôts sur une éventuelle plus-value immobilière. Un atout précieux dans le cas d'un appartement ancien acquis à un prix très inférieur à sa valeur actuelle sur le marché. 

Cependant, l'investissement locatif n'est pas sans contraintes et sans risques à prendre en compte : 

  • Trouver des locataires fiables et encadrer les états des lieux d'entrée et de sortie 

  • Assurer la gestion locative au quotidien (encaissement des loyers, suivi du dépôt de garantie, etc.) 

  • Prendre en charge l'entretien courant du logement et les grosses réparations 

  • Souscrire une assurance loyers impayés pour se prémunir contre les risques d'impayés 

  • Faire face aux éventuelles périodes de vacance locative entre deux baux 

  • Déclarer les loyers perçus et payer les impôts correspondants 

Autant d'obligations qui demandent du temps, de la disponibilité et une certaine implication au quotidien. Un investissement locatif n'est donc pas forcément adapté si vous exercez une activité professionnelle très prenante ou si vous résidez loin du bien immobilier. 

Une option alors possible est de mandater un professionnel (agence immobilière, gestionnaire) pour s'occuper de la location à votre place. Mais ce service a un coût non négligeable à intégrer dans le calcul de rentabilité.

J.B., Kadran

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La vente, pour récupérer rapidement des liquidités

À l'inverse de la location, vendre son appartement permet de récupérer en une seule fois un capital conséquent. Le produit de cette vente peut financer de nouveaux projets immobiliers ou servir à d'autres investissements. 

Cette solution présente également l'avantage de solder intégralement un éventuel crédit en cours, allégeant ainsi vos charges mensuelles. Si votre appartement nécessitait des travaux de rénovation lourds et coûteux, sa vente évitera d'avoir à en supporter la charge financière. 

Le meilleur moment pour vendre est évidemment lorsque le marché immobilier est porteur dans votre secteur et que les prix sont bien orientés. Vous maximiserez ainsi les chances de dégager une belle plus-value par rapport au prix d'achat initial. 

Attention cependant, car cette plus-value sera taxée au titre de l'impôt sur le revenu, sauf si le bien cédé était votre résidence principale. Le taux d'imposition varie de 19 % à 36,2 % en fonction du montant de la plus-value et de la durée de détention du bien.

De plus, d'autres frais viennent amputer le produit de la vente : 

  • Les frais d'agence immobilière (entre 3 et 8 % du prix de vente) 

  • Le coût des diagnostics obligatoires (électricité, plomb, performance énergétique...) 

  • Les frais de mainlevée d'hypothèque et d'acte de vente chez le notaire 

Au final, entre l'impôt sur la plus-value et les différents frais, il faudra bien souvent déduire 10 à 20 % du prix de vente pour obtenir le montant net perçu. Un calcul à réaliser avant de se décider. 

Vendre ou mettre à louer : votre situation comme élément décisif

Au-delà de la simple équation financière, le choix entre vendre ou louer votre appartement dépendra aussi de facteurs plus personnels à prendre en considération.  

Vos objectifs patrimoniaux à long terme joueront un rôle déterminant : souhaitez-vous conserver un pied dans l'immobilier ou préférez-vous au contraire récupérer de la trésorerie disponible ? Votre décision sera également influencée par vos perspectives d'évolution de situation personnelle ou professionnelle à venir. Un changement de lieu de vie ou de cadre professionnel pourrait vous amener à privilégier l'une ou l'autre option. 

Votre appétence pour la gestion locative est également à prendre en compte. Certains propriétaires rechignent à endosser le rôle de bailleur et les responsabilités qui en découlent au quotidien. À l'inverse, d'autres se sentiront plus à l'aise pour assumer cette dimension de gestion patrimoniale sur le long terme. Enfin, il convient d'analyser les tendances actuelles et futures du marché immobilier local, que ce soit en termes d'évolution des prix ou de la demande locative. Des perspectives haussières pourront vous inciter à conserver la propriété, quand un marché atone favorisera plutôt la vente. 

Une réflexion approfondie prenant en compte tous ces critères est indispensable avant de trancher définitivement entre ces deux options patrimoniales que sont la vente ou la location. Pour vous aider à faire le choix le plus judicieux, n'hésitez pas à vous faire conseiller par des professionnels de l'immobilier. Leur expertise vous permettra d'évaluer au mieux la valeur de votre bien et d'étudier la solution la plus avantageuse au regard de votre situation personnelle. 


Pour résumer

  • La location apporte un complément de revenus régulier mais suppose une gestion sur la durée 

  • La vente permet de disposer rapidement de liquidités, moyennant des frais et impôts à régler 

  • Le choix entre vente et location dépend notamment de votre besoin ou non de récupérer rapidement un capital, de votre capacité à gérer une location en parallèle de votre activité et des perspectives d'évolution du marché immobilier local 

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