Peut-on revendre une maison avant la fin du crédit ? Les conseils pour une vente réussie
De multiples raisons peuvent vous pousser à vouloir revendre une maison avant la fin du crédit. Si cette opération est légalement possible, elle implique cependant quelques contraintes à bien appréhender.
Cette vente anticipée vous exposera à des frais de remboursement anticipé du prêt pouvant représenter jusqu'à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû. Évaluez également les potentielles implications fiscales selon le type de bien cédé, afin d'anticiper tous les coûts avant de vous lancer.
Une vente possible à tout moment, même avec un crédit en cours
Quand vendre sa maison ou son appartement ? En tant que propriétaire de votre logement, vous avez le droit de le revendre quand bon vous semble, même si le crédit n'est pas intégralement remboursé. La banque ne peut pas s'y opposer. Il n'y a pas non plus de délai minimal à respecter entre l'achat et la revente.
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Toutefois, cette opération va entraîner la clôture anticipée de votre prêt immobilier et des frais supplémentaires sont à prévoir.
Plus la vente intervient tôt dans le crédit, plus ces frais seront élevés. C'est pourquoi il est généralement conseillé d'attendre au moins le tiers de la durée du prêt avant de revendre.
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Les conséquences financières d'une revente anticipée
La première obligation sera de procéder à un remboursement anticipé total du capital restant dû auprès de votre banque prêteuse. Mais celle-ci ne manquera pas de vous réclamer des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pouvant représenter jusqu'à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant. Plus votre revente interviendra tôt dans le crédit, plus ces frais seront élevés.
Certaines banques peuvent néanmoins les revoir à la baisse si vous négociez âprement. N'hésitez pas à solliciter une réduction, voire une suppression de ces IRA dans le cadre de votre revente anticipée.
A titre d'exemple, pour un crédit de 200 000 € remboursé par anticipation après 5 ans sur 20 ans, les IRA pourront atteindre 6 000 €. Mais seulement 2 000 € si la revente intervient 2 ans avant le terme. Un coût non négligeable à provisionner sur le prix de vente.
J.B., Kadran
Une alternative intéressante est le transfert du crédit. Face à ces coûts de remboursement anticipé, une solution avantageuse peut être de transférer votre crédit immobilier sur un nouveau bien, si cette option est prévue dans votre contrat initial. Vous conserverez ainsi votre taux et vos conditions de prêt, souvent plus favorables que le marché actuel. Mais pour en bénéficier, votre futur achat devra présenter un prix au moins égal au capital restant dû. De plus, l'intervalle entre la vente et le rachat ne devra pas excéder 6 mois.
Les implications fiscales d'une revente avant la fin du crédit
Au-delà des aspects liés au remboursement anticipé du prêt, la revente d'un bien immobilier peut aussi avoir des conséquences sur le plan fiscal selon votre situation. Plusieurs cas de figure sont à distinguer.
Pour une résidence principale
Si vous revendez votre résidence principale, la plus-value immobilière réalisée sera exonérée d'impôt dans la plupart des cas. Mais à condition d'avoir effectivement occupé ce logement durant une période d'au moins 24 mois consécutifs dans les dernières années précédant la vente.
En revanche, si ce délai de 2 ans d'occupation n'est pas atteint, la plus-value deviendra imposable au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après un abattement forfaitaire de 10 %.
Pour un bien immobilier de défiscalisation
Dans le cas d'un investissement immobilier défiscalisé (dispositifs Pinel, monuments historiques, etc.), une revente avant le délai d'engagement de location prévu entraînera une taxation de la plus-value éventuellement réalisée. Mais surtout, elle vous exposera à un rappel d'impôt sur le revenu portant sur la totalité des avantages fiscaux précédemment obtenus.
À bien provisionner en amont, ce rappel d'impôt pouvant représenter des dizaines de milliers d'euros selon les cas.
Pour un bien immobilier de rapport
Lorsque vous revendez un bien immobilier qui était donné en location, vous devrez également acquitter des impôts sur la plus-value entre le prix de cession et le prix d'achat initial.
Cette plus-value imposable bénéficiera d'un abattement :
De 100 % au bout de 22 ans de détention
De 6 % par an au-delà de la 5ème année de détention
D'autres abattements complémentaires pourront éventuellement s'appliquer selon votre situation familiale.
La revente avec crédit en cours pourra par ailleurs entraîner des réintégrations fiscales des intérêts d'emprunt déduits au titre des revenus fonciers les années précédentes.
Comme vous pouvez le constater, les implications fiscales sont loin d'être négligeables en cas de revente immobilière avant l'échéance du prêt. Il est essentiel d'anticiper ces différents postes et de bien les provisionner pour ne pas avoir de mauvaises surprises au moment de la cession.
Revendre une maison ou vendre son appartement avec un crédit en cours n'est donc pas impossible, mais nécessite d'anticiper chaque étape et chaque coût induit. Étudiez bien les alternatives, faites des simulations financières détaillées et planifiez un calendrier réaliste pour mener à bien cette opération dans les meilleures conditions.
J.B., Kadran
Pour résumer
Vous pouvez revendre votre maison quand vous le souhaitez même avec un crédit en cours
Cette vente entraîne le remboursement anticipé du prêt et des pénalités à payer à la banque
Le transfert du crédit sur un nouveau bien est parfois possible sous certaines conditions
Avant de vous lancer, évaluez bien les frais annexes et la valeur de votre bien sur le marché pour une vente réussie