A quel moment faut-il prévenir la banque dans la vente de votre maison ?
Quand exactement dois-je prévenir ma banque de mon intention de vendre ma maison ? La réponse dépend en fait de votre situation et de votre contrat de prêt initial. Vendre une maison sur laquelle plane encore une hypothèque bancaire est impossible sans prévenir d'abord votre établissement prêteur et obtenir sa fameuse "mainlevée".
Mais même sans hypothèque, mieux vaut rapidement informer votre banque de votre projet de vente pour convenir des modalités de remboursement anticipé du crédit. Ces démarches, à ne pas négliger, conditionnent la réussite de votre vente dans les meilleures conditions.
Par L'équipe Heero
Quand prévenir la banque si le bien est hypothéqué ?
Une hypothèque est une sûreté réelle que la banque prend sur un bien immobilier pour garantir le remboursement d'un prêt. Concrètement, cela signifie que le bien est "gagé" : en cas de défaut de paiement, la banque peut le saisir et le vendre pour récupérer les sommes dues.
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Il existe différents types d'hypothèque :
L'hypothèque conventionnelle, qui résulte d'un contrat passé devant notaire, généralement lors de la signature du prêt. C'est la plus courante.
L'hypothèque légale, qui est instituée par la loi dans certains cas (au profit du Trésor Public par exemple).
L'hypothèque judiciaire, qui découle d'une décision de justice.
L'hypothèque est publiée au Service de Publicité Foncière et est donc opposable aux tiers. Elle garantit la créance du prêteur jusqu'à complet remboursement du prêt.
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Vendre un bien hypothéqué : la mainlevée préalable
Si votre maison est hypothéquée, vous ne pouvez pas la vendre sans l'accord préalable de la banque. En effet, tant que l'hypothèque n'est pas levée, le bien ne peut pas être cédé à un tiers. Il faut donc prévenir la banque avant de vendre une maison si une prise d’hypothèque est réalisée.
C'est là qu'intervient la mainlevée d'hypothèque : c'est l'acte par lequel le créancier (la banque) renonce à son hypothèque et donne son accord à la vente du bien. Cet acte doit être signé devant notaire et publié au Service de Publicité Foncière.
En pratique, c'est le notaire en charge de la vente qui va se charger de contacter la banque et d'obtenir la mainlevée. Il a en effet l'obligation de "purger" le bien de toutes les hypothèques avant de procéder à la vente.
Dès réception de la demande de mainlevée, la banque vérifie que le prêt sera bien soldé avec le produit de la vente. Si tel est le cas, elle donne son accord et signe l'acte de mainlevée. Revendre une maison avant la fin du crédit (ou un appartement) devient possible.
La mainlevée d'hypothèque est généralement facturée par la banque (entre 150 et 500€ selon les établissements), et ces frais sont à la charge du vendeur. L'essentiel est d'entamer les démarches le plus tôt possible auprès de la banque, et de prévoir ces frais dans le plan de financement de votre vente/achat.
Quand prévenir la banque si le bien n'est pas hypothéqué ?
Si votre maison n'est pas hypothéquée (parce que vous avez souscrit une autre forme de garantie comme un cautionnement), alors c'est à vous de déterminer quand vendre votre logement sans forcément en informer préalablement votre banque. En théorie.
En effet, le notaire n'aura pas d'hypothèque à lever, donc pas de mainlevée à obtenir de la banque. Une fois la vente signée, il vous remettra directement le produit de la vente par chèque ou virement. Pouvez-vous pour autant conserver cet argent et continuer à payer vos mensualités de crédit normalement ? Non.
Lorsque vous vendez un bien immobilier financé par un crédit en cours, vous devez obligatoirement en informer votre banque prêteuse avant la vente, que le bien soit hypothéqué ou non.
La banque exigera dans la grande majorité des cas le remboursement intégral et anticipé du prêt restant à courir avec le produit de la vente. Elle procédera ensuite à la mainlevée hypothécaire le cas échéant, comme nous l’avons vu.
Il est en effet très rare qu'une banque accepte de transférer un crédit immobilier existant sur un nouveau bien immobilier que vous n'auriez pas encore acquis au moment de la vente. Seule exception possible si vous disposez d'un important apport personnel complémentaire et que la banque juge le nouveau projet viable et suffisamment garanti. Mais ce cas de figure reste très marginal.
J.B., Kadran
Le cas particulier des prêts réglementés
Les prêts aidés comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) sont soumis à des règles spécifiques en cas de vente et de remboursement anticipé.
Notamment, ils prévoient souvent une durée minimale de détention du bien (entre 5 et 10 ans) et le versement de la prime de l'État peut être remis en cause en cas de vente anticipée.
De plus, le remboursement du PTZ ne se fait pas toujours avec le produit de la vente, car le prêt est sans garantie. Il se poursuit donc selon l'échéancier prévu, sauf à ce que l'emprunteur décide de le rembourser volontairement.
Si vous avez souscrit ce type de prêt, vérifiez bien les clauses prévues en cas de vente et dialoguez avec votre banque pour connaître les impacts exacts sur votre financement.
Les autres formalités à ne pas oublier
Une vente immobilière ne se résume pas aux formalités bancaires. Une fois la vente actée, pensez à effectuer rapidement les démarches suivantes.
Pour le vendeur
Résilier vos contrats de fourniture d'énergie (électricité, gaz) et de télécommunication (internet, téléphone). Demandez le remboursement de vos éventuels dépôts de garantie.
Informer votre assurance habitation de la vente pour mettre fin au contrat. Vous avez droit au remboursement de la part de cotisation correspondant à la période postérieure à la vente.
Faire votre changement d'adresse auprès des différentes administrations : impôts, caisses de retraite et de prévoyance, employeur, banque, assurances, etc.
Déclarer aux impôts la plus-value immobilière réalisée lors de la vente, le cas échéant. Vous bénéficiez d'une exonération si le bien vendu est votre résidence principale.
Pour l'acheteur
Souscrire une assurance habitation pour le bien, qui doit prendre effet au plus tard le jour de la remise des clés.
Faire les démarches de mise en service ou de transfert des compteurs d'énergie et des lignes téléphoniques et internet. Le vendeur aura résilié ses contrats, c'est à vous de souscrire les vôtres.
Effectuer votre changement d'adresse auprès de tous les organismes et entreprises qui doivent pouvoir vous joindre : employeur, banque, impôts, assurances, etc.
La plupart de ces formalités peuvent aujourd'hui s'effectuer facilement en ligne. Mais certaines nécessitent des délais incompressibles, pensez donc à les anticiper !
En résumé
Si votre bien est hypothéqué, le notaire doit obtenir une mainlevée auprès de la banque pour pouvoir le vendre. Vous devrez rembourser tout ou partie du crédit avec le produit de la vente.
Si votre bien n'est pas hypothéqué, vous pouvez théoriquement le vendre sans accord préalable de la banque. Mais il est recommandé de la prévenir rapidement pour convenir des modalités de remboursement du crédit.
N'oubliez pas d'effectuer toutes les autres formalités : résiliation des contrats, souscription d'une assurance habitation, changement d'adresse, etc.