Pourquoi dit-on qu'il faut attendre 5 ans avant de vendre sa maison ?

Lorsque vous décidez de vendre votre bien immobilier alors que vous avez encore un crédit en cours, vous devez être conscient que cette démarche entraînera des frais de remboursement anticipé de votre prêt. En effet, les banques proposent généralement des taux d'intérêt plus avantageux en échange d'un engagement sur une durée déterminée et le remboursement anticipé de votre crédit rompt cet engagement, ce qui occasionne des frais. 

Ces indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont particulièrement élevés dans les premières années suivant l'achat de votre bien, car c'est à ce moment-là que vous remboursez principalement les intérêts de votre crédit. Ainsi, si vous revendez votre logement dans les cinq premières années, vous devrez vous acquitter d'indemnités conséquentes qui viendront s'ajouter aux autres frais liés à la vente (frais d'agence, frais de notaire, etc.). 

Pour mieux comprendre l'impact de ces IRA, prenons un exemple concret. Imaginons que vous ayez acheté un bien immobilier à 200 000 € il y a 3 ans, avec un crédit sur 20 ans à un taux d'intérêt de 2 %. Si vous décidez de vendre aujourd'hui, il vous reste encore environ 170 000 € à rembourser à la banque. Les indemnités de remboursement anticipé seront alors calculées sur cette base. 

Dans notre exemple, 3 % de 170 000 € représentent 5 100 €. Pour calculer le montant correspondant à six mois d'intérêts, il faut appliquer la formule suivante :

(taux d'intérêt annuel / 12) x (capital restant dû) x 6. Soit ici : (2 % / 12) x 170 000 x 6 = 1 700 €.

C'est donc ce dernier montant, plus avantageux pour vous, qui sera retenu par la banque. 

Vous devrez vous acquitter d'indemnités de remboursement anticipé si vous vendez votre bien avant la fin du crédit, avec un montant plus élevé si la vente est précoce. Cette somme peut sembler importante, mais elle est relativement limitée par rapport au coût total de votre projet immobilier. Toutefois, plus vous attendrez avant de revendre, moins ces indemnités seront élevées, car le capital restant dû diminue avec le temps. 

Il est donc essentiel de bien intégrer ces frais dans votre réflexion lorsque vous envisagez de vendre votre bien immobilier avec un crédit en cours. Vous pouvez éventuellement les négocier, voire les annuler, dès la signature du contrat de crédit ou au moment de la revente, notamment si vous projetez d’acheter à nouveau avec la même banque. 

La revente d'un bien immobilier neuf ou acheté sur plan (VEFA) avant un délai de 5 ans peut entraîner le paiement de la TVA, selon certaines conditions. Cette règle fiscale vise à éviter les comportements spéculatifs sur les biens neufs et à favoriser l'accession à la propriété des ménages qui souhaitent occuper durablement leur logement. 

Lorsque vous achetez un bien neuf ou en VEFA, vous bénéficiez d'un taux de TVA réduit à 5,5 % dans certains cas particuliers. Ce taux préférentiel s'applique uniquement pour l'acquisition de logements destinés à devenir la résidence principale de l'occupant, et situés dans des zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou des Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV). Pour en bénéficier, les ressources des acquéreurs ne doivent pas excéder les plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés de 11%. De plus, le prix de l'opération est lui aussi plafonné. Il peut s'agir de l'achat d'immeubles neufs, de terrains à bâtir, d'immeubles en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou d'opérations de construction. L'acte de vente doit mentionner l'engagement que les logements seront occupés à titre de résidence principale et le respect des conditions de ressources. 

En contrepartie de cette TVA réduite, vous vous engagez à conserver votre bien pendant au moins 5 ans à compter de son achèvement, c'est-à-dire à partir du moment où il est habitable. Si vous revendez votre bien avant ce délai, vous devrez rembourser au Trésor Public une partie de la TVA dont vous avez bénéficié lors de l'achat. 

Le montant de la TVA à rembourser est calculé selon la formule suivante : (prix de vente - prix d'achat) x 1/5 x nombre d'années manquantes pour atteindre les 5 ans.  

Par exemple, si vous avez acheté votre bien neuf 200 000 € et que vous le revendez au bout de 3 ans à 220 000 €, vous devrez reverser : (220 000 - 200 000) x 1/5 x 2 = 8 000 € de TVA. 

Cette règle s'applique même si votre bien n'est pas encore achevé au moment de la revente, comme dans le cas d'une VEFA. Si vous revendez votre appartement sur plan avant sa livraison, vous devrez tout de même vous acquitter de la TVA sur la plus-value réalisée, calculée sur la base du prix de revente et du prix d'achat mentionnés dans votre contrat de réservation. 

• Un délai d'au moins 5 ans permet d'amortir les frais d'acquisition élevés (frais de notaire, d'agence, intérêts du prêt) et de rentabiliser l'opération immobilière grâce à la hausse des prix. 

• Revendre dans les 5 premières années du crédit entraîne des indemnités de remboursement anticipé conséquentes. Plus on attend, moins ces frais pèsent dans le coût total du projet immobilier. 

• Pour un bien neuf ou acheté en VEFA, revendre avant 5 ans oblige à reverser une partie de la TVA dont on a bénéficié lors de l'achat. Le montant dépend de la plus-value et des années restantes. Sauf cas de force majeure (divorce, mutation, etc.).