Quand vendre sa maison en cas de séparation ou de divorce ?
Se séparer ou divorcer quand on possède une maison commune soulève un casse-tête fiscal et émotionnel : à quel moment vendre pour limiter l'impôt sans précipitation néfaste ?
Vouloir vendre avant le divorce pour contourner le droit de partage est une stratégie risquée, souvent vouée à l'échec. Mieux vaut se faire accompagner par des experts pour trouver la solution la mieux adaptée à votre situation, tout en respectant la légalité. Divorce quand vendre la maison ? Voici nos conseils.
Un casse-tête fiscal et émotionnel
Quand on se sépare, le bien immobilier commun cristallise souvent toutes les tensions. Normal, c'est le fruit de nombreuses années de vie commune, d'efforts, de souvenirs... Difficile de tourner la page sereinement. Mais au-delà de l'affect, c'est aussi un sacré casse-tête fiscal et juridique qui attend les ex-conjoints quand on se demande quand vendre sa maison ou son appartement.
Depuis le 1er janvier 2022, lorsqu'un bien immobilier est partagé suite à un divorce, un droit de partage de 1,1 % est appliqué sur sa valeur nette (montant de la vente moins le capital restant dû). Ce taux était de 2,5 % jusqu'en 2020, puis est passé à 1,8 % en 2021. Mais attention, cette baisse ne change rien au problème : ce droit de partage peut vite chiffrer et grever le budget des ex-époux au moment où ils en ont le plus besoin.
L'idée de vendre rapidement la maison avant le prononcé du divorce peut alors paraître séduisante. En effet, si le partage du produit de la vente est acté à l'amiable, de manière "verbale", sans trace écrite, le fisc considère qu'il n'y a pas eu de réel partage. Et donc pas de droit de partage à payer ! Malheureusement, dans la pratique, c'est loin d'être aussi simple.
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Vendre la maison avant le divorce : une pratique risquée
Vous l'aurez compris, pour que ce "système D" fonctionne, il faudrait idéalement que la vente de la maison et le partage du produit de cette vente restent totalement confidentiels. Pas un mot dans la procédure de divorce, pas une ligne dans la convention. Sinon, l’administration fiscale peut y voir une manœuvre visant à contourner l'impôt et réclamer son dû, avec des pénalités à la clé.
Sauf que les avocats ont justement l'obligation de tout mentionner dans l'état liquidatif annexé à la convention de divorce. Pas question pour eux de participer à une optimisation fiscale illégale !
En septembre 2020, une réponse ministérielle a mis fin au débat et prévient : si le produit de la vente figure quelque part dans la procédure, le partage perd son caractère verbal et le droit de partage s'applique.
Bref, vouloir vendre à tout prix avant le divorce est un pari plus que risqué. Vous prenez le risque de vous faire retoquer et de devoir payer des pénalités, en plus de vivre un moment déjà difficile émotionnellement. Sans compter que dans la précipitation, vous risquez aussi de mal vendre votre bien, en dessous de sa valeur réelle. Une double peine en somme !
J.B., Kadran
Quelles autres options pour limiter la fiscalité en cas de séparation ?
Quelques solutions permettent d'optimiser le coût fiscal de la séparation, tout en restant dans un cadre légal :
Jouez la montre grâce au maintien temporaire en indivision
Plutôt que de vous précipiter, vous pouvez décider d'un commun accord avec votre ex-conjoint de reporter le partage de votre bien immobilier. Concrètement, vous restez propriétaires ensemble pendant encore un certain temps (maximum 5 ans, renouvelable une fois).
Privilégiez une procédure de divorce à l'amiable
En cas de divorce accepté ou par consentement mutuel, le partage des biens intervient toujours après le prononcé du divorce par le juge. Et devinez quoi ? Dans ce cas, vous êtes exonérés du droit de partage !
Encore mieux, les frais d'acte sont réduits. De quoi rendre la pilule un peu moins amère. Bien sûr, encore faut-il être en suffisamment bons termes avec son ex pour se mettre d'accord…
Se faire accompagner par des experts
Dans tous les cas, n'essayez pas de naviguer seuls dans ces eaux troubles. Les conseils avisés d'un notaire et d'avocats spécialisés en droit de la famille vous seront d'une aide précieuse pour y voir plus clair. Ils sauront trouver la meilleure stratégie en fonction des particularités de votre situation (régime matrimonial, nombre d'enfants, montant de l'endettement, valeur et localisation du bien...).
Un regard expert sur votre bien est aussi nécessaire. Pour bien vendre, alors que vous n’avez pas la tête à cela, misez sur l'accompagnement d'un conseiller immobilier.
Pour résumer
Vendre son bien immobilier avant le divorce pour échapper au droit de partage est une pratique à risque.
D'autres solutions existent pour optimiser la fiscalité : maintien en indivision, divorce accepté...
Dans tous les cas, il est recommandé de se faire accompagner par un notaire et des avocats pour trouver la meilleure option en fonction de sa situation.