Comment vendre des bureaux ?

Pour vendre des bureaux, il est important de comprendre les motivations actuelles des acheteurs professionnels et de valoriser votre espace pour qu’il réponde à ces attentes !

Vous pouvez valoriser des bureaux en misant sur des photographies alléchantes, une documentation détaillée pour comprendre l’espace utilisable ou encore un texte qui met en avant les atouts de vos bureaux ! Voici nos conseils pour savoir comment vendre des bureaux avec un focus sur l’aide qu’un professionnel de l’immobilier peut vous apporter.

Par Damien M.

5 min de lecture

21 décembre 2023

Avoir une approche méthodique pour vendre des bureaux

Vous êtes propriétaire d’un espace de bureaux dont vous souhaitez vous séparer et le moment est venu de lancer la procédure de vente ? Par ce que vous allez déménager et acheter un espace plus grand, que vous souhaitez récupérer votre investissement ou encore si votre entreprise cesse son activité, la vente des bureaux doit suivre une méthode rodée.

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Trois étapes doivent guider votre processus de vente de bureaux :

  • La bonne analyse du marché et la compréhension des attentes des acheteurs ;

  • La préparation d’une annonce avec une documentation complète et des photographies léchées ;

  • La recherche de prospects avec des canaux de communication dédiés aux professionnels.

Il n’existe pas de méthode parfaite pour vendre des bureaux. Nous détaillons ici l’approche idéale mais tout dépend de nombreux paramètres. Pour des bureaux qui jouissent par exemple d’un emplacement numéro 1 et pour lesquels il existe une forte demande, vous pouvez gagner du temps et accélérer le processus. En revanche, pour un plateau avec des bureaux dans une ville moins attractive ou pour un espace qui nécessite des travaux, il est important de respecter toutes les étapes et même d’en ajouter d’autres (dépersonnalisation, petits travaux, mises aux normes, etc.).

Étape 1 : comprendre les acheteurs potentiels pour vendre des bureaux

Lorsque l’on vend des bureaux, on ne s’adresse pas à la même clientèle que lorsqu’on se sépare d’une boutique, d’un entrepôt ou encore d’un hangar dédié à la logistique. Puisque vous avez vous-même déjà acheté le bien que vous proposez à la vente, essayez de comprendre ce qui vous a amené à investir.

Les points forts qui vous ont convaincu il y a quelques années d’acheter les bureaux sont peut-être toujours d’actualité et pertinents pour des acheteurs potentiels. À l’inverse, il existe peut-être des éléments que vous n’avez pas identifiés mais qui sont des leviers potentiels très pertinents pour séduire des acheteurs. Voilà pourquoi nous vous recommandons de vous faire accompagner par un agent immobilier. Spécialisé dans la vente à des professionnels, il connaît leurs attentes et leurs motivations. Type d’aménagement intérieur des bureaux, solutions modulables, technologies embarquées dans le bâtiment, il sait ce que les acheteurs recherchent aujourd’hui.

Son éclairage peut vous aider à faire évoluer vos bureaux pour les remettre aux normes ou effectuer de petits travaux qui vont faire la différence. Casser une cloison, remplacer un système de chauffage ou encore des isolations peut accélérer la vente. Cela va jouer sur les performances énergétiques, l’apport de lumière et plus globalement tout ce qui concourt à la qualité de vie au travail (QVT). Il s’agit d’un indicateur fortement regardé par les entreprises, dans le cadre de leur politique de responsabilité sociétale et environnementale (RSE).

A savoir : comme pour la vente d’une maison ou d’un appartement, les performances énergétiques influent directement sur la valeur des bureaux. Pour un local peu performant, il faut s’attendre à une décote. À l’inverse, si vos bureaux sont très économes et à énergie positive, ils seront mieux valorisés.

J.B., Kadran

Bien calculer le prix de vente pour vendre des bureaux

Pour savoir comment calculer le prix de vente d’un bureau dans le but de le vendre, tout commence de la même manière que pour un bien immobilier à usage d’habitation. En effet, que l’on souhaite vendre un appartement, une maison, un commerce ou des bureaux, l’expertise en évaluation immobilière fait systématiquement appel à deux grands concepts : la valeur et la surface.

Pour définir la valeur d’une surface utilisée comme bureau, ce sont des critères communs à ceux de l’évaluation immobilière des logements que l’on utilise.

  • En fonction de l’adresse et de l’emplacement précis des bureaux, on obtient déjà une première estimation de la valeur selon l’attractivité de la commune, du quartier ou même de la rue ;

  • Ensuite, la consistance du bien est évaluée. On s’intéresse pour cela à ce qui compose le bien, à son état général, aux travaux d’entretien réalisés ou à prévoir ;

  • Ensuite, l’usage influe directement sur le prix. La même superficie n’aura pas la même valeur selon qu’elle puisse être à usage d’habitation, de commerce ou de bureaux ;

  • Et pour conclure, c’est la superficie issue de mesures précises dans le local qui permet d’obtenir un coefficient à multiplier à la valeur au m².

En ce qui concerne la superficie, ce n’est pas exactement la même règle de calcul que pour un logement que l’on doit respecter. En ce qui concerne les bureaux, c’est la surface utile brute (SUB) qui est la référence, de laquelle on peut ensuite déduire la surface utile nette (SUN).

Comparer pour mieux calculer, c’est important. L’étude du marché immobilier et la recherche de références pertinentes pour améliorer la détermination de la valeur au regard de biens similaires à proximité est également une voie à suivre. Il s’agit là d’une mission réalisée par les experts en évaluation. Si vous décidez de fixer vous-même le prix de vente de vos bureaux, vous pouvez vous lancer dans cette étude. Elle est toutefois complexe à réaliser car les données sont souvent difficiles d’accès pour les personnes qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier.

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La SUB, pour connaître la surface utilisable d’un plateau

On peut définir la surface utile brute comme la surface de plancher de laquelle on déduit tous les éléments structuraux. Ainsi, on retire de la surface au sol les éventuels poteaux, les cloisons fixes ou encore les murs intérieurs porteurs. Il faut également déduire de la surface au sol les espaces dédiés à la circulation verticale (escaliers, ascenseurs, etc.).

Le but de la SUB est d’obtenir une valorisation de l’espace comme plateau et non pas comme surface limitée. Car des cloisons peuvent être abattues et l’espace largement réaménagé et adapté selon l’entreprise qui l’occupe. Voilà pourquoi on ne tient pas compte des éléments amovibles et on préfère obtenir une surface brute, plus représentative.

Un exemple illustre très bien cette notion de différence entre SUB et superficie en Loi Carrez (utilisée pour les logements). Alors que la hauteur sous plafond minimum pour un métrage de superficie en Loi Carrez est d’1,80 m, cette limitation n’existe pas avec la SUB. Un bureau peut en effet facilement être installé dans un espace même avec cette hauteur réduite.

La SUN, pour obtenir la surface réellement réservée au travail

En disposant de la SUB, on peut ensuite obtenir la SUN. Sa définition est simple : il s’agit de la surface utile effectivement réservée au travail qui intègre les zones administratives, les zones de stockage ou encore de production. Pour cela, on déduit de la SUB les zones dédiées à la circulation horizontale (comme les couloirs et autres passages), et on retranche également les locaux sociaux ou les sanitaires. Cette surface revient à ne retenir que l’espace qui sera réellement exploitable avec des bureaux. Elle permet aux entreprises qui souhaitent acheter un bien de pouvoir se projeter et d’évaluer le nombre de collaborateurs qui pourront s’installer.

Pour savoir calculer le prix de vente d’un bureau, il faut s’intéresser à de nombreux paramètres. Selon l’emplacement, la qualité du bâtiment, ses équipements et son usage, on peut en obtenir une première valeur globale. Puis, en s’intéressant à l’espace intérieur, on aboutit à la surface utile brute et à la surface utile nette. Ce sont ces deux surfaces auxquelles il faut appliquer un prix au m², pour définir la valeur vénale finale qui constitue le prix de vente.

Étape 2 : Préparer les documents de la vente de bureaux

Que vous vous lanciez dans le processus de vente de bureaux vous-même ou avec l’appui d’un professionnel, il est important de soigner tous les éléments qui mettent en valeur l’espace.

Les photos sont la première chose que les candidats à l’achat vont regarder. Une jolie photo sur un site de petites annonces ou dans un magazine va accrocher le regard et ensuite inciter les acheteurs à en savoir plus. En ce qui concerne les bureaux notamment, la photographie est capitale. Si vos locaux bénéficient d’une belle exposition, si l’intérieur a du cachet avec du parquet, des moulures ou encore si des éléments modernes sont là, essayez de les valoriser.

Les acheteurs ne sont pas dupes et devineront que vous avez un budget limité ou que vous avez pris des photos vous-même si vous ne faites pas cet effort. Cela ne donne pas une bonne première impression. Vous devez vous distinguer et redoubler d’efforts sur les photos face à une concurrence forte.

Une fois le premier filtre de l’image passée, misez sur un descriptif complet. Pour des bureaux, il est important de mettre en avant ce qui va permettre aux acheteurs potentiels de comprendre comment ils vont exploiter la surface.

  • Donnez le détail de la surface utile brute (SUB) et de la surface utile nette (SUN), deux données utilisées dans le monde professionnel qui permettent de comprendre la surface pouvant être dédiée à une activité professionnelle et le nombre de collaborateurs qui pourront s’installer ;

  • Partagez les plans, le zonage et les éventuels aménagements déjà en place ou qui peuvent être installés. Si des cloisons modulaires ou des espaces particuliers sont présents (zone de confidentialité, cabines de phoning, salle de pause), expliquez-le !

  • Enfin, ne cachez rien des caractéristiques du bâtiment. Année de construction, matériaux, performance énergétique et règles d’urbanisme qui s’appliquent. Vous devez tout donner aux personnes qui sont intéressées pour qu’elles puissent se projeter en ayant notamment une idée des coûts à attendre (facture énergétique, taxe foncière, frais de copropriété, etc.).

Nous vous recommandons de conclure un accord de confidentialité ou un accord préliminaire de secret avec les interlocuteurs avec lesquels vous vous lancez dans des discussions avancées. Parce que vous allez communiquer des données sensibles qui ont une valeur, vous devez éviter qu’elles ne fuitent et qu’elles ne soient ensuite partagées.

Étape 3 : Rechercher des prospects avec des supports professionnels

Vous souhaitez probablement que la vente de votre ensemble de bureaux intervienne rapidement. Pour cela, l’un des moyens d’accélérer le processus de vente consiste à créer l’urgence autour de la commercialisation. Comment ? En trouvant l’élément qui peut déclencher la vente vite, le coup de cœur.

  • Les surfaces de bureaux dans le quartier sont assez rares et très demandées ;

  • Il s’agit de la première mise en vente sur le marché de ces bureaux qui ont toujours été loués depuis des années ;

  • Le bâtiment dans lequel se situent les bureaux à une histoire particulière et il s’agit d’une opportunité de s’y installer ;

  • Le quartier va se transformer avec de nouveaux équipements, l’arrivée d’une ligne de tram ou l’installation de logements, ce qui va faire augmenter la valeur dans le futur.

Il est important d’identifier une information qui va convaincre les acquéreurs potentiels que le bon moment est venu pour investir. Ils doivent avoir une assurance que leur placement est justifié et pourra s’apprécier dans le temps. Ne communiquez que des informations factuelles, des éléments réels et ne mentez jamais. Omettre des informations ou tricher sur certaines données vous expose à des poursuites et à une annulation de la vente.

De la réalisation des photos à la rédaction de l’annonce en passant par la communication avec les clients et la conclusion de la transaction, l’accompagnement d’un agent immobilier peut faire toute la différence dans la vente d’un espace de bureaux. Il s’agit d’un processus complexe, qu’il ne faut pas faire durer trop longtemps, car l’intérêt des acheteurs peut s’estomper au fur et à mesure que votre bien reste sur le marché. Bien comprendre les attentes actuelles des acquéreurs et leur donner toutes les informations pour les aider à choisir rapidement est la clé.

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