Dernières modifications le mardi 5 septembre 2023, 3:18
Définir la valeur vénale d’un bien immobilier, qu’ils soient des bureaux à valoriser ou non, est crucial lors d’une vente. Mais en ce qui concerne les surfaces de bureaux, des règles particulières s’appliquent. Ainsi, parmi les paramètres qui entrent en jeu, les bureaux font appel à la surface utile brute (SUB) et la surface utile nette (SUN). Des données incontournables dans l’évaluation immobilière dont le fonctionnement est pourtant parfois mal compris. Comment calculer le prix de vente d’un bureau ? Mode d’emploi.
Bien calculer le prix de vente d’un bureau grâce à la valeur et la surface
Pour savoir comment calculer le prix de vente d’un bureau, tout commence de la même manière que pour un bien immobilier à usage d’habitation. En effet, que l’on souhaite vendre un appartement, une maison, un commerce ou des bureaux, l’expertise en évaluation immobilière fait systématiquement appel à deux grands concepts : la valeur et la surface.
Pour définir la valeur d’une surface utilisée comme bureau, ce sont des critères communs à ceux de l’évaluation immobilière des logements que l’on utilise.
- En fonction de l’adresse et de l’emplacement précis des bureaux, on obtient déjà une première estimation de la valeur selon l’attractivité de la commune, du quartier ou même de la rue ;
- Ensuite, la consistance du bien est évaluée. On s’intéresse pour cela à ce qui compose le bien, à son état général, aux travaux d’entretien réalisés ou à prévoir ;
- Ensuite, l’usage influe directement sur le prix. La même superficie n’aura pas la même valeur selon qu’elle puisse être à usage d’habitation, de commerce ou de bureaux ;
- Et pour conclure, c’est la superficie issue de mesures précises dans le local qui permet d’obtenir un coefficient à multiplier à la valeur au m².
En ce qui concerne la superficie, ce n’est pas exactement la même règle de calcul que pour un logement que l’on doit respecter. En ce qui concerne les bureaux, c’est la surface utile brute (SUB) qui est la référence, de laquelle on peut ensuite déduire la surface utile nette (SUN).
A savoir : comparer pour mieux calculer, c’est important. L’étude du marché immobilier et la recherche de références pertinentes pour améliorer la détermination de la valeur au regard de biens similaires à proximité est également une voie à suivre. Il s’agit là d’une mission réalisée par les experts en évaluation. Si vous décidez de fixer vous-même le prix de vente de vos bureaux, vous pouvez vous lancer dans cette étude. Elle est toutefois complexe à réaliser car les données sont souvent difficiles d’accès pour les personnes qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier.
La SUB, pour connaître la surface utilisable d’un plateau
On peut définir la surface utile brute comme la surface de plancher de laquelle on déduit tous les éléments structuraux. Ainsi, on retire de la surface au sol les éventuels poteaux, les cloisons fixes ou encore les murs intérieurs porteurs. Il faut également déduire de la surface au sol les espaces dédiés à la circulation verticale (escaliers, ascenseurs, etc.).
Le but de la SUB est d’obtenir une valorisation de l’espace comme plateau et non pas comme surface limitée. Car des cloisons peuvent être abattues et l’espace largement réaménagé et adapté selon l’entreprise qui l’occupe. Voilà pourquoi on ne tient pas compte des éléments amovibles et on préfère obtenir une surface brute, plus représentative.
Un exemple illustre très bien cette notion de différence entre SUB et superficie en Loi Carrez (utilisée pour les logements). Alors que la hauteur sous plafond minimum pour un métrage de superficie en Loi Carrez est d’1,80 m, cette limitation n’existe pas avec la SUB. Un bureau peut en effet facilement être installé dans un espace même avec cette hauteur réduite.
La SUN, pour obtenir la surface réellement réservée au travail
En disposant de la SUB, on peut ensuite obtenir la SUN. Sa définition est simple : il s’agit de la surface utile effectivement réservée au travail qui intègre les zones administratives, les zones de stockage ou encore de production. Pour cela, on déduit de la SUB les zones dédiées à la circulation horizontale (comme les couloirs et autres passages), et on retranche également les locaux sociaux ou les sanitaires. Cette surface revient à ne retenir que l’espace qui sera réellement exploitable avec des bureaux. Elle permet aux entreprises qui souhaitent acheter un bien de pouvoir se projeter et d’évaluer le nombre de collaborateurs qui pourront s’installer.
En résumé, pour savoir calculer le prix de vente d’un bureau, il faut s’intéresser à de nombreux paramètres. Selon l’emplacement, la qualité du bâtiment, ses équipements et son usage, on peut en obtenir une première valeur globale. Puis, en s’intéressant à l’espace intérieur, on aboutit à la surface utile brute et à la surface utile nette. Ce sont ces deux surfaces auxquelles il faut appliquer un prix au m², pour définir la valeur vénale finale qui constitue le prix de vente.
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