Quelles sont les raisons d’un refus de prêt immobilier ?
La recherche de financement est une étape clé lorsqu’on projette d’acheter un bien. Il est important de savoir quelles sont les raisons d’un refus de prêt immobilier. Cela peut vous permettre de les anticiper, quand vous constituez votre dossier. En général, un taux d’endettement trop important, un manque de stabilité financière ou une absence d’apport personnel expliquent un refus.
Dans le contexte actuel, il est aussi possible qu’un simple dépassement du taux d’usure vous empêche de trouver un financement auprès des banques. Détails.
Qu’est-ce qu’un refus de prêt immobilier ?
Le refus de prêt immobilier prend souvent la forme d’une attestation. Ce document indique qu’une banque ne souhaite pas financer votre projet d’achat immobilier. Cette étape intervient au moment où vous demandez à un organisme prêteur de formuler une offre de prêt pour votre projet.
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La banque n’est pas obligée de vous expliquer les raisons d’un refus de prêt immobilier. Sachez néanmoins que l’attestation de refus peut vous être utile. C’est par exemple indispensable si vous souhaitez utiliser la condition suspensive d’obtention du prêt pour annuler la vente.
Kadran
Les raisons d’un refus de prêt immobilier les plus courantes
Les banques ont tendance à financer les dossiers les plus sûrs. Il vous appartient donc de présenter le dossier le plus fiable possible, pour éviter le refus de prêt immobilier.
1. Le refus pour manque de stabilité financière
Lorsqu’une banque reçoit votre dossier, elle analyse votre situation financière. Certains éléments peuvent entraîner un refus comme :
Le fait que l’emprunteur n’épargne pas régulièrement
La présence de découverts bancaires récurrents
Une balance bancaire négative
Des revenus irréguliers
Pour éviter de faire face à ces motifs de refus, vous devez donc avoir la gestion la plus saine possible de vos comptes bancaires.
2. Le refus de prêt immobilier pour apport insuffisant
L’apport est une somme d’argent apportée par l’emprunteur. En général, on considère que l’apport doit au moins être de 10 % du montant total de la transaction. Cela permet de couvrir les frais de notaire et les autres frais de dossier.
Dans le contexte actuel où l’obtention des prêts est devenu difficile, l’absence d’apport peut constituer une raison de refus de prêt immobilier. Certaines exceptions restent possibles, si vous disposez d’une épargne disponible ou que vous vous lancez dans l’investissement locatif.
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3. Le taux d’endettement à ne pas dépasser pour éviter un refus
En fonction des critères des banques, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 30, 33 ou encore 35 %. Cela signifie que la totalité de vos mensualités de prêt ne doit pas dépasser le seuil indiqué. Il s’agit souvent pour les organismes de prêts d’assurer le remboursement des mensualités. En fonction de votre reste à vivre, il reste possible de négocier ce facteur.
4. Le refus de prêt immobilier dû à la typologie du projet
La banque évalue aussi la viabilité de votre projet. Si vous souhaitez mettre un appartement en location, la rentabilité estimée de votre investissement sera alors passée au crible.
Le prix auquel vous achetez une résidence principale ou une résidence secondaire peut aussi attirer l’attention de votre banque. Si le tarif auquel vous est proposé le bien est plus cher que celui pratiqué sur le marché pour des biens équivalents, la banque peut renoncer à vous accompagner.
5. Le refus de prêt pour défaut d’assurance
L’assurance de prêt est une obligation en matière de prêt immobilier. Malgré un assouplissement des règles en la matière, grâce à la loi Lemoine, certains profils restent difficiles à assurer. C’est peut-être votre cas si vous exercez un métier dangereux, ou que vous pratiquez un sport considéré comme dangereux.
Par exemple, si vous êtes grutier ou que vous pratiquez le saut en parachute, vous pouvez avoir des difficultés à trouver une assurance. Sans assurance, votre crédit vous sera refusé.
6. Le refus pour dépassement du taux d’usure
Parmi les raisons de refus du prêt immobilier, le dépassement du taux d’usure semble devenir monnaie courante depuis 2022. Il s’agit du taux au-delà duquel une banque n’est pas autorisée à prêter de l’argent à un client. Cependant, plus votre dossier est considéré comme étant à risque, plus le taux pratiqué par l’organisme est important.
Actuellement, pour un prêt d’une durée de 20 ans, le taux d’usure est d'environ 6,29 %. Ce dernier sera réévalué tout au long de l’année.
Des évolutions favorables à l'attribution des prêts immobiliers en 2024
Un assouplissement des règles de la HSCF pour l'accord des prêts immo
Le taux d’usure, la nécessité de ne pas dépasser un certain taux d’endettement ou encore l’encadrement de la durée des prêts sont des mesures qui proviennent du HCSF. Si un premier durcissement avait déjà été constaté en 2022, la tendance semble s'être poursuivie en 2023.
Depuis le début de l'année 2024, des évolutions favorables concernant l'octroi des prêts immobiliers ont pu être constatées. En effet, des assouplissements des critères d'endettement permettent à plus de particuliers de profiter d'emprunts. Par exemple, les établissements bancaires peuvent désormais exclure les intérêts associés aux prêts relais dans le calcul du taux d'endettement.
De plus, ces établissements peuvent déroger aux critères actuels pour une marge de flexibilité jusqu'à 20 % de la production de nouveaux prêts immobiliers attribués chaque trimestre.
Enfin, des moyens de recours seront également proposés par la HSCF aux particuliers qui se sont vus refuser un prêt. Leur dossier sera réévalué par des professionnels tiers s'ils le souhaitent.
Le taux de refus des prêts en net recul
La hausse des taux d’intérêt auquel les banques empruntent de l’argent sur les marchés financiers est aussi responsable des refus de prêt immobilier. Les marges commerciales de ces dernières sont de plus en plus limitées, ne laissant que peu de marge de négociation avec le client.
Par ailleurs, le contexte économique jusqu'en 2023 incitait de plus en plus de banques à limiter l’octroi des prêts immobiliers.
Toutefois, là encore, des améliorations sont constatées en 2024 puisque les établissements de crédits demandent des apports personnels moins élevés afin de bénéficier d'un prêt. Les taux d'intérêts sont également en recul. Ainsi, selon l'Observatoire Crédit logement, le taux moyen était de 4,15 % en janvier 2024 contre 4,24 % en décembre 2023. En cause : une inflation qui continue de baisser, malgré un contexte instable à cause de la guerre en Ukraine. Une baisse plus conséquente devrait intervenir cet été, selon la Banque Centrale Européenne.
On constate en ce début d'année que le taux de refus de prêt est passé de 34 % à 18 %. Une excellente nouvelle pour les emprunteurs !