Comment réduire ses impôts grâce à l'immobilier ?

En 2023 puis 2024, la loi Pinel a été révisée et les pourcentages d’économie quant à son imposition ont été réduits. Il est toutefois possible de réduire son imposition en fonction de sa durée de location.  

• J'économise 9 % d’impôts en 2024 si je loue mon logement en loi Pinel pendant 6 ans.  

• L’économie réalisée sur mes impôts est de 12 % si je loue pendant 9 ans.  

• Je réduis mes impôts de 14 % si je loue mon logement pendant 12 ans.  

La loi Pinel + valable pour 2024 permet de réaliser la même réduction d’impôts que la loi Pinel classique (soit entre 12 % et 21 % de réduction tel que pratiqué avant 2023)  

Seule différence : les critères se sont durcis. Il faut à tout prix que le logement neuf respecte un de ces deux critères pour bénéficier des réductions d’impôts précédemment applicables :  

• Il se situe dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.  

• Le bien présente une très bonne performance énergétique.  

Vous bénéficiez de la réduction d’impôts l’année suivant votre achat. Le crédit d’impôt, quant à lui, se divise en deux parties : 60 % de l’acompte au 15 janvier et 40 % en août.  

La loi Pinel Outre-mer est le même dispositif que la loi Pinel classique mais les biens doivent se situer : en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à la Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou à Wallis-et-Futuna. Le grand avantage de cette loi est qu’elle permet d’obtenir une plus grande réduction d’impôts que le dispositif classique. Le plafonnement des conditions de ressources des foyers est, lui aussi, plus élevé qu’en métropole. Une défiscalisation beaucoup plus intéressante, donc. Voici un petit tableau comparatif :  

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet, lui aussi, de réduire ses impôts grâce à l’immobilier. Deux régimes fiscaux sont possibles et dépendent des revenus fiscaux que vous touchez.  

• Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 euros, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 % sur les charges liées à cette location (charges de copropriété, assurances, frais de gestion…). Vous obtenez aussi une imposition diminuée de moitié.  

• Si les revenus issus de la location dépassent les 72 600 euros, alors vous serez éligible au régime réel. Vous pourrez déduire de votre imposition les charges réelles de votre investissement et l’amortissement du bien et du mobilier.  

Pour pouvoir profiter de ce statut, il faut répondre à trois critères :  

• Que la somme des loyers sur une année n’excède pas les 23 000 euros.  

• Que la somme des loyers perçus sur un an représente moins que la moitié des revenus fiscaux du propriétaire.  

• Louer un logement meublé.  

Si vous êtes un féru de rénovation, voici un dispositif qui pourrait totalement vous convenir. Il consiste à bénéficier de réduction d’impôt lorsque vous rénovez un monument historique ou un bâtiment situé en zone protégée. En effet, vous pouvez déduire de votre imposition jusqu’à 30 % des dépenses engagées dans la rénovation dans la limite de 400 000 euros sur quatre ans consécutifs. Au sein des anciens quartiers dégradés, le plafond est de 200 000 euros. De même, il est possible de récupérer la TVA sur les dépenses réalisées en vue de la rénovation.  

Il existe cinq critères pour être éligible à la loi Malraux :  

1. Le bien doit être situé dans une zone protégée ou au sein d’un quartier dégradé.  

2. Il doit être en état de dégradation avancé.  

3. Vous devez respecter les règles de conservation du patrimoine établi.  

4. Les caractéristiques du bien doivent correspondre au cahier des charges établi pour la mesure.  

5. Le projet de rénovation doit respecter les règles urbanistiques de la zone.  

Afin de préserver son patrimoine immobilier, la France a créé la loi Monuments Historiques qui encourage à rénover les biens classés ou inscrits en permettant de bénéficier d’une réduction d’imposition. En effet, dans le cas où le logement génère des recettes et n’est pas occupé par son propriétaire, 75 % des charges sont déductibles. Les charges restantes, soit 25 %, sont imputables au revenu global du propriétaire.  

Ainsi, les dépenses peuvent être déduites fiscalement.  

Jusqu’en décembre 2026, il est possible de bénéficier de la loi Denormandie lorsque l’on achète un bien. Il doit être situé dans une commune où le besoin de réhabilitation de l’habitat est marqué ou qui a conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire. Autre exigence : le logement doit avoir fait l’objet de travaux d’amélioration dont le montant représente, au moins, plus d’un quart de sa valeur. Ces derniers doivent au choix :  

• Améliorer la performance énergétique de 30 % et de 20 % en habitat collectif.  

• Créer une nouvelle surface habitable  

• Concernant la rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, de la chaudière ou de l’eau chaude.    

En fonction de la période de location, le pourcentage de réduction d'impôts varie pour la loi Denormandie :  

Enfin, le dispositif Loc’Avantages propose trois niveaux de réduction d’impôts en fonction des loyers pratiqués. Ces loyers sont définis par villes et permettent, selon le montant choisi par le propriétaire, de bénéficier de 15 %, 30 % ou 45 % de réduction d’impôts. Le propriétaire signe alors une convention avec l’Anah qui l’engage pendant au moins six ans.  

Voici la liste des critères à respecter pour bénéficier du Loc’avantages :   

• Le logement doit être mis en location en tant que résidence principale du locataire. 

• Le bien ne doit pas être une passoire thermique.  

• Ce doit être un bail non meublé.  

• Le locataire ne doit pas être un membre de la famille du propriétaire.  

• Le barème de loyer par ville doit être respecté.  

• Les revenus des locataires ne doivent pas excéder les plafonds prévus par le dispositif.