Comment ne pas être taxé sur la plus-value immobilière ?

La taxation sur la plus-value immobilière est bien celle que l'ensemble des investisseurs aimerait éviter à tout prix !

En effet, après avoir réalisé des améliorations au sein de son acquisition et avoir patiemment attendu que celle-ci prenne de la valeur sur le marché… une partie des bénéfices dégagés s’envolent sous forme d’impôts lors de la revente. Si cette situation peut être quelque peu frustrante, rassurez-vous, il existe quelques situations que voici où vous ne serez pas - ou peu - taxés sur la plus-value immobilière :

  1. Lors d’une cession de la résidence principale, d’une première cession ou d’une cession effectuée par des personnes âgées ou invalides.   

  2. Lorsque le logement a été détenu pendant un délai de plus de 30 ans.  

  3. Lorsque l'opération est inférieure à 15 000 euros.   

  4. Lorsque vous cédez votre habitation pour y réaliser des logements sociaux.    

  5. Dans le cas de certaines opérations.   

Détail de chaque cas spécifique de la fiscalité immobilière qui vous permet de réduire votre taxe sur la plus-value immobilière.  

Par Damien M.

7 min de lecture

27 mars 2024

Dans quel cas ne pas être taxé sur la plus-value immobilière lors d’une cession ?

Lors de la cession d’un bien, il existe plusieurs cas dans lesquels vous ne serez pas taxé sur la plus-value immobilière de votre vente.

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La plus-value sur la vente d’une résidence principale est totalement exonérée

Premier cas : si vous vendez votre résidence principale, c’est-à-dire celle que vous habitez au moins six mois dans l’année, alors vous ne serez pas taxés sur la plus-value immobilière. C’est aussi le cas pour les diverses dépendances associées comme une cave, un garage… Si elles sont cédées en même temps que le logement. Il faut toutefois répondre à une condition supplémentaire pour bénéficier de cette exonération : vous devez avoir occupé votre logement jusqu’au jour de sa mise en vente au minimum. La vente doit, quant à elle, avoir lieu dans l’année à venir.  

Vous résidez dans un logement de fonction par votre activité professionnelle, votre résidence principale est tout de même celle dans laquelle réside votre conjoint et enfants.

Lors d’un départ en établissement médicalisé, la plus-value réalisée sur la cession d’une résidence principale est exonérée

Si le propriétaire est un adulte handicapé ou un retraité qui part habiter au sein d’un établissement spécialisé, la vente de son logement est exonérée de toute taxe sur la plus-value immobilière. Pour cela, il faut tout de même que la vente soit réalisée dans les deux ans suivant son entrée au sein de l’établissement, ne pas avoir des revenus à l’année qui dépassent les 22 192 euros pour une part et ne pas être éligible à l’ISF. 

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La cession d’un logement autre que la résidence principale n’est pas taxée sur la plus-value immobilière dans certains cas  

C’est la première fois que vous cédez un logement ? Alors, même si ce n’est pas votre résidence principale, vous pouvez être exonéré à condition de respecter certains critères :  

  1. Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et vous ne l’avez pas été depuis quatre ans.  

  2. La somme obtenue par la vente de ce bien est destinée à l’acquisition ou la construction de votre futur logement principal.  

Si une partie de la somme n’est pas réinvestie, l’exonération sur la plus-value réalisée est revue à la baisse. Elle sera proportionnelle à la somme investie. Par exemple, si vous utilisez 80 % de la plus-value pour l’acquisition de votre bien, vous serez exonéré à 80 %.

Autre cas : un propriétaire retraité ou titulaire d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie peut être exonéré de la plus-value immobilière même s’il ne s’agit pas de sa première cession. Il doit cependant répondre aux critères suivants :  

  1. Son revenu fiscal de référence ne dépasse pas les 22192 euros pour une part.  

  2. Il n’est pas éligible à l’ISF.  

La cession d’une résidence n’atteint pas les 15 000 euros

Si la cession d’un bien immobilier est égale ou en dessous de 15 000 euros, alors la plus-value est exonérée de toute taxe. Cela arrive dans plus de cas que vous ne le pensez puisqu’il existe quelques règles :  

  • Dans le cas d’une vente en indivision, les 15 000 euros sont fixés pour chaque quote-part et non pas à au montant de la vente globale.  

  • Dans le cas d’une vente de la nue-propriété ou d’un usufruit, il faut tenir compte de la valeur de la pleine propriété du bien pour évaluer si la part de l’usufruitier lors de la cession dépasse les 15 000 euros.  

Vous n’êtes pas taxé sur la plus-value immobilière si vous vendez votre bien dans le but de construire des logements sociaux

Si la cession de votre logement se fait au profit d’organismes en charge de logements sociaux alors vous n’êtes pas taxé sur la plus-value immobilière. Même chose si vous cédez votre bien à un particulier qui s’engage à créer des logements sociaux dans les quatre années qui suivent.  


Quel abattement sur la plus-value immobilière en fonction de la durée de détention du bien ?  

La durée de détention d’un bien immobilier impacte sur l'abattement qui est appliqué sur la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu et sur la plus-value imposable au titre des prélèvements sociaux.  

Abattement de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu  

L’abattement effectué est de 6 % par an de détention de la 5ème à la 21ème année et de 4% pour la 22ème année. Au-delà de 22 ans de détention d’un bien immobilier, l’exonération sur la plus-value immobilière est totale.  

Abattement de la plus-value au titre des prélèvements sociaux  

L’abattement au titre des prélèvements sociaux sur la plus-value effectuée est de 1,65 % par an de détention entre la 5ème et la 21ème année. Il est de 1,60 % pour la 22ème année et de 9 % par an au-delà de 22 ans. Vous n’êtes pas taxé sur la plus-value immobilière à partir de 30 ans.  

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Quelles autres opérations permettent de ne pas être taxé sur la plus-value immobilière ?  

Si un bien immobilier est vendu car déclaré d’utilité publique, alors la plus-value de cette vente est totalement exonérée d’imposition. Mais il y a tout de même une condition : le vendeur doit réinvestir au moins 90 % de la somme perçue dans la construction ou bien l'agrandissement d’un autre bien immobilier dans l’année qui suit.  

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