Pinel ou LMNP, que choisir ?

Le bail en loi Pinel doit obéir à un plafond qui est fonction de l’emplacement géographique de votre bien immobilier.

Source : Bofip, Impôts

Source : Bofip, Impôts

Malgré ces différentes contraintes, la défiscalisation en loi Pinel est intéressante. Savoir comment défiscaliser implique de s’attarder sur le taux de réduction d’impôt, qui dépend de la durée loi Pinel :

• de 10,5 % pour une location pendant 6 ans,

• 15 % de réduction d’impôt si vous louez votre bien pendant 9 ans,

• 17,5 % pour une location sur 12 ans.

Vous l'aurez compris, la loi Pinel est un bon moyen de vous constituer un patrimoine immobilier tout en amortissant cet investissement via la défiscalisation et les loyers. Vous pouvez également louer votre bien à vos enfants, petit-enfants et parents, ainsi qu'à des étudiants si vous le souhaitez. Toutefois, pour vous assurer de réaliser un bon rendement il est nécessaire de choisir le bon emplacement, dans une zone dite “tendue” où la demande locative est forte.

Le statut du LMNP offre de nombreux avantages si vous souhaitez faire fructifier votre patrimoine tout en allégeant votre fiscalité. Parfois, on se demande s'il est préférable de choisir entre LMP et LMNP, en ce sens que la location meublée professionnelle (LMP) permet de réaliser plus de 23 000 € de revenus locatifs par an et qu'elle offre d'autres avantages.

En pratique, le dispositif LMNP permet de choisir entre le régime d'imposition micro-BIC (permettant un abattement fiscal de 50 % sur vos revenus) et le régime des charges réelles. Dans ce dernier cas, vous pouvez déduire toutes vos charges, ce qui est intéressant selon votre situation. Ainsi, à la différence de la loi Pinel, le dispositif du LMNP vous permet de déduire vos amortissements et différentes charges comme les échéances de prêt immobilier.

Opter pour la loi Pinel ou le dispositif LMNP nécessite forcément de s'interroger sur votre objectif de rendement global. Le LMNP peut vous offrir des rendements élevés, parfois supérieurs à ceux en loi Pinel qui impose des plafonds de revenus et de loyers. Toutefois, le rendement doit être apprécié au regard de la rentabilité nette et de l'importance de la défiscalisation.

Notons tout de même que les grandes villes françaises (à l'instar de Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux) sont concernées par l'encadrement des loyers. Cela peut limiter de beaucoup la liberté de fixer le montant des loyers en LMNP et ainsi réduire le niveau de rentabilité de votre investissement. Il est donc nécessaire de réfléchir à la réglementation applicable dans la zone géographique où vous souhaitez acheter votre bien pour le mettre en location.

Le choix entre les deux dispositifs de défiscalisation LMNP et Pinel implique de prendre en compte la durée d'engagement de mise en location. Le statut du LMNP n'impose aucune obligation de durée tandis que la loi Pinel impose une durée minimum de 6 ans. En contrepartie de cet engagement minimal, vous profitez d'une réduction d'impôts intéressante, de 10,5 %, 15 % ou 17,5 %.

Dans le cas du statut LMNP, vous pouvez louer le temps que vous souhaitez mais vous vous engagez tout de même à rembourser la TVA récupérée si vous revendez votre bien avant 20 ans (lorsque vous avez profité de l'amortissement). La location meublée non professionnelle implique donc de conserver le bien immobilier pendant une durée suffisante pour optimiser au maximum les atouts fiscaux.

Vous vous demandez s’il est préférable de vous tourner vers la location meublée non professionnelle ou la loi Pinel ? Voici un tableau récapitulatif pour vous éclairer et vous aider à faire le bon choix.