Investissement immobilier Espagne

L’Espagne est une destination plébiscitée par de nombreux investisseurs étrangers. Selon les données publiées par le Registre de la propriété espagnol (Estadística Registral Inmobiliaria), les Français représentaient en 2019 7,85% des achats étrangers, soit environ 5 000 ventes.

C’est la Catalogne qui est la destination de prédilection pour nous, avec un prix moyen par achat de 167 764 €. La Catalogne attire car il s’agit de la communauté autonome la plus proche de la France. Barcelone est la ville emblématique de la Catalogne, avec une aire urbaine importante (L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Santa Coloma de Gramenet et Cornellà de Llobregat). Citons également d’autres grandes villes de Catalogne comme Tarragone, Lleida, Gérone.

Si la Catalogne est la destination par excellence pour investir pour les français, la Province d’Alicante (dans la Communauté de Valence) est celle qui attire – globalement – le plus de candidats étrangers. Autre destination qui a du succès en Espagne : la Province de Tenerife aux îles Canaries. Les Baléares, enfin, comptent également comme une destination de choix.

À l’exception de la Catalogne frontalière, pourquoi les français sont-ils attirés par Alicante, Tenerife ou les Baléares ? Plusieurs raisons expliquent cela : un climat privilégié toute l’année, la proximité avec la mer, un niveau de sécurité élevé. Enfin, c’est aussi le climat social et politique qui y est stable (les envies d’indépendance en Catalogne peuvent faire peur à certains investisseurs). Dernier constat, c’est aussi dans ces régions que l’on trouve des prix accessibles.

La localisation est importante, que vous souhaitiez aller habiter en Espagne ou y investir. Autant choisir une ville et plus globalement une région qui vous plait. Mais c’est aussi un sujet très important pour viser une bonne rentabilité locative. En effet, le tourisme et la présence d’étudiants influent fortement sur le marché immobilier d’une région à une autre. De plus, les impôts liés aux opérations immobilières varient d’une région à l’autre. Ils peuvent venir plomber un investissement immobilier. Le même bien peut s’avérer rentable avec un investissement locatif, ou au contraire être un vrai poids à supporter, avec une fiscalité trop lourde et une demande locative trop faible.

Si en France, le rôle du notaire est central, cela n’est pas le cas de l’autre côté des Pyrénées. En effet, avant la signature définitive de l’acte de vente, les informations tant juridiques qu’administratives et urbanistiques sont vérifiées par le notaire français. Il peut être sollicité dès l’avant-vente, et il sera de toute façon le garant du transfert de propriété. En Espagne, c’est à l’acheteur de se charger de la véracité et de la conformité des informations avant la vente finale. Vérification cadastrale, demande de présence d’hypothèque, relevés de copropriété : à vous de tout faire ! Il est recommandé pour éviter tout problème de se faire accompagner par un avocat ou un conseiller spécialisé.

Alors qu’en France il existe des différences en matière de frais d’acte par département (relativement marginales), les écarts sont bien plus marqués en Espagne selon les communautés autonomes. En cumulant les charges et frais, l’imposition qui entoure l’achat d’un bien immobilier en Espagne peut osciller de 8 à 13%. Les différences sont importantes en grande partie à cause de l’impôt sur le transfert de propriété, l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Cet impôt est faible à Madrid ou au Pays Basque (6 à 7%) mais grimpe à 10% à Barcelone et même au-delà dans les Baléares. A signaler enfin, le taux de la taxe sur la documentation juridique (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) qui varie elle aussi de 0,5% à 1,5% du prix de vente.

À bien différencier des taxes et des charges lors du changement de propriété, la rémunération du notaire n’est pas fixée comme en France. Elle change selon les démarches à effectuer. Entre l’évaluation du bien en lui-même, les frais d’inscription au registre de la propriété ou encore des honoraires demandés par l’étude, les « frais de notaire » pourront varier du simple au double.

Puisque l’environnement administratif et fiscal est plus complexe qu’en France, il peut être nécessaire de se faire accompagner. Des avocats spécialistes ou des experts en investissement proposent leurs services. Deux méthodes de rémunération existent. Soit avec un pourcentage de la vente soit avec un forfait fixe. Le forfait a pour avantage de vous donner plus de visibilité et de connaitre précisément le montant total. Le pourcentage de la vente peut être intéressant, mais attention : dans ce cas, choisissez un conseiller qui vous accompagne dans toutes les étapes de la vente, et qui sera rémunéré uniquement si celle-ci aboutit. Ne rémunérez pas un conseiller avec un pourcentage du prix total uniquement pour qu’il s’assure de la conformité des documents, sans vous assister dans tout le processus.

Les mètres carrés sont plus petits en Espagne qu’en France. Vous pensez que ce n’est pas possible ? En fait, si on parle en France de surface habitable et de surface utile (le fameux métrage imposé avec la Loi Carrez), cela n’est pas le cas en Espagne. On parle souvent de surface construite. Cela intègre donc l’intérieur d’un bien, mais également une part des communs, les balcons ou même les terrasses… et une partie de l’épaisseur des murs et cloisons. Refaire un métrage est indispensable si vous souhaitez repartir d’une base claire.

La réglementation des locations de courte durée est clairement de plus en plus dure en Espagne. Dans certaines villes, il faut disposer d’une licence pour pouvoir louer sur une plateforme comme Airbnb. Pour rentabiliser son investissement, il est déconseillé de se concentrer uniquement sur cette méthode de mise en location. Alors, si les charges sont moins élevées et que les loyers sont moins taxés en Espagne, il ne faut pas négliger cet environnement légal autour de la location saisonnière, qui tant à fluctuer. Si vous envisagez en revanche d’acheter en Espagne pour y vivre (résidence principale ou résidence secondaire), cet aspect vous importe peu. Alors foncez !