Investissement immobilier en Roumanie
Où investir en Europe ? Faut-il se tourner vers l’Est et compter sur un pays récemment entré dans l’Union Européenne comme la Roumanie ? Les prix bas peuvent vous attirer, mais attention : la réalité du terrain est toute autre. Le secteur de l’immobilier est porté par des transactions toujours très nombreuses à Bucarest, la capitale. Toutefois, ce dynamisme masque une réalité économique moins glorieuse. La ville doit faire face à des infrastructures dégradées, des bouchons permanents et un parc de logements vieillissant.
La Roumanie attire les regards grâce à un dynamisme économique certain mais les analystes font preuve de prudence parmi les choix d'investissement immobilier en Europe. En négligeant aujourd’hui les bons investissements, la Roumanie se prépare à un futur peut-être moins radieux qu’il n’y parait.
Investir en Roumanie : les raisons de la prudence
L’atout de la Roumanie en matière d’immobilier se résume en un seul mot : le prix. Oui, il est possible d’acheter un appartement à Bucarest, une maison dans une commune de campagne ou encore un terrain pour construire à des prix bien plus faibles que dans la majorité des autres états membres de l’UE. Vous cherchez un coup financier ? C’est sans doute dans cette partie des Balkans que vous pouvez viser les sommets.
Mais il ne faut pas se focaliser uniquement sur cet aspect financier si séduisant. Car la Roumanie est un marché à part en ce qui concerne l’immobilier. Tout d’abord, la Roumanie est un pays de propriétaires : 90% des roumains sont propriétaires de leur logement. Cela signifie que le marché est très déséquilibré. Ajoutez à cela une tendance à la valorisation de la famille, et c’est ce qui explique que de nombreux biens se transmettent ou se partagent entre parents et enfants. Ils échappent à toute présence sur le marché.
Alors, devenus propriétaires après l’ère Ceausescu en 1989, de nombreux ménages n’hésitent pas à afficher des prix de vente élevés lorsqu’ils souhaitent se séparer d’un bien. Ils savent qu’ils sont en position de force face à une demande importante mais une offre très limitée. C’est ce qui explique l’envolée des prix (par exemple en 2003 avec la libération des conditions de crédit) ou encore en 2007 (avec l’entrée dans l’Union Européenne). Un mouvement sur le marché bancaire, une annonce gouvernementale ou une perspective micro-économique favorable et le marché peut, du jour au lendemain, perdre toute rationalité.
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Réaliser un investissement immobilier en Roumanie, comment s’y prendre ?
En étant citoyen étranger, vous pouvez obtenir le droit de propriété sur un immeuble en Roumanie. Il est possible d’acheter dans les mêmes conditions que les citoyens roumains. Les terrains peuvent être acquis dans des conditions réglementées par des traités internationaux de réciprocité. (L.312/2005).
Il est possible d’acheter avec le concours d’une agence immobilière ou de manière directe avec un propriétaire vendeur. Il nous semble plus prudent de contacter un juriste spécialiste des questions immobilières pour vérifier l’authenticité des documents de vente-achat.
Il faut notamment accorder une grande importance aux biens qui sont possédés depuis l’époque communiste. La loi sur la privatisation restreignait la possibilité de vente de certains biens immobiliers par ceux qui en avaient reçu l’attribution… Il est donc primordial de vérifier qu’un vendeur est autorisé à céder son bien !
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Immobilier : les prix en Roumanie
Dans d’anciens collectifs de l’époque communiste, il était possible au tournant des années 2000 de trouver des appartements à 500 € / m² ou moins. Puis, progressivement, les prix ont augmenté, plus fortement à Bucarest qu’ailleurs. Une bulle immobilière a poussé certains logements modestes et dégradés au-delà des 2 000 € / m², mais ce n’est plus le cas aujourd’hui.
Les prix en Roumanie se sont stabilisés, même si Bucarest fait toujours figure d’exception. La Roumanie a connu une euphorie économique en 2007-2008, avant de sombrer dans une profonde récession. Alors, en matière d’immobilier, le constat est clair. On peut noter des périodes d’expansion soutenue suivies d’effondrements tout aussi spectaculaires…
À Bucarest, on a pu observer un doublement des prix moyens sur la période 2005-2008 (quadruplement de ces mêmes prix moyens sur la période 2003-2008).
Courant 2010, le prix moyen des transactions immobilières à Bucarest est redevenu comparable à celui observé en 2006.
Fin 2012 les prix se situaient aux environ de ceux observés en 2004.
Les prix de l’immobilier en Roumanie suivent des cycles très brutaux. Acheter un bien immobilier en Roumanie relève donc du vrai pari. Le risque est grand mais, à risque important, rentabilité potentielle élevée.