Investir dans l’immobilier en Allemagne

Choisir l’Allemagne pour réaliser un investissement immobilier, ce n’est peut-être pas le choix auquel vous pensiez en premier. Logique. Lorsque l’on parle d’investir dans la pierre, notamment pour une résidence secondaire ou du locatif, c’est souvent l’Espagne, le Portugal ou encore le Maroc qui sont cités en premiers. Pourtant, l’Allemagne possède bien des atouts.

Berlin, la capitale, possède des prix au m² inférieurs à d’autres grandes capitales européennes telles que Londres ou Paris. Ville dynamique sur le plan culturel et économique, avec une architecture en plein renouveau et des espaces verts qui représentent 40 % du territoire, Berlin jouit d’une superficie équivalente à celle de New-York et héberge 3,4 millions d’habitants (3840 habitants/km²).

Les prix de l’immobilier à Berlin varient énormément d’un quartier à l’autre. L’hyper-centre, qui est la partie à l’intérieur du Ringbahn (le périphérique de la ville) est la plus chère. Dans l’ancien les prix pour un appartement y dépassent les 5 000 à 6 000 € / m². La moyenne du prix de l’immobilier à Berlin est plus basse (en-dessous des 4 000 € / m² en 2019). Un prix faible, qui a connu une forte hausse en quelques années. En effet, alors que les prix étaient en dessous de 3 000 € / m² en 2015, Paris atteignait déjà 8 000 € / m². A Berlin, votre pouvoir d’achat immobilier est plus fort comparativement à la France.

Investir à Berlin répond donc on le voit à une logique de recherche de prix plus bas qu’en France, avec des perspectives de plus-value bien supérieures à terme.

Outre-Rhin, il est possible d’investir ailleurs qu’à Berlin. D’autres villes ont aussi de beaux arguments : Munich, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Stuttgart et Leipzig.

Les prix plus bas qu’en France et les atouts forts de l’Allemagne vous donnent envie d’investir ? Voici les règles à maitriser pour réussir votre opération.

• La fiscalité est avantageuse en Allemagne si vous souhaitez y réaliser un investissement locatif. En effet, France et Allemagne ont passé des accords qui n’amènent pas à une double imposition des loyers perçus.

• La plus-value est exonérée d’impôt après dix ans de détention. Une durée bien plus clémente qu’en France (30 ans).

• Bonne nouvelle pour un achat (résidence principale, résidence secondaire, locatif), les frais de mutation sont plus faibles qu’en France. Ils sont d’environ 6 % en Allemagne. Ils comprennent les impôts d’accession à la propriété (Grunderwerbsteuer), la rémunération du notaire (Notar), l’enregistrement dans le cadastre (Grundbuch) et les éventuels frais d’agence (Makler).

L’Allemagne est un pays de locataires. Dans les grandes villes, on note ainsi une forte demande locative (plus de 80% de locataires à Berlin) et les locataires y sont de qualité (peu de vacance, faible taux d’impayés). Le parc immobilier est également très suivi et entretenu. Revers de la médaille, les loyers sont bas… et même encadrés ! Depuis 2020, les loyers à Berlin sont gelés pour une période de cinq ans. Une mesure qui vient en renfort des règles en place qui permettent une hausse de 15 %, et cela, seulement tous les trois ans à condition d’entreprendre des travaux de rénovation ou un ravalement de façade.

En Bade-Wurtemberg, à Berlin, à Hambourg ou en Schleswig-Holstein, les destinations ne manquent pas pour acheter un appartement en Allemagne. Ces villes ou Land sont dynamiques, et le parc locatif y est fortement développé.