Faire construire en étant déjà propriétaire : les étapes pour vendre votre bien actuel

Vous êtes actuellement propriétaire de votre logement et vous avez pour projet de vendre votre maison pour faire construire ? Il est parfois difficile de savoir comment procéder et dans quel ordre effectuer les différentes démarches.

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Estimer un bien

Le mieux est d’initier la vente quand le chantier de construction de votre future maison débute, afin de limiter les décalages entre les deux opérations. Si vous devez emprunter avant d’avoir vendu, optez pour un crédit relais complété si besoin par un crédit immobilier classique. Entourez-vous de professionnels pour synchroniser au mieux les étapes et bénéficier des meilleurs conseils selon votre situation.

Vendre pendant la construction de la nouvelle maison

Dans l’idéal, le mieux est de mettre en vente votre bien actuel au moment où la construction de votre future maison ou appartement touche à sa fin, avec l’emménagement proche. Synchroniser ces deux étapes de la sorte – ce qui est loin d’être simple – c’est profiter de nombreux avantages.

• Vous pouvez limiter les problèmes de logement entre la vente de l’ancien bien et l’emménagement dans le nouveau, et donc les dépenses supplémentaires (location temporaire, hôtel, garde-meuble, etc.) 

• Vous n’aurez pas à contracter de prêt relais coûteux dans l’attente de vendre votre bien actuel pour financer la construction. 

Si vous vendez avant que votre projet de construction ne soit bien avancé, ou même tout simplement débuté, vous maximisez vos chances d’obtenir le nouveau crédit immobilier nécessaire pour financer la construction, sans avoir à justifier d’un apport conséquent. Un excellent point.

Mais vous risquez (aussi) de rencontrer plusieurs difficultés :

• Devoir trouver un logement de transition le temps que la maison soit construite (entre 8 et 18 mois en moyenne) 
• Fragiliser votre dossier de prêt si vous vendez à un prix inférieur à celui estimé initialement, et si les besoins financiers sont plus élevés. 

L’idéal est donc de faire coïncider la vente et l’emménagement dans la nouvelle maison, notamment d’un point de vue pratique, pour ne pas multiplier les déménagements.

Si un léger décalage entre la vente et l’emménagement est courant, certaines solutions permettent de le gérer au mieux :

• Négocier un différé de signature de l’acte de vente chez le notaire 
• Demander à l’acquéreur un différé de jouissance : il accepte que vous occupiez encore le logement quelques mois après la vente, gracieusement ou contre une indemnité mensuelle.

Compte tenu de la complexité à faire coïncider vente et emménagement, il est essentiel de bien s’entourer et de faire appel à des professionnels pour vous accompagner : notaire, agent immobilier, courtier, etc. Leur expertise vous permettra d’anticiper les démarches et d’organiser au mieux ce projet de vente-construction, pour savoir précisément selon votre profil quand vendre sa maison ou son appartement ?  

Financer la construction grâce à un prêt achat-revente

Pour financer la construction de votre future maison avant d’avoir vendu votre bien actuel, vous pouvez souscrire un prêt achat-revente, aussi appelé crédit-relais.

Il s’agit d’un crédit immobilier temporaire (12 à 24 mois généralement) qui vous permet d’acheter ou faire construire un nouveau logement alors que vous n’avez pas encore vendu l’ancien.

La banque vous avance les fonds nécessaires, en attendant que vous vendiez votre bien actuel, ce qui vous permet de rembourser ce crédit-relais.

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Estimer un bien

À noter que la banque ne vous prêtera pas la totalité du montant estimé de votre bien en vente, mais entre 60 et 80% en moyenne. Cela lui permet de garder une marge de sécurité si jamais vous veniez finalement à vendre à un prix inférieur.

Le remboursement peut s’effectuer de deux manières :

• soit en payant les intérêts et l’assurance chaque mois. 
• soit en ne payant que l’assurance mensuellement, et en remboursant intérêts et capital à l’échéance du prêt. 

Attention toutefois à bien évaluer les risques avant d’opter pour un crédit relais pour financer l’achat du nouveau bien avant la vente de l’ancien. Ce type de prêt temporaire, contracté dans l’attente de dégager les fonds de la vente, peut s’avérer une solution coûteuse et risquée. En cas de difficultés à vendre rapidement ou à un prix satisfaisant, vous pourriez vous retrouver avec une double charge financière très lourde pendant une période prolongée. Le crédit relais ne doit être envisagé qu’en dernier recours, si les délais entre l’achat et la vente ne peuvent absolument pas être alignés. Viser une synchronisation parfaite des deux opérations reste la meilleure option pour éviter les soucis et les surcoûts. D’où l’importance de se faire accompagner pour vendre au meilleur prix.

Les banques sont rompues à ce type de projet immobilier et savent parfaitement accompagner les particuliers qui se lancent dans la construction d’une maison. Elles maîtrisent les différents montages financiers possibles, qu’il s’agisse d’un prêt classique, d’un prêt relais ou encore d’un prêt spécifique pour l’achat du terrain et les travaux.

Compléter le financement avec un crédit jumelé

Si le montant du prêt relais ne suffit pas à lui seul pour financer intégralement la construction de votre nouvelle maison, vous pouvez souscrire en complément un crédit immobilier classique.

On parle alors de crédit jumelé. Vous aurez ainsi deux prêts distincts mais complémentaires :

• Le crédit-relais correspondant à 60-80 % du prix de vente estimé de votre bien actuel 
• Le crédit jumelé, d’un montant égal à la différence entre le crédit-relais et le coût total de la construction 

Par exemple :

• Votre bien actuel est estimé à 200 000 € 
• Le coût de la construction de votre nouvelle maison s’élève à 250 000 € 
• La banque vous accorde un crédit-relais de 160 000 € (80 % du prix de vente estimé) 
• Elle vous octroie en complément un crédit jumelé de 90 000 € pour financer le reste 

Le volet financier – comme celui du temps nécessaire à la vente et à la construction – ne doit pas être négligé. Le temps et l’argent, ce sont d’ailleurs les deux constantes qui vont vous occuper, comme on peut le découvrir avec ces données indicatives des délais et coûts moyens liés à la construction d’une maison individuelle :

Pour résumer

• Idéalement, mettez en vente votre bien actuel au démarrage des travaux de construction de votre future maison 

• Souscrivez un crédit-relais si vous n’avez pas d’autre solution, pour avancer les fonds, en attendant de vendre 

• Complétez si besoin par un crédit jumelé pour financer le reste de la construction 

• Choisissez le bon timing de vente pour limiter le décalage avec l’emménagement 

• Prévoyez des solutions si un léger décalage subsiste malgré tout (différé de signature, de jouissance)