Quels impôts sur la plus-value pour un bien locatif ?

La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Des abattements peuvent s’appliquer en fonction de la durée de détention du bien. Ainsi, au-delà de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu, et au-delà de 30 ans, elle est également exonérée des prélèvements sociaux. Il existe également des cas d’exonération totale à connaître si vous vendez.

Savez-vous combien vaut votre bien ?

Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !

Estimer un bien

Calcul de la plus-value sur un bien locatif

Les étapes de calcul de la plus-value immobilière et des taxes à payer sont simples, même quand il s’agit d’un bien en location.

Déterminer le prix de vente du bien locatif

Le prix de vente à retenir est celui indiqué dans l’acte de vente. On peut déduire certains frais liés à la cession, comme les diagnostics obligatoires ou la commission d’agence. On peut également y ajouter la TVA acquittée lors de l’achat, si le bien était neuf.

Le prix de vente doit non seulement prendre en compte la valeur du logement, mais aussi sa valeur locative, si le logement est vendu loué à un investisseur. Il reste conseillé de faire appel à un agent immobilier pour estimer le prix de vente le plus juste.

Calculer le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition correspond au prix mentionné dans l’acte d’achat. Il peut être majoré de différents frais :

Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel ou de manière forfaitaire (7,5 % du prix d’achat)
Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) pour leur montant réel ou de manière forfaitaire (15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans)
Frais de voirie et réseaux

Appliquer les abattements

Une fois la plus-value brute calculée, des abattements peuvent être appliqués en fonction de la durée de détention du bien selon les barèmes suivants :

Pour l’impôt sur le revenu :

Moins de 6 ans de détention : 0 % d’abattement
De 6 à 21 ans : 6 % d’abattement par an
22ème année : 4 % d’abattement
Au-delà de 22 ans : exonération totale

Pour les prélèvements sociaux :

Moins de 6 ans de détention : 0 % d’abattement
De 6 à 21 ans : 1,65 % d’abattement par an
22ème année : 1,6 % d’abattement
De 23 à 30 ans : 9 % d’abattement par an
Au-delà de 30 ans : exonération totale

Cas d’exonération de la plus-value sur un bien locatif

Vente d’une résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale et de ses dépendances est exonérée d’impôt. En général, le bien locatif n’est pas la résidence principale des propriétaires. Il ne sera donc pas possible de profiter de cette cause d’exonération de la plus-value.

Vente d’un bien immobilier dit de faible valeur

La plus-value sur la vente d’un bien dont le prix de cession n’excède pas 15 000 euros est également exonérée d’impôt. Ici, il peut parfaitement s’agir d’un bien locatif.

Première vente d’une résidence secondaire

Les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 4 ans et qui vendent pour la première fois leur résidence secondaire peuvent bénéficier d’une exonération. Il faut néanmoins utiliser le produit de la vente pour acquérir leur future résidence principale dans les 2 ans.

Savez-vous combien vaut votre bien ?

Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !

Estimer un bien

La plus-value est exonérée lorsque le bien est vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social, ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux.

Imposition de la plus-value d’un bien locatif

Lorsque la plus-value n’est pas exonérée, elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une surtaxe supplémentaire de 2 % à 6 % peut également s’appliquer si la plus-value imposable dépasse 50 000 euros.

À titre d’exemple, pour une plus-value de 100 000 euros sur un bien détenu 10 ans :

Abattement IR : 30 % (6 % x 5 ans) soit 30 000 euros
Plus-value imposable IR : 70 000 euros
Impôt sur le revenu : 70 000 x 19 % = 13 300 euros
Abattement prélèvements sociaux : 8,25 % (1,65 % x 5 ans) soit 8 250 euros
Plus-value imposable prélèvements sociaux : 91 750 euros
Prélèvements sociaux : 91 750 x 17,2 % = 15 781 euros
Soit un total d’impôts de 29 081 euros

Pour résumer : quelle plus-value sur votre bien locatif ?

La plus-value sur un bien locatif est imposable, sauf exceptions
Elle est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)
Des abattements s’appliquent en fonction de la durée de détention (exonération au-delà de 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux)
Certaines ventes bénéficient d’une exonération totale (résidence principale, bien de faible valeur, première vente d’une résidence secondaire, vente à un organisme de logement social)
Des abattements exceptionnels de 70 % ou 85 % existent dans les zones tendues, sous conditions de démolition-reconstruction
Le calcul de l’impôt tient compte des abattements applicables